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叫停项目

山东潍坊、湖南衡阳、内蒙古包头、陕西宝鸡等城市的地铁轻轨项目，要么被喊停，要么主动暂停。

叫停项目的背后，是地铁审批条件趋严，条件和范围有着更高要求。

单拿地铁来看，2018年的标准是GDP3000亿元以上、市区人口300万以上、地方一般预算收入300亿以上；

而在此之前，申报城市的GDP和地方一般预算收入分别问1000亿元、100亿元。

换言之，前后门槛直接翻三倍。

这也不难解释为何有怎么多城市被拒，或主动退出。

提高申报门槛只是表象，究竟是处于何种原因而提高门槛，则是值得思考的。

我们先来看地铁的成本，其中包括建造成本和运营成本。

国家发改委数据显示，中国地铁每公里造价约7亿到8亿元。

以每条地铁30公里来算，单条地铁路线的建造成本就达到210亿至240亿元。

运营成本方面，2021年北京、深圳、广州的总营业成本分别为398.87亿元、199.48、158.34亿元。

如此高的运营成本和建造费用，单凭几块钱的地铁票，何时才能盈利？

因此，各城市地铁基本上都有政府补助，只是补助占比多少的问题。

基于此，倘若一座城市的实力（GDP和财政收入）不够，即便勉强上车，只会导致地方隐性债务风险。

尤其是，近两年楼市处于调整期，土拍的遇冷让土地财政依赖高的城市，不得不冷静下来。

可以这么说，多个城市地铁梦搁浅，在某种程度上是楼市乐观与否间接表现。

尤其是二三线，本身土地财政依赖度就很高，在楼市大调整背景下，更难以承担高昂的地铁费用。

别说未建地铁城市了，现如今也没多少座城市地铁不需要政府补助就能实现盈利的。

倘若刨去政府补助，北京、苏州、成都、杭州、长沙、青岛、南宁、宁波、重庆、南京、西安、天津、福州、无锡、厦门、昆明、温州、常州、兰州是无法实现盈利的。

放眼整个地铁城市，唯有深圳地铁，最为亮眼。

2021年深圳地铁政府补助才1.37亿，相比于其它城市的地铁集团，这个补助金额已经缩减到很低的水平。

凭借着低补助，创造的利润位于全国第一，归属于母公司净利润接近30亿元。

在搞钱这件事上，深圳地铁延续了深圳人的作风。

2019年、2020年，深圳地铁的净利润分别达116.67亿元、111.02亿元。

巅峰时期，北京地铁+广州地铁，都不及深圳地铁利润的一半。

如此亮眼的成绩单，深圳地铁到底做对了什么？

拉出深圳地铁的营收结构，不难看出，奥秘所在。

深圳地铁的房地产、土地与物业收入等方面的投资收益，其占营收的比例超过70%。

其中，真正占大头的是站城一体化开发。

单这一项，去年营收约达到了95.71亿元。

何为“站城一体化开发”？

可以简单地理解成，地铁+房地产。

制约房企拿地的无非就两大因素，一是价格，而是开发能力。

聚焦到深圳地铁，情况又有所不同。

近期，民营房企拿地意愿冷淡，这就导致了深圳地铁拿地竞争极小。

加之，深圳地铁的现金流有票务支撑，拿起地来更加有底气。

这就导致了深圳地铁在第三次土拍中，斥资60.38亿元，包揽位于坪山的3宗地块，成为此次最大手笔拿地的房企。

商品房去化方面，深圳地铁有着天然优势。

纵观深圳地铁拿地逻辑，基本上是围绕这地铁线路拿地，有地铁加持的商品房，在市场上更为枪手。

物业方面，深铁置业的入市项目有深湾汇云中心、汇德大厦、汇隆商务中心、地铁锦上花园、塘朗城广场、地铁前海时代广场、龙瑞佳园等；在建工程包括了长圳车辆综合开发项目、佛山南海天空之城项目、前海枢纽项目（深铁前海国际枢纽中心）等项目。

其中，深铁置业物业开发板块的开发规模就已达到约573万平方米。

换而言之，深地是一个巨无霸“包租公”“包租婆”。

如果以上两点可以复制的话，那么第三点，则是天时地利人和，难以模仿。

在轰轰烈烈的“宝万之争”时，深圳地铁迅速通过入股万科，终结了这场资本战争。

这笔投资，放在今天而言，同样经得起时间考验。

去年，深圳地铁收到投资收益64.09亿元，其中来自万科的股利为40.54亿元。

或许，其他城市无法再入股万科。

但是，这个投资思路的确可以借鉴。

城市地铁化身为“风投”，入股公司从而获得分红。

论城市“风投”哪家强？

我自认为，有三家可以上榜。

深圳、合肥、广州！

02

结语

深圳地铁为何远超其他城市地铁？

我认为，在于其多重身份的叠加，而非局限于惠民性地铁功能。

它既是地产开发商、物业管理员、风投，也可以是卖票员。

选择多重身份这个思路，早已有城市做出同样尝试。

譬如广州，广州地铁也在房地产行业里寻找到了自己的战略伙伴。

早在2019年2月，广州地铁就斥资61.62亿港元认购了越秀地产定向增发的约30.8万股股份，以19.9%的持股比例成为了后者的第二大股东。

此外，广州地铁还牵手新世界联合开发耀胜新世界广场。

整个项目，直接在3号线和7号线上的汉溪长隆盖，且位于万博CBD的核心位置。

地段、战略、商业价值瞬间拉满。

可以想象的是，耀胜新世界广场将刷新番禺公寓最高单价。

深圳、广州地铁已做出了新尝试，相当于给其他兄弟城市打了一个样。

后续，其他城市地铁或将跟进。

我认为，这个模式其实是在惠民、盈利、政府补助间找到了新的平衡点。

不可否认，城市地铁不能单纯以经济角度来计算，还得考虑到城市发展战略。

城市的扩张必然会有更多的地铁需求，可一味地靠补助，多少有点被动。

还不如“自力更生”，自己赚钱养活自己，一来减轻地方财政压力，二来变相地起到稳楼市作用。

深圳，广州已跑到前面，后续有哪个城市跟进？

敬请期待！