之前我们做过不少关于上海豪宅的分析和统计
大多是基于总价,集中在3000万以上,而且都是新房
今年的上海豪宅市场,呈现出“一手热、二手冷”的状况
克而瑞数据显示,上半年上海总价3000万+豪宅新房成交达1544套
不仅是去年全年成交量的1.6倍,同时也创下了近10年最高的成交规模
事实上,还有不少单价超过20万/m²的豪宅持续稳定成交
他们在今天的市场上显得非常异类
既有市区热门的大平层,也有中环的独栋别墅,还有一些隐秘的老洋房
我这边举三个例子
大家可以猜猜看都是哪些项目
虽然这只是部分个例,却让大家再次看到了上海豪宅市场波涛汹涌的购买力
01
上海现在哪些顶豪卖得好?
相信每个人心中都有不同的答案
我们结合了兔博士、链家多方数据,整理出了今年以来,单价超过20万/㎡的豪宅销量前五位
数据来源:兔博士,链家
可以看到,排在榜首卖的最多的是翠湖天地
今年以来一共有7套豪宅,成交价超过20万/㎡
二期御苑是主力军,占了5套,另外2套分别来自四期和五期
接着的是古北壹号、云锦东方、御翠园和兴国路372弄小区,各成交了3套单价超过20万/㎡
御翠园素有“陆家嘴后花园”之称,坐落在传统豪宅板块——浦东联洋
项目一共分为八期,总体设计风格偏欧式,吸引了很多常驻浦东的富豪
去年成交了9套,成交价从6880万到2.3亿元不等
图源链家
挂牌价基本稳定在20万/㎡以上
而从单价来看,翠湖天地和古北壹号各有1套超过30万/㎡,是今年卖的最贵的
翠湖天地的是一套五期的二手房,网签成交单价达到33.7万/㎡,也就是开头提到的项目一
古北壹号则是一套总面积达到855平的独栋别墅,成交价也在35万/㎡之上
光看单价20万、30万还不够刺激,再结合总价来看
不包含老洋房在内,今年到目前为止,上海共诞生了7套总价过亿的二手房
数据来源网络,仅供参考
古北壹号就占了3席,包括这套独栋别墅,还有两套大平层
另外4套分别是合生东郊御品园,也就是开头提到的项目二
还有御翠园、檀宫和云锦东方二期各1套
尤其是檀宫这套1198平的顶豪,在上海豪宅圈一整个流量拉满
最终的成交均价37.57万元/㎡,价格高达4.5亿元
这还是从挂牌价5.5亿砍下来的价格,挂牌均价更是接近46万/㎡
要知道檀宫位于长宁西郊别墅区,总共只有18套,数量非常稀少
每栋占地都有2600平左右,环境和位置都没得说,配得上“传奇豪宅”的称号,也坐稳了今年成交总价最高的豪宅
此外,老洋房今年的成交表现也相当亮眼
不仅有今年卖出了3套的兴国路372弄小区,还有开头提到的项目三,万航渡路175弄小区
主要集中在静安寺附近、长宁和徐汇的衡复风貌区
数据来源:兔博士
静安区巨鹿路上的一套老洋房,更是在4月创下了历史新高
总成交价3.1亿元,产证面积307平方米
算下来成交单价足足有100.9万元/㎡,可谓是捅破了上海豪宅价格的天花板
不过,有的老洋房成交面积并不大,有3套都不足70平,居住属性偏弱
可能业主买了只是用来商务接待,并不会实际入住
02
抛开独栋别墅和老洋房不谈
接下来看看,为什么市区最热门的大平层会是翠湖天地和云锦东方
引得上海富豪们对它们最为热衷
首先要说的自然就是翠湖天地,代表了新天地这个顶级IP
凭借次新、湖景、时尚、便利等因素,满足了不同客群的购房需求
翠湖一到四期,以及五期第一批房源的认购,都在积分制实施之前,当时只要有钱有房票就能买到
到了五期第二批房源入市,由于均价限在16.5万/㎡,引发了全市有钱人的打新狂潮
制造了102.24分的超高入围分,距离当时的满分仅差11分
巅峰时期,翠湖四期最高成交单价大多在30万/㎡以上
到了去年,翠湖四期的成交均价只有不到24万/㎡,有了明显的下滑幅度
数据来源:百廷豪宅
据统计,翠湖天地去年一共成交了29套,差不多每个月卖2.4套,三期卖的最多有12套
一期由于年限长、户型较小、景观有限,目前单价是整个项目中最低的
二期作为成交主力军,所在位置较好,180多到190多平的三房户型也比较多
而最新以33.7万/㎡成交的翠湖五期,是一套278㎡的4房大平层
位于小区北侧的高区,可以一览无余俯瞰太平湖美景
想入住翠湖天地,除了购入二手房之外,还可以等待接下来的六期
即将入市的六期,计划推出108套180米超高层和48套别墅,建面约435㎡起
几乎每一层都能拥有直面太平湖的视野
景观不亚于这套天价成交的五期
翠湖六期总体鸟瞰图
几个月后,六期的最终定价,以及最后的入围分数有多高,都是万众瞩目的焦点
富豪们追求的不仅有新天地这样的百年顶级IP,还有徐汇滨江这种新贵
云锦东方就是典型代表
今年1月和6月,先后成交了两套最大户型的顶楼复式
图源链家
面积都在770多平,还赠送了一个超大露台
整个云锦东方这样的户型只有两套,今年上半年就都交易了
等于说不仅成交了顶豪,还成交了顶豪中的王炸
而且一个是2.3亿元的成交价,一个是2.28亿元左右的成交价
加上税费,落地单价都妥妥超过了30万/㎡,跟市场上行时期的价格持平
据说有客户已经守了这个户型快五年,这两套任意一套挂出来他都要
去年,云锦东方一期二期加起来网签了19套,成交均价在23万/㎡左右
数据来源链家
和今年相比,价格颇为坚挺
目前链家在挂的9套房源中,有8套均价在20万/㎡以上,1套挂牌时间已有一年,看来房东并不愿低价出手
刚刚落下帷幕的上海第四批次土拍,徐汇滨江板块更是诞生了全国单价新地王
斜土街道xh128D-07地块也就是原小米总部地块,被汇元玺、香港置地启元、御江廷等一众红盘环绕,吸引了7家房企组团报名竞拍
图源:每日财经新闻
最终被绿城以总价约48亿元夺得,楼板价13.1万/㎡,溢价率触及最高限制,达到30%
其中,香港置地启元的备案价已经来到了17.84万/㎡,套均总价在5000万元以上
预计新地王接下来入市的价格,极大可能突破17万/㎡
徐汇滨江板块的价值有望进一步凸显
03
从整体数据上来看,据百廷豪宅统计,今年上半年,上海2000万+豪宅共成交了695套,平均每个月接近116套
2023年全年,2000万+豪宅共成交了1427套,平均每个月接近119套
成交套数今年上半年下滑的并不算明显,只是略微有所下降
但是价格方面,对比2023年2000万+豪宅的成交套均总价为3311万,成交均价为11.6万/㎡
今年只有5月的成交均价突破了11万/㎡,其他几个月都在10万+/㎡徘徊,成交套均总价也一直在波动
数据来源:百廷豪宅
并没能维持住去年二手豪宅数量少、价格高的趋势
一方面是因为挂牌量的猛增,议价空间有所提升
7月16日,链家在售的3000万+豪宅,挂牌量已经达到了1309套,全上海估计要超过2000套
要知道,上海这几年3000万+豪宅的成交量也就是500到600套的水平
数据来源网络,仅供参考
换句话说,现在的挂牌量就要消化三年起步
更别提还有源源不断的豪宅在等待挂牌
另一方面,今年豪宅新房市场的火热,也从二手这里吸走了很大一部分客户
像中海建国里和翠湖天地就有很多客户,跑去了隔壁的中海顺昌玖里
对于这些客户而言,新房不仅房龄新,而且产品力也有非常大的升级
在限价的政策下,还有一定的倒挂空间
只不过,打新也不是一件容易的事,积分要求就是第一道关
滨江凯旋门触发的超高积分,要求购房者除了是在上海名下无房的家庭单位外
还要有253个月的社保记录,至少是从2003年起连续21年缴纳社保
200多套房源基本上都被第一场客户抢光了,这些客户有75%的比例都是310上海土著
说明外地人即便再有钱,没有上海户口的10分加分,光靠拼社保年限,也买不了滨江凯旋门
哪怕有了户口,满足了如此严苛的社保要求,也只有较小的比例能进第一场买房
更别提绝大部分新房还要等上一两年
不如二手房所见即所得,装修好的都可以直接拎包入住
中介就说,自己这里既有要卖豪宅,转去摇号买新豪宅的业主
也有客户是打新几次失败,又回头来买二手豪宅的
当然,就价格来说,豪宅产品几乎都是一房一价,呈现的江景和装修不同,交易时间也有间隔,成交价很难直接对比
还会受到车位、支付方式、税费等因素的影响
04
站在这个节点来看,全市的豪宅二手市场确实变化了
尽管这些豪宅本身的成交体量并不大
但豪宅作为楼市的风向标,资金动辄一个小目标,代表了最顶级的购买力,本身就是一种说明
数量多、分布广、种类多等特点,无疑是上海豪宅成交引领全国的主要原因
上海从来不缺买家,缺的是好房子
伴随着土地政策的不断优化,核心地段塔尖产品的定价权,再次交还给开发商
实力买家也会出于保值增值、改善需求等多方面考虑,继续选择购入这些顶级豪宅
以上为正文,来自楚然
这是真叫卢俊公众号的第5464篇原创文章