别误会
这个斗胆的建议不是说土地供应量可以随便的调节
也不是说土地楼板价怎么怎么变化
说的是，在土地出让阶段，寄生在土地之上的各种限制性政策，我觉得是时候陆续取消了
为什么会这么说
其实也是很长一段时间地产同行和我的吐槽
这个吐槽说
对于产品研发阶段，当一个从业者拿到一块地，其实没有太多可以打造或者规划的空间
几乎所有土地指标都已经把未来的形态和产品结构都已经确定了
也是因为在产品规划的时候受到各种限制，这也决定了现在行业同质化严重的重要原因
到底怎么回事，今天花一点时间讲讲这个容易被忽略的问题
01
一块地出让给开发商的时候，开发商买下来之后，可以随心所欲的造自己喜欢的产品么
理论上来说是的
但是实际来说又不是的
因为每块地在出让的时候都有各种限制性指标
比如说一块地的占地面积确定之后，有一个容积率指标
也就意味着你的项目总建造面积不能突破容积率
除此之外，一块地在容积率确定之后也不是想造啥就能造上，他会有一个限高
就是建筑不能超过多少高度，这个政策有的是为了飞机航道的考量，有的是对于建筑形态的预期
当然也有地块会有限低，不能低于多少米
当然有建筑形态的限制，也会有面积配比的要求
比如很多地块为了增加市场套数供应量，会明确小户型的比例
经常看到的90平以下住房面积占比须达70%以上就是上海很长一段时间的7090政策
除了建筑形态之外，利润空间其实也是能看得到的
一块地的单位平米的土地成本，也就是楼板价在拿地的时候就知道了
未来能卖多少钱，有的在土地出让阶段也会明确好
当然，在一些时候还会有一些捆绑的条件
比如多少面积必须要持有，多少面积必须要做保障房租赁房之类的，有一些不可售面积的要求
这当然还只是针对住宅地块
一些综合性的地块可能限制条件还会更多
我想说的是，其实每条限制性政策的出台都有他客观存在的原因和理由
比如7090政策就是希望市场房子的供应套数增加，尽量让更多的人买到
比如限高限低很多时候就是为了地形和飞机航道的考量，捆绑一些持有面积本质上也是为了推进租售并举的更好落地
都是需要的
但是我今天更想表达的是
当各种政策综合在一起，其实很多时候就会限制开发商的产品研发动作，从而失去了很多创新的可能
02
举个例子
比如说一个企业拿到一块2.0容积率的地块，但是不巧的是拿地成本刚好比较高，但是拿到地之后预售证的价格又是被限制的
所以很多时候就意味着开发商如果要做开发，必须要做高低配的产品
因为只有做高低配才有理论上创造利润的可能
用普通住宅保持现金流，用别墅或者洋房获得更好的售价实现利润率
但是高低配往往就意味着
因为别墅的占地强度的问题，使得住宅的公区面积基本上没有，而公寓在别墅的后面往往意味着别墅的私密性也没有了
这也就意味着
虽然是为了追求利润，但是整个社区的品质其实是下滑降低的
再举一个例子
当一块地规定好7090政策的时候，意味着大部分的房子都是90平米的户型
这往往就意味着标准层很有可能出现大量的两梯四户而且都是90平米的户型
因为单套面积偏小本质上也就意味着标准层大多大开间短进深的方式（小户型长进深那舒适性就很差了）
一个社区如果基本上都是这样的标准层，其实排布也确定了
公区绿化不能有比较大的纵深空间，绿化组团其实也无从谈起
再比如说
一块地因为容积率比较高，但是地块又需要限高，这对开发商来说意味着要么做点式没有采光通风的住宅，要么压低单层的层高到2.9米2.8米
不论选哪个，也都是舒适性的降低
包括很多三四线城市，为了土地财政可以更高，单位土地制定了超高容积率
看上去是可售面积变多了整体的土地出让金也可以更高了
但是未来真的排布的时候发现3-4容积率的住宅未来就是密密麻麻的筒子楼
不仅没有舒适性而且因为人口密度过高还会出现很多的隐患
所以不知道大家看到这个脉络没有，因为各种政策组合在一起，产品形态导致的变化
03
所以今天剖析这个问题其实是想表达什么
就是当从业者在产品研发阶段，面对一块地
当面临着同时需要解决企业盈利、市场售价又有上限以及各种政策限制的多个条件同时限定的时候
其实非常容易出现地块规划只有一个方向
而很多时候一个阶段下的土地政策都是差不多的，所以很多时候阶段性同质化也因此产生
当然同质化还是其次
更加需要担心的是激进性创新的存在
这种情况虽然不太会大面积存在，但是一旦落位一个项目，给这个项目未来带来的影响又是巨大的
上海有比较特殊的两个项目就是如此
一个是金地天御
这个项目的出生就是基于楼市高点出让的土地，所以整体的土地成本比较贵
但是容积率又不支持做高单价的别墅产品，所以当时金地造了一个平墅的概念
在六层的建筑，每一层都创造有天有地有地下室的类别墅感觉
实质就是希望六层的多层产品能够卖出别墅的价格
事实现在的二手房市场客户并未认同这件事
房子的溢价迟迟上不去
另一个是龙湖滟澜山
这块地的出现也是因为土地出让7090政策，但是又想做别墅，所以做了180平米的联排别墅
用的方式是买一套房子，但是背后是两张产证
在后续的限购时代，这个小区的二手房流通也产生了问题
04
今天之所以在这边呼吁，其实也是因为最近大量的出差，确实看到一些城市开始出现好产品
而这些产品的出现无不例外是因为限制条件宽松，从而出现了一些品质改善
比如我们在海南，看到了仁恒做的别墅可以做到4米的层高
广州的鹏瑞高层3.9米的层高
真的体验过的人就会知道4米层高和传统3米层高的体感差距是什么
包括最近四代宅的崛起，很多城市可以接受做大阳台或者内凹型阳台
面积配比取消很多项目靠着做高端大户型真的解套了
还有一些地块甚至还可以通过协商容积率的方式从而让产品定位更加合理
最近看到的很多项目都是基于土地在出让阶段的附加条件越来越少，这本质上也是激活房企内部产品力创新的重要源头
当初因为楼市的火热，这些限制政策其实是一条一条慢慢的循序渐进的增加上去的
很多时候楼市的狂热掩盖了很多问题
关于土地出让条件来说也是如此
但是增加上去之后，很多时候会忘了是不是需要取消
这些都被遗忘在角落
而如今关于如何盘活开发商，让他们有信心，本质上除了给到定价权限的支持，更应该给他们产品定位的自主权的支持
让市场判断做出适合的产品，才是行业整个活力开始慢慢恢复的源头
当下楼市必须要面对的库存，本质上都是同质化的问题
我之前说过刚需越来越枯竭，但是背后是改善和高端需求远远没有得到更好的满足
正是在供给侧一些适合市场需求的产品因为限制没办法更好的生产出来
这也是今天写这篇文章的原因
楼市的回暖，本质上需要市场对于行业有更多的预期，而当房价没有的预期，其实所有的预期都放在产品和生活上
这才是这个时候从业者能够抓到最后的信心来源
05
当下的楼市已经没有一蹴而就的事情
我们更加不能期待一个政策解决所有问题
整个产业链需要体系化信心的重塑
而这个环节上最容易被遗忘的其实就是土地端的
这也是今天写这篇文章的原因，希望能够得到更多的讨论，关于土地身上捆绑的各种限制性政策，可以在合适的时候陆续退出历史舞台
给从业者更多的信心，给产品更好的市场化，给用户更好满足需求的社区
这件事任重道远任重道远
以上为正文，来自真叫卢俊
这是真叫卢俊公众号的第5454篇原创文章
