这两年我们一直在关注原拆原建这件事
从区委街道怎么推进、谁来掏钱，到每一户的面积如何公平分配，再到交付后的生活配套怎么样
背后的逻辑基本都给大家盘得差不多了
但没想到的是，此时此刻这件事竟然还能有一些新变化
首先最让我意想不到的，就是竟然有原拆原建后的房东开始出来卖房了
各位知道此前一些特殊的房子在二手市场都是有一定限制的，那么原拆原建后的房子可以随意买卖吗？
这些房子流通到市场上后，房东又是如何定价的？
包括原拆原建这件事本身，真的有我们想象的那么顺利吗？
所以今天这篇文章，带着这些疑团，我实地走访了几个原拆原建项目，看看拆建之后的小区真实情况到底怎么样？
01
第一批原拆原建的房子已经拿出来卖了，于是我约中介去看了看
目前已交付的原拆原建小区中，二手平台上稳定交易的有2个
一个很多朋友都比较熟悉，新静安的彭三小区；另一个稍远些，在浦东的周浦镇，小区名字是溢泽华庭
真正看过后我才发现，拆建后的老小区已经和从前的老公房完全不搭噶了
比如彭三的小户型房源，虽然面积不大，但样子都很新
尤其这套2023年的，原拆原建后交房时就是这样子
而且连阳台推拉门的玻璃都给装好了
哪怕2010年原拆原建的一套房子，简单的一室户也能做到南北通透，并有了独立明亮的厨卫空间
彭三小区实拍
整个居住品质确实比之前提升了一大截，再加上社区食堂、停车场、图书馆这些配套能级也很高，生活体验基本不输商品房了
那么开头提到的关键问题也就来了
原拆原建后的房子流入市场后，价格到底高还是低？
以彭三小区来说，对比周边看，确实卖得最贵
小区套均单价5.7万/平，而周边小区的价格，链家网的实时截图是这样的
图源：上海链家
几乎是肉眼可见的遥遥领先了
我连看了3套房源，分别对应小区原拆原建的其中三个时期
最新的一套去年刚刚建成交付，单价53165元/平
哪怕是比较早期的2010年拆建的房源，而且没电梯，单价也来到了55033元/平
这里还存在和市场完全相反的一种情绪
就是房东的心态普遍较高，也不怎么着急，所以几套看下来谈价空间都不是很大，顶多就意思意思
我问中介为什么？
他说因为周边的小区更老，基本是80-90年代的老公房
图源：上海链家
以彭浦新村地铁站为板块圆心，除了彭三小区外，2000年后的房子屈指可数
而彭三小区这十几年陆续拆旧换新，甚至还有五期的几栋楼，明年也要和对面的彭一小区同期交付
小区房龄基本是新的，最低也是2010年，都在15年之内
所以它比周围房价高，是板上钉钉的
中介跟我说了一句听起来略夸张的话，“整个上海中环线上，彭三无竞品”
惊讶之余，我迅速在脑海内整理了几个关键词：房龄新、好上车、对口学校、地铁口......
如此看来中介的话倒也不是完全夸张，彭三小区确实存在它的独特性
而另一个小区是周浦的溢泽华庭
2017年原拆原建，距今已经交付6、7年了
图源：上海链家
不出意料，也比周边房价高出很多，目前挂牌均价为4.7w/平
而周边小区，撇开莫奈庄园等别墅项目，基本在3w-4.5w/平
情况和彭三小区类似，价格落差很明显
那么是否所有的原拆原建小区房价都会比周围高呢？
说实话我们无法确定，不过按照今年上海拆建的力度和速度，这个答案过两年就会逐渐清晰了
其次就是是否有交易限制的问题
原拆原建房的二手交易，和普通商品房到底有哪些不一样？
一个最基本的前提就是必须要拿到产权
中介告诉我只要办好产权证就可以在市场上进行交易了，之后和二手商品房流程区别不大，我特意问了下，原拆原建房也适用这次最新的契税政策
交易门槛没有想象的高，但说实话，这部分市场体量不是很大
彭三小区这几年挂牌量一直不高，链家目前挂牌房源18套，今年公开成交共5套，除掉过年月份，平均近两个月成交一套
我拉取了小区近5年的公开历史成交量
因为原拆原建，小区里大部分都是老年人回迁，少部分有能力的才会置换出去，不过这样的存在并不多
所以整体房源算得上稀少
中介说之前市场好的时候出一套卖一套，都很抢手
包括前面提到的周浦溢泽华庭，一期交付7年后历史成交仅5套，目前在售房源仅有4套
看到这里，我也理解了为什么彭三的房东心态都比较高了
02
不只如此，上海还有更多的原拆原建房正在路上...
年初我们统计过中心城区部分老小区拆除重建的9个项目，涉及近万户居民
但按照今年上海在城市更新上加大的力度，目前的数量远远不止这些
于是我又做了一次统计，顺便更新了下它们的最近进度
第一批就是目前已经交付的，共4个原拆原建小区
据公开信息整理
除了前面提到的彭三小区和溢泽华庭，还有徐汇的康健路341弄7-8号，以及徐泾的泾悦雅苑
另外，其余的一些老小区也在加快速度
篇幅有限仅更新了部分小区的进度，但数量已然可观了
据公开信息整理
而且这十几个老小区同时在建设当中，基本上不用走近就能看到塔吊林立的场面
比如徐汇的漕溪三村，就是热火朝天的施工现场
虽然不是整个小区拆建，规模比较小一点，且我去的当天还在下大雨，但工地的热闹程度丝毫不减
漕溪三村实拍
看下来一片如火如荼，整个城市都在积极迎接新面貌
不过也有几个例外
实际走访下来，我发现这件事其实非常难，要知道拆除重建一个老小区，和开发商买地盖房子不一样
首先，这件事的周期很长
彭一小区从推倒到选房，跨度达到了我肉眼见证的5年，明年才能真正交房
其次，旧改涉及的人情关系一直很复杂，推进很难
比如天山五村，我去现场时还在征询期内，小区里一切平静，除了挂满的横幅标语以及电子屏幕上不断滚动播放的公示，完全看不出一点要拆建的迹象
天山五村实拍
当天刚好临近征询截止日期，同意率为71%左右
而3天后的11月17日长宁房管局就发了公告，项目最终签约同意率仅有72.89%，远达不到98%的启动条件
不只这一个小区，这几年上海终止改造的各类项目还有很多
据公开信息整理
不只一些老小区，还包括零星旧改项目，都会在意想不到的进度条上卡住
但难就不去做了吗，当然不是
而且，这件事显然已经是大势所趋
03
所以，上海为什么要大力做这件事
抛开市场和价值不谈，拆除重建这个旧改方式，其实是上海方案的最好呈现
而所有的方案，都是为了让居民能选择另一种更好的生活
就说我每天路过的彭一小区，从最早围挡后破败杂乱的工地，到如今完全不输商品房的外立面
彭一小区实拍
5年来看着它一点点堆高焕新，小区未来的生活图景在眼前一步步落为现实，很难不有所感触
但这次实地看了这么多原拆原建项目，体感上来说彭一小区也只是一个最基础的样本呈现
关于原拆原建，这座城市里还有更多的可能
我想先给大家看一个画面
这个场景也是我这次踩盘最为震撼的画面
康健路341弄7-8号实拍
猛地一看各位第一反应是什么，这大概是某个高档住宅小区？
我第一眼也有点不敢相信，这个高档灰格外墙，抓眼程度放在千万级住宅群里也完全不突兀吧
但实际上它的前身是这样的
图源：网络
上世纪50年代颓败陈旧的“红砖楼”，晴天落灰雨天积水，进厨房炒菜都要先打一把伞
如今华丽变身，通过原拆原建的方式变成了一栋11层的现代住宅
楼前挨着小马路布置了一片屏栅小花园，旁边就是一车一档的门禁，美观和隐私性都有了
一楼没有入口，但设计成了开放式的邻里大厅，有工作人员在里面喝茶休息
整个就是非常现代感，从高层阳台晾晒的衣物看，楼里已经有不少居民回搬居住下来，生活氛围直线上升对比隔壁同一条马路上还是旧模样的红房子，仿佛路过了两个年代，视觉冲击感的确很强所以康健路341弄的改造，不仅是一种对居民生活的重塑，更是土地和城市界面的重塑而当前的城市，无疑是需要这种新面貌的
04
通过近两年详细的跟踪记录，我们发现老小区拆除重建，对于上海来说似乎还只是一个开始
从早前十四五明确下来的目标数字
到4月底我们整理的上海今年有1100多亿动迁款预算
再到这次，通过这一遭实地探查，各位大概也能看到钱花在了什么地方
有政策在前，有资金到位，所以今年动迁数据达到一个小高峰也是水到渠成
到今年10月底，上海已完成旧区改造8万平方米、2672户，占全年目标任务67%旧住房成套改造（也包含这次我们亲眼看的几个老小区）已完成25.09万平方米，占全年目标的80.9%城中村改造已认定项目14个，占计划的67%无论是这些数据，还是我们现场看到的画面，都证明了一个事实：上海城市更新的大幕已经彻底拉开越来越多的老小区即将迎来新生，数以万计的居民也正在等待他们的新生活甚至有些人根本不必等很久
彭一小区实拍
在我走访当天，彭一小区刚好有居民在现场选房，明年春天就能正式回新家了
正如很多待拆老小区里悬挂的标语，这是一件同时利在当下和后代的事情
所以上海要做这件事的决心无疑是很大的
相信明年伴随几个新项目的交付，原拆原建这件事的价值也会更快浮出水面
