广州下半年买房:重点关注的300-600万小区,含点评和理由

房地产高手拿铁 2023-10-11 07:39:04

我们继续关注300-600万的刚需们,下半年应该要重点关注的一些小区。

首先说一下推荐的主要逻辑:

1、300万左右的就不要对学位和地段有太多的要求,重点关注大型小区,原装电梯,未来七到八年有地铁,既然不要学位,那楼龄也尽量控制在15年以内。

2、500-600万的预算能选择更优质的地段,地铁商业配套都齐全的,我们重点考虑。

3、刚需能不能换得起房,取决于未来的收入,如果换得起,那二手的流通性一定没问题,如果换不起,一直住到小孩小升初是没问题的,所以从幼儿园到小学都有是最好的。

4、大盘的特点是配套足,不需要担心生活问题,小区里的业主会各显神通,各种补习群、二手群、互助群非常多,只有你想不到,没有他们做不到。

5、大盘另一个特点是放盘多,选择多,下半年可以淘到满意的房子,而且大盘投资客不多,很难被炒作,价格相对真实,以自住客为主的大盘是非常优质的,不要过多的去追求增值,当追求增值的人多了之后,溢价就多了,将来价格也会波动比较厉害。

第一、中海康城,建议预算为500-600万的刚改型买家。

中海康城位于4/21号线黄村站,属于天河金融城板块,在广州向东发展的中轴线上,小区楼龄从02-07年都有,几乎是一个全能型的选手。

坐地铁3站到琶洲,6站到珠江新城,开车也非常方便,一公里内有优托邦,奥体场馆,幼儿园和小学都在小区里,接送非常方便,小区内还有游泳池和篮球场,有一个热带雨林风的园林。

中海康城在户型上也有很大的优势,非常方正,100-110之间的三房两卫是它的明星户型。

单价大概6万左右,三房两卫的价格在550-650之间,两房的价格在400万出头。

地段也是中海康城非常大的优势,只要金融城发展起来了,这里都会被带起来,所以不用担心保值的问题,此外,与中海康城一路之隔的是广氮片区,这里有几个大型商业很快也要建成投产了。

但买的时候还是要注意几点:中海康城是有楼梯房的,因为小高层,使用率高,价格也不便宜,有些在加装电梯了,另外蝴蝶兰街的西北向对着车陂路会有一点噪音,当下买入中海康城还需要耐心等待金融城的兑现。

对于500-600万的,需要三房两卫,并且带娃的买家来说,中海康城是非常不错的选择。

第二、叠彩园,适合400-600万的刚需买家。

上面介绍的是天河区的中轴线上的,现在介绍的是海珠区中轴线上的叠彩园,它们的特点都是均衡性很好。

叠彩园位于广州大道以西的叠景路上,合景开发,户型和盈彩美居类似,单价和总价略低于中海康城。

为什么推荐叠彩园呢?怎么不推荐海珠西的保利花园、金碧花园、光大花园、翠城花园呢?

当然是有原因的,目前我认为500多的三房里,叠彩园比保利花园的位置更好,而且叠彩园是中型小区,对手盘不多,没有楼梯房,金碧花园除了三期之外我都是不推荐的,另外两个你也很难买到三房,超过600万以上再考虑翠城和光大吧。

还有,叠彩园的位置在海珠区府附近,更靠近珠江新城、琶洲,未来还有一条11号线逸景路站,而且附近有土拍,会带来一定的热度和增量,小学也是逸景第一小学金穗校区,附近还有万达广场和合生广场,生活交通配套极其完善。

当然最大的优点还是基于它对于刚需需求的高度匹配,比如它89的南向小三房、102的南向三房两卫,500万出头很容易选,甚至还有121的四房,户型方正很耐打。

至于附近啥情况,我就不去拍些零碎照片了,看了估计你也无感,不如去现场实地感受,总之你可以感受到都市繁华,同时也有烟火气。

第三,中海誉城,适合250-350万的刚需买家。

在旧改盘合生中央城没有出来之前,中海誉城是科学城最大的小区,而且它只分成了两个小区南苑和北苑,没有分太多组团。

中海誉城的产品段极其丰富,从50多的一房到七八十方的两房,到90多的三房,再到100多的大三房,以及143、170多的四房,还有很多联排别墅。

中海誉城早期是有很多市区过来买房的,这些年科学城的就业人口变多,入住率超过95%。

楼下底商丰富,玉泉小学和初中均在小区附近,地铁6号线延长线刘村站暂未开通,位置就在南苑南边,当前需要靠大巴和公交接驳,自驾出行的也比较多。

需要商业的话还得要去香雪的奥园和萝岗的万达,至泰等。

南苑的整体性更完整,小区花园更大,中间小山坡还可以登山,也更安静舒适,价格会比北苑要略贵,北苑被中间别墅区和小山坡割裂,北面又是开源大道,如今开源大道已经拓宽成了双向十车道。

建议刚需重点关注这里的南向两房或者三房,总价大概250-350万之间,黄埔经过两年多的回调,目前价格也比较真实,可以择机入手。

科学城是不缺有钱人的,业主圈层和素质都很在线,也很维护小区利益,附近有气味的工厂就是被业主们赶走的,当年还很轰动。

要说增量的话就是,北苑以东的开源大道路口将来会是6、23号交汇的植树公园站,中海誉城将来可以说是坐拥双地铁两站的大型楼盘了。

以上是针对刚需买房逻辑推荐的三个小区,大型小区,配套足,生活方便,楼龄次新,户型好,有学校,有增量,除了这些,你还要啥自行车。

以上

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