三江口的发展规划，把未来的价值提前卖给现在的购房者，一个又一个接盘侠在三江口出现，万科云城这个商住一体的40年产权房，大家知多少？

牢笼式的单元分布，杂乱的居住人群，密集的居住环境，办公与居家混合在一起的商住楼，居家不像是居家，办公不像是办公，买入这样的房子，注定成为“韭菜”。

万科云城一期开盘价格8888元/平米特价房，现在二期6号楼的均价125000元/平米，而且是毛坯交付的状态，即使是精装的价格，也挂出15000元/平米。这个单价甚至已经高于三江口，其他住宅项目的价格。

纵观福州商住楼，华润万象城3000多套的项目，耗时3年的时间售罄，而且是在福州最为中心的地段。尾盘的价格为90万，现在部分二手业主挂拍出来的价格85万，同时还会产生高昂的过户费用。前不久成交一套75万总价，这么好的地段，商住楼的价格都在往下走，万科云城难道会逆势增长？

除了中心地段，东二环的蓝光新珀，金山的榕心映月等商住楼项目，现在也在苦苦的挣扎，蓝光新珀29平米的总价58万，开发商还能够包租三年，每月以2100元的租金支付。万科云城位于三江口，精装过后的租金也不到1000元/套，回报率远不如其他SOHO项目。

在一个荒无人烟的江边上，万科云城开发出5618套商住楼，2021年开盘至今，仍旧有大量的余房处于待售的状态。一期与二期的容积率5.6，物业费更是高达2.98元/平米。

万科云城二期6号楼，7号楼单层总户数达到20户，一梯多户使得他们的朝向只能够是单面朝向。玻璃幕外墙虽然很时尚，但是内部密不透风，隔热隔音的效果并不好，小户型39平米的单面朝着西侧，这种房子连办公都呆不住，更何况是居家。

从南侧看出去，便是道庆洲大桥，一江之隔对面便是长乐，一望无际的江面景观虽好，但它的配套缺失，让人无法居住。三江口的地铁口距离万科云城大约200米，在仓山工作倒是无妨，假设在仓山以外的地方，即便是搭乘地铁上下班，少则30分钟，多则一个小时。

三江口买房，再过十年也不迟，现在的三江口正处于发展当中，目前虽然只有一个万科云城的商住楼，但无法保证未来没有更好的商住楼SOHO项目出现。给大家四个不要买它的理由：

一、三江口发展周期长久毋庸置疑，南二环城门附近才是发展的核心，近几年经济压力大，福州城市人口负增长，三江口周边规划的项目多数以办公展厅为主，现在的人口稀疏，无法撑起体量庞大的SOHO商住楼。

二、万科云城再过10年已经是老旧项目，随着时代的发展，人们对居住办公环境的追求一直在变化，不敢保证万科云城十年还能崭新如初，大量的出租户居住在这里，人文素养也表现较差。一期才刚交房不久，走进去就会发现，已经很一般了。

三、租金还不够装修，缴纳办证过户等费用，商住楼最大的价值在于租金回报率高，然而5000多套的商住楼在三江口这个地方，租金不说，空置率也会极高。

四、至于以后想要靠它能够保值增值，完全不可能，还有可能成为你们烫手的芋头，二手转卖的难度太大，现在是开发商集合了整个销售团队在卖这个房子，以后只能靠寥寥无几的几个中介从业者去卖，根本无法达到铺天盖地的效果，降价仍有可能还卖不出去。

十年后再来也不迟，持有现金最划算。现在手头上有资金，做一些短期的投资是没有问题的。万科云城一旦买入，持有的周期会非常之久，少则五八年，长则需要十余年的时间，才有可能保本，因为已经有一期业主转卖，原来60万一手买入，现在剩下40万卖出，才短短的一年时间。

三江口买房没问题，问题在于什么时机入市，买入什么样的产品，你们怎么看？

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