前几天推荐了一套中坝跃层，有些粉丝觉得实得大性价比高，还问有没有其他跃层推荐，但说实话成都的跃层占比太小，可遇不可求，除非缘分说到就到。

今天我们一位粉丝朋友自荐天新南湖板块的北辰南湖香麓清水跃层，肉测得房率高达106.6%，考虑到0中介费和0增值税，性价比是同户型最佳几套之一。

当然，熟悉我的老粉也知道我以前推荐过这个楼盘，除了学校近（天府四中，能摇中的话），还有两大优势，一是西侧距离5号线南湖立交距离适中，二是南侧距离牧华路（五环路）距离较远（约300米，有海伦春天阻挡噪音），三是北侧还有诺达的南湖公园加持，四是本身非常次新，2019年才交房，所以品相很不错。

现在价格降到了290多万，还以谈价，房东诚心出售，预算两三百万想买大套四套五的老粉来~

小区：北辰南湖香麓板块/地址：南湖/天府新区华阳美岸路二段199号面积：146.55m²楼层：18跃19层/总32层梯户比：2T4户总价：293万（还可以谈价）单价：19993元/m²朝向：南户型：4室2厅3卫1厨（可改5室）房龄：2019年装修：清水中介费：0中介费税费：满二唯一，0增值税

一、板块配套

北辰南湖香麓，位于天府新区南湖板块，是区域内偏次新一些的，刚改一些的代表性楼盘。

板块内聚集着海伦堡、远大、南湖、佳兆业等开发商，再加上不远处的华府、怡心湖和生态带人气，整体的居住氛围浓厚，配套十分便捷。

交通方面，小区大门出来可以快速触达牧华路（南五环）、剑南大道，自驾很方便，另外项目左侧1公里就是5号线南湖立交地铁口，还正在规划地铁16号线，有望在牧华路附近设置一座站点，届时步行坐地铁更近。

商业方面，小区比较大，自带一些底商还不算成熟，另外附近的小区底商就很丰富了，比如海伦春天这边吃喝玩乐的都很多。

再远一些，附近还有中海右岸+中海天府环宇坊、红星美凯龙等，看电影逛商场都没问题。

教育方面，小区属于天府A片区，有华阳附属小学、实验小学等多所学校，不过最巴适的还是家门口的天府四小和美岸小学，能摇中的话，步行200米就能上下学。

生态方面，小区东侧是大片的市政绿道，北侧就有6000亩的南湖湿地公园，深秋之际，金黄的南湖南路，银杏落满地。附近还有锦江府河、怡心湖等都是遛弯散步休闲的好去处。

二、楼盘特点

北辰南湖香麓是一个占地132亩的百亩大盘，分为3期打造，呈现出长方形的布局，业态涵盖了高层、叠拼、底商、独栋商业。

从右往左，分别是一二三期，1、2期是高层，2期是叠拼和高层，一二期是连通的，所以小区中庭绿化面积非常大。

本房源所处的是二期高层（跃层），房龄非常新，2019年才交房，所以距今不过5年，与时俱进的审美加上维护保养得当，因此呈现的颜值相较于周边项目更为简洁漂亮。

中庭特色是超大绿化和儿童游乐园，最大的南北楼间距约80米，入户大堂墙面满贴瓷砖，装饰艺术画及摆件。天花板搭配水晶灯做了吊顶美化，还设计出了“麋鹿在卧”的“橱窗展示区”，文艺范儿十足。

小区高层采用了连廊设计，这样能保证每一户的采光和通风以及视野，危急时刻能提供安全的疏散通道。另外万科负责小区物业，2.98元/月/㎡也不算贵，该物业口碑较好，认真负责，小区整体的保洁和园林，管理秩序都表现不错。

三、房源简述

今天我们推出的这一套房子，是建面146.55平的清水跃层，套四三卫可改套五格局。

1、房源位于35栋，最北侧的改善楼栋，坐北朝南，总32F，房源是18跃19层，所以实际入住的邻居不会很多，电梯相当够用。由于是中间楼层，因此视野也非常好，无遮挡。

2、由于是连廊设计，所以该户型客厅卧室南侧正对中庭，俯瞰小区美景，北侧连廊也可以看南湖公园大片河景，算是一个稀缺的优点。

3、该房源户型方正，一楼布局了客厅和卫生间，带6.5米的超宽阳台，可以改造出来一个老人房生活起居。二楼则是卧室区，带有3-4个卧室，还有2个卫生间，楼上楼下生活起居互不干扰。整体形成稀缺的套五三卫格局，适合三代同堂改善自住。

4、房段子大概测算了一下套内面积约156.3平，对应建面146平，实际得房率达到了106.6%左右，远超普通二手房的80-85%标准。

四、价格优势

说来也巧，这套房是房东看到此前推广中坝跃层学区房后，前来寻找有缘人的。本身也非常诚心卖房，此前贝壳挂牌价是308万，但针对房段子粉丝报价299万，不过我提出有同品质同户型挂牌293万，所以房东一咬牙，也报价293万，和邻居死拼了！

此时，挂牌单价已经跌破2万，仅为1.993万。

评价一套房有几个维度，但还有前置条件，比如楼层朝向视野噪音户型等角度，前面我们分析过，是一套不折不扣的优质房源。

优质房源卖出瑕疵价格，这个可以有！我们可以通过以下三方面来分析：

一是挂牌行情。该小区同户型的跃层，目前有一套挂牌290万，但是东西朝向的采光视野稍差，另外还没满二有高税，pass；14楼的邻居挂牌293万，同样南北采光无增值税，看似优质，不过免不了中介费...思来想去还是本房源不仅优质，而且0中介费更有优势。

二是成交行情。去年底成交过一套同户型，296万。而再往前，基本都是三四百万的成交价，所以当前293万的报价也非常有诚心了。

△类似户型近期成交数据

三则是老规矩，这套房本身是满二的状态，可以做到0增值税0个税，再加上房段子好房推荐是能真正做到0中介费的，所以实际成交只需要少量的契税即可。假设是先卖后买的换购，还可以申请退个税。

更何况，房东也不是一口价，而是可以视双方诚意，继续议价的房源，在目前的基础上，还可以小小刀。

总而言之，机不可失时不再来，需要和房东面对面的话，请直接扫文末二维码，或者加房段子vx（djzsihai2007）拉你直接和卖家聊！

耳听为虚眼见为实，接下来是实拍赏析——

△小区内部实景拍摄

△单元入户大厅拍摄

△以上为室内实拍

声明一下：0中介费，是买卖双方自行沟通，免去中间环节，房段子不是中介，只是房产分析方案的博主，顺便搭建平台而已。