上海929新政后，10月二手成交的火爆不用我们再说了

其中有一条是“增值税5改2”

就拿一套满二不满五、总价300万的次新房举例新政前，买家要多付15.14万元的增值税及附加，现在就不用掏钱了，大大降低了购房成本问题来了，上海的哪些房子属于“满二不满五”呢？抛开积分限售不讨论，可以粗略认为，大部分满二不满五、可以交易的次新房，按照购房后两年交付的周期来推算，也就是集中在2017到2020年这四年入市的楼盘今天，我们就来看新政对这些次新房的影响到底如何

再遇见 (苏打绿版),苏打绿

01先估算一下这些次新房有多少据统计，2017年到2020年，这四年入市的新房项目分别是126、243、232和250个，加起来共有851个项目

数据来源网络，供参考取证的房源量分别是35510、75851、67693和66759套，加起来超过24.5万套再加上二手房市场，满足房龄要求的次新房挂牌在2到3万套之间两者加起来差不多有27万套，总体数量在整体楼市中还是比较可观的而从历年的挂牌情况看，我们找兔博士拉了数据

数据来源兔博士APP，单位套自2021年起，房龄在5年内的次新房占比一直在下降，从3.88%一路降到了1.86%再加上“满二”的限定，今年1到8月次新房的挂牌总量更是不超过3000套中途2月还有所下降，527新政对次新房的影响也不大前9个月平均每个月新增挂牌在110套

数据来源兔博士APP，单位套

但是从9月3022套，到10月的3299套，一下子增加了277套挂牌同比增长达到9%，增幅确实达到了新高度，更何况10月还有7天国庆长假的影响再单独看链家平台的数据，今年2月初，在链家官网只筛选“房龄5年以内”的这一个标签房源仅仅只有43页，总的挂牌量才1000套出头按照其10万套挂牌总量，5年内次新房的挂牌占比也就约1%但是，现在再去搜索，已经大幅增加到了81页

图源链家网挂牌量超过2000套，直接翻了快一倍，可以看的房源明显增多02这些挂牌的次新房，主要集中在哪些板块经过梳理，我们发现分布在五大新城、浦东、宝山，还有静安和普陀的部分板块，以外环外的刚需板块为主

数据来源兔博士APP，单位套过去几年里，五大新城的新房供应每年都有好几万套像2022年就是临港的供应大年，一共推出了32个项目、14105套房源并导入了源源不断的户籍人口，增幅跑赢市区此前我们统计过，浦东新区这几年的新房供应项目个数多、房源数量少都在惠南、周浦、航头等非核心板块，不要分、没有限售，成了很多人上车的“第一站”顾村也凭借两条地铁交汇的优势，充当了很长一段时间宝山新房的供应主力静安大宁板块比较有名的次新房是静安府据链家网显示，现在东区挂牌37套、西区挂牌55套，仅一个小区就有快100套在售再看9月和10月最新的挂牌数据

数据来源兔博士APP，单位套又有奉贤金汇和浦东前滩这两个板块冒了出来奉贤金汇的次新房特点明显，有的总价只要200多万，极为亲民各自板块内部，上个月这些小区的挂牌数比较多

数据来源兔博士APP不少挂牌都在30套以上，有的是总价低、有的是小户型多，还有的是投资客多03说完了挂牌，再来看看次新房的成交情况据贝壳网数据显示，前几年次新房的成交量2020年只成交了21套，2021年共成交85套，2022年共成交129套，2023年全年大概在300套左右

数据来源贝壳网，单位套新政后，很多客户的杠杆可以放大，选择略过老破小，直奔热门板块的次新房而去而本就不多的次新房，一下涌来了这么多客户，实际成交也有了更快的反应之前需要高分才能有机会摇号的前滩、徐泾板块都有得挑连翠湖天地五期、中海建国里这样的新天地豪宅，也纷纷挂牌上架按豪宅4000万的总价来算，新政一下子省了200多万的税费，对中高端客户来说也是不小的诱惑

图源：链家推动中海建国里在10月成交了3套，成交均价在15.2万/平米

当然这个成交均价比起20.5万/平米的挂牌均价，还是下调了超两成一般来说，次新房的议价空间较为有限，属于是比较难砍价的房源类型业主们买的时候价格就高，卖的时候就更谨慎很多挂牌价哪怕比周边高50-80万，也不着急卖“客多房少”，挂牌比例低，一般不会轻易降价我们又挑选了部分比较典型的次新小区，看看它们在10月的成交表现

数据来源链家500万以下的刚需次新房，议价空间和成交周期都有收窄而刚改以及千万豪宅价格不再坚挺，成交周期也容易接近或超过100天04为什么次新房的挂牌和成交有了起势？有的中介直言，现在的次新房堪称跌出了性价比，很多人抱着“捡漏”的心态来看房比起现在市面上的新房，部分热门的动辄还有一定的积分要求再加上现在土拍取消了溢价率限制，核心地块的联动价还在不断攀升就拿嘉定安亭板块来说今年年初入市的新房深业深安上居联动价约3.65万/平米，另一个新房深业深嘉上府联动价更是超4万/平米周边这几年的次新房，像奥园金地格林云尚、旭辉公元、路劲上海派，最近的挂牌均价都在3.5万/平米及以下

房价示意图

再加上两年左右的等待周期和交付风险，次新房胜在了“所见即所得”还有不少业主收房后直接空关，既没有二次装修也没有出租新政后直接挂牌准备卖，“就跟全新的一样”导致越来越多的购房者，打新几次无果后，把目光转向了次新房最近前滩板块就再度热了起来尽管今年前9个月成交只有70套，平均一个月不到8套没想到新政一出，10月的成交量猛增到了40套，一举创下今年单月新高截止到11月14日，又卖出了18套

数据来源网络，供参考，单位套究其原因，前滩板块供应的大部分新房，目前都是处于满两年、不满五年的状态，税费在一定程度上限制了交易小户型较多，很多学位都没使用，一半都是毛坯或者简装，进一步拉低了购房门槛10月成交的40套，有28套都是70平以下的小户型代表小区就是尚峰名邸前9个月一共只有10套出头的成交，没想到10月一口气卖了10套47平的小户型，11月又卖了2套

10月尚峰名邸成交明细，图源：聚焦新房

还有一个是江悦名庭，于2021年交付，房龄在三年左右，也是前滩唯一一个一房小区在前9个月只有1套成交，到了10月一下子就卖了8套，11月也卖了1套除了热闹的前滩之外，10月青浦徐泾板块的网红盘万科天空之城、蟠龙天地一期和招商虹桥公馆，也分别成交了8套、7套和7套宝山杨行的四季都会卖了6套，浦东惠南的海玥瑄邸和临港新城的保利玲珑公馆也各卖了5套都是今年以来的成交新高05929新政实施以来，时间不算太长新政放开后的置换链，从最先刺激的是低总价刚需市场，慢慢传导到了改善次新部分短期来看，这些不满五年的次新房挂牌和成交，暂时还不算特别明显但是接下来在三到六个月内，相信还会有更多优质房源进入市场链家网上有不少次新小区，已经特别标注多套房源即将上架像万科天空之城一期有4套、中海臻如府有3套、万科西郊都会有2套，吸引感兴趣的购房者提前关注起来这些次新房业主交易更为活跃、购买力更旺盛精准激活这些房源和业主，缩短置换年限，对提升整个楼市的活跃度都有很大的好处我们也看到，上海正在持续降低限购、限售以及税收的门槛，以满足更多人的购房需求未来，好房子仍然抢手，并且溢价空间高