房段子团队为买卖双方搭建平台，求质不求量，真正0中介费，帮粉丝朋友卖房——

对卖家而言，现在二手房成交量虽高，但远达不到好卖的程度。对于买家而言，很多时候也受制于高额税费中介费，也缺乏真正淘笋的能力、决心。所以，能促成买卖双方一拍即合，其实是一桩美事。

认栽了！

房东以破发价挥泪甩卖二手房，一方面向市场服输，愿意用低于买入成本约6万的价格让利给买家，另一方面也的确是赶在青黄不接，看上了另外一套房，需要火速腾资格腾资金。

这套房属于招商愉樾，位于双流怡心湖旁，公兴街道，于2020年底交房，属于非常非常次新的标准，加之单价下探到了1.5万的段位，对应总价不过百万级别，适合预算有限的南门上班族（尤其是附近就业的客群）。

小区：招商榆樾板块/地址：公兴/双流区公兴街道牧鱼街899号面积：70.74m²楼层：10楼/总18层梯户比：2T6户，带电梯总价：出售价110万（有诚意面聊），原购买价115万（未含契税1.06万及维修基金1950）单价：15550元/m²朝向：南户型：2室2厅1卫1厨 房龄：2020年11月装修：开发商精装中介费：0中介费税费：3月满二，届时可0增值税

严格来说，招商愉樾属于泛怡心湖概念，双流公兴板块，这里地处南五环。直线距离双流热门的华府、怡心湖板块大概2-3公里，距离天府新区约5公里，而高新南区大概8公里，如果从自驾的角度来说，一方面不限号，另一方面通勤距离的确也不算远。

所以比较适合常驻南门上班，又倚重自驾出行的二人世界、三口之家...

公共交通的话，距离最近的是地铁19号线牧华路站（步行3km），5号线怡心湖站（步行4.8km），也可自驾到地铁站停车换乘，另外公交则有双流811、820、551、S69等线路。

教育方面，小区1公里范围内就有双流怡心第二幼儿园、双流教科院附属学校以及公兴小学和初中。

医疗也不愁，旁边就是成都第七人民医院天府院区，附近还有双流四医院，闹中取静，也比较适合老人养老自住。

不过板块成熟度不高，商业主要依托于零散底商、社区农贸市场（小区内部是纯住宅无商业），大型一些的需要去中海右岸环宇坊、中海天府环宇坊等商场。

这个楼盘虽然看似荒芜，但实际线下打探会发现，旁边就是成都高新综合保税区双流园区、电子科大科技园天府园、物联网产业园区，周边企业多，产业全，周边自住需求旺盛，出租率也较高。

刚需并不等于“将就”，刚需也可以很“讲究”。招商愉樾是央企巨无霸招商蛇口开发的品质楼盘，是城南少见的刚需小面积+改善2.0容积率的组合。

2018年12月，招商拿下这宗57亩的低密地块，考虑到板块承接能力，最终打造成了70~93㎡的套二、套三产品，由8栋11F的板式“洋房”和4栋18F的高层电梯组成，为刚需人群营造一个低密高舒适度的项目。

这样的设计，使得整个小区楼间距加宽，小区中庭绿化较好（达到了42%），还有个露天泳池，营造成了一个真正的低密社区。

本房源是70平的套二产品，主要位于项目西侧4栋18F高层产品里，这种楼栋是2T6户（只有18F，并不拥挤），均为户型面积约70~83㎡的套二、套三产品。

整个小区都是精装交付，虽然没有“三大件”，但是装修主材还是都选用了知名大品牌。另外，指纹锁、抽拉式龙头、橱柜隐藏式灯带、淋浴房、卫生间风暖等舒适性配置也全部标配，稍加软装，即可拎包入住。

今天我们推出的这一套房子，是建面70.74平的套二单卫，户型方正带双阳台。

该户型是整个小区的入门级产品，小巧灵活的姿态，让购房预算不高的年轻人能更轻松地拥有自己的家。

关键的是，该户型虽然面积最小，但却并没有被挤到边角余料的位置上，所有套二户型的客厅、主卧、厨房、双阳台均朝南朝中庭，尤其是推窗见景，可以欣赏中庭绿化，视野效果一流（详见文末配图）。

房东的这套房位于10楼，属于非常好的中楼层，而且靠近中庭，安静不吵，采光很好，户型端正。

房源装修带烟机、灶台、卫生间、马桶、洁具及地板等一应俱全，简单配置家具家电即可自住或者出租。

该房源本是房东给女子提前置业，但孩子在外地事业有成，暂无回蓉定居计划，考虑到物尽其用，而且自身家庭人口较多，已另有住房计划，因此割肉出让。

目前该房源全网挂牌是110万，折合单价约为1.55万，单价不高，总价很低，可以参考我昨天的文章《房段子：从100万到600万，不同预算不同买法》，真正实现了百万级别买二圈次新套二的计划。

房东也是很直率的人，当年成交合同显示，买入成本是115万，还不含交房契税1.06万及维修基金0.19万，更不用说资金利息成本，如今来看，属于妥妥的破发出售。

我们可以通过以下三方面来分析：

一是挂牌行情。整个招商愉樾，挂牌大概51套，同户型大概有5套，除去本房源110万的报价，其余大概在125-145万不等——不一定是更优质的楼层，而且试问一下，你自行搭配下软装，需要15-35万之多吗？而且从单价来论，本房源1.55万的单价，也是全网最低的一套。单价总价整个小区最低，买入性价比最大，房东最有诚心。

二是成交行情。由于是2020年底交房，距今只有3年出头，所以成交很少，据查阅，2023年10月成交了一套82平户型，总价132.6万，折合单价约1.6万，该房源带有一定软装，但是低楼层+未满2年有高税，所以实际买入的成本也并不比本房源更低。

△同户型近年成交数据

三则是老规矩，这套房本身是即将满二状态，届时0增值税后再约定成交即可，再加上房段子好房推荐是能真正做到0中介费的，所以实际成交只需要少量的契税（该房源约1%，已有优惠折扣）即可，假设是换购还可以退个税1%，一来二去实际的税费成本就是契税1%。

更何况，房东也不是一口价，而是可以视双方诚意，继续议价的房源，在目前的基础上，还可以小小刀。

总而言之，机不可失时不再来，需要和房东面对面的话，请留言讨论。

耳听为虚眼见为实，接下来是实拍赏析——

△小区内部实景拍摄

△小区大门

△小区中庭视野

△小区中庭视野

△客厅

△厨房

△卧室

△卧室

△卫生间

声明一下：0中介费，是买卖双方自行沟通，免去中间环节，房段子不是中介，只是房产分析方案的博主，顺便搭建平台而已。