01
市场变化
最近有粉丝在后台问我,现在买房合适吗?
我给的答案是,不着急。可以等等,但也不用太过焦虑。
因为当下的市场,处在一个不断变化的过程当中,这个过程中,既有利空因素,也有利好因素。
利空因素,主要是房地产整体调整的大方向没有改变,且短期内也看不到改变的迹象。
利好因素在于,房价下跌过快之后,会形成一个短暂的反弹,这是市场的正常行为。
这种反弹,不意味着房价筑底,更不代表房价转向。
所以,本号一直强调:
第一,不要想着抄底,因为根本不知道底在哪里。
第二,不要想着投资,因为不确定性太大。
第三,刚需买房,如果收入确定性较高,可以买,但需要做好承受房价下跌的心理准备。
第四,投资买房,建议继续观望等待,等局势明朗之后再做打算。
那么,当下的房地产市场,究竟是一个什么情况呢?
一言以蔽之,跌势仍在延续,但跌幅有所收窄。
目前上海、广州、深圳、武汉等城市新房打折遍地都是。其中上海2023年年末打折房源占比高达87%,广州65%,杭州60%,南京、武汉、成都、苏州、天津、青岛基本都在40%-50%左右。
二手房方面,同样如此。
国家统计局披露的12月份数据显示,二手房价格环比下跌的城市数量仍占大多数,只有6个上涨,1个持平。
数据:国家统计局
而且,从机构披露的数据来看,进入2024年之后,这种跌势依旧没有改变。
比如上海2024年第一个月新建住宅成交环比下跌了36%,二手房环比下跌了26%。
北京2024年开年1月新建住宅网签量2394套,环比下滑63.7%,同比下滑50.6%;二手房网签量12962套,环比下滑6.7%,同比下滑20.8%。
广州方面,春节月(1月21日至27日)成交量为4.54万平方米,较2023年春节假期(1月21日至27日)的7.12万平方米下降36.4%。
深圳方面,2024年1月新房住宅网签量2777套,环比下跌3.7%。2023年1月新房住宅网签量是3503套。二手房过户量1895套,环比下跌1.8%。
这些数据告诉我们,当下楼市的寒意依旧刺骨。
02
为何跌势依旧
楼市为何跌势依旧?原因有二:
第一,市场信心缺失。
这一点无需多说,防疫放开之后,大多数人对于未来的预期并不好,这种背景下,买房卖房都是谨慎再谨慎。
中新经纬发布的一篇调查显示,超8成受访者认为“短期内不会购房”,其中44.4%的人认为“短期内不会购房,房价还会降”,另有33.3%的人“暂时观望”。
第二,供应过量。
过去两年,房企被斩断了大部分融资渠道,虽然有保交楼压力,但卖房回款仍是房企最重要的融资途径。
在这种背景下,房企纷纷加速卖房回款,同时加快了拿地速度。
公开数据显示,2022年民营房企前50强企业拿地总额为8686亿元,而2021年前50房企拿地总额才8653亿元。2023年1-11月,50强房企拿地总额进一步增加至10126亿元。
在这种背景下,未来2-3年新房供给会快速增加。而需求则在防疫放开之后,至少今年年内很难快速释放。
这种背景下,供大于求的局面很难改变。
这种局面一旦形成,房价下行压力就难以缓解。
而且,这种调整周期不会短。
君不见,上一轮房价大涨从2015年开始启动,到2018年基本结束,用了三年时间。这期间,中间还夹杂着2016年的调控加码和2017年的楼市大转向。
而这一次房价从2021年年初开始转向,至今已经过去了三年半的时间,目前仍未看到转向迹象。
有人可能会会说,按照历史经验,一般调整4年左右,就会见底。那现在不就是见底的时候吗?
这个问题,我在之前的文章中多次解释过。
第一,这一轮楼市调整和历史上的调整,有着本质区别。
上一轮房价上涨是人口红利推动的结果,是城市化快速进行的结果。
而这一轮房价调整,则是人口见顶之下的自然结果。而且,在人口见顶之下,出生人口还在快速下滑。
去年全国新生儿人口已经跌破1000万至956万。机构预测今年的出生人数将直接跌至800万。
数据:国家统计局
第二,供大于求的局面,会加剧调整周期。
当下除了商品房库存高企之外,还有待售土地库存规模也很高。
克而瑞披露的数据显示,2023年12月全国广义商品房库存21.1亿平方米,消化周期长达50.9个月。
另外,根据中指院统计2023年年中全国土地储备货值26.7万亿元,同比增长12.8%,土地推出面积6.1亿平方米,同增13.6%,土地成交面积4.1亿平方米,同增10.7%。
土地完成交易金额3.3万亿元,同增3.7%,距离全年土地成交金额还有3.5万亿距离。
综合来看,当下的商品房库存、待售土地库存和土地完成交易金额规模均创下历史新高。
第三,房企出清仍在持续。
尽管去年官方明确提出“三支箭”,但是房企出清速度依然偏慢。
根据中国房地产报披露:
去年全年80家典型房企的累计融资总量为1681.1亿元,同比减少33.4%。累计偿债总量为1957.1亿元,同比增加21.8%。累计经营性现金流净流量为-1954.2亿元,同比减少36.6%。
此外,去年全年80家典型房企中有59家负债率上升,有66家现金流入不足债务支出。
一边是融资困难,另一边是债务偿还压力大。这种背景下,去年以来很多房企都暴雷了。
这种背景下,房企出清速度不可能快起来。
以上三个因素决定了这一轮调整周期不会短。乐观估计也得3-5年时间。
03
何时是底
关于房价何时触底,本号的观点很明确:
无法预测。
因为决定房价的因素有很多,包括但不限于经济、金融、政策、市场预期等等。而这些变量太复杂了,而且随时处于动态变化当中,普通人根本无法精准把握。
所以,本号只能给出一个大致的判断:
第一,从目前的宏观环境和市场情绪来看,这一轮调整周期不会短,有人预测可能会是5至10年。
第二,从较长周期来看,房地产已经告别了黄金时代,进入了黑铁时代。
所谓黑铁时代,就是房子很难再像过去一样大幅增值。未来房价的走势,大概率是慢涨微跌。
当然,慢涨微跌也是相对未来的某一时点来说,不是短期内的波动。短时间内的房价波动,仍难以摆脱现行调控政策的干扰。
第三,对于绝大多数普通民众来说,买房的首要目的,应该是满足居住需求。
在这个角度上来说,挑到好的房子、价格合适的房子就上车。至于未来房价涨跌如何,不用太过关心。
毕竟对大多数人来说,一套房子的持有时间也就30年左右而已。
第四,对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说,挑到好的房子,如果收入能够负担得起房贷,可以买。没有硬需求的人,可以继续观望等待。
第五,投资需求,不建议入手。