买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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5月18日，三个救市大招应声落地，就如同在酒精炉中丢下了一块炭火，一线楼市应声而涨。

在泼天富贵面前，谁不火，谁尴尬。

周末，老王走访了青岛几个楼盘，包括东李的销冠，人气并没有得到太大的提升。

然而，在老王看来：

对于刚需和急需进行资产配置的中产来说，这才是最危险的一种市场状态。

“王炸“之下，许多城市“争”到了上游

我们看上周楼市火爆的城市，主要分为两类：一类是利率的“王炸”一直未出，然而借着这一轮全国性政策集中释放；一类是城市自己配套相关政策，打出了漂亮的连环炸。

不论是哪种情况，炸热了市场都是成功的。

像深圳这种城市，虽然有很多中年人失业，但持币等待机会入市的人依然有很多。所以每一次政策的释放，必然都会引起市场的反弹。

未来十年，房地产不再是以时间换利润的“聚宝盆”，但是在M2的大水漫灌之下，核心城市的优质资产，能够稳赢银行理财依然是不争的事实。

深圳，青岛可以学习，但永远不要妄图去比肩“并跑”。

我们真正应该关注的是南京这样的二线城市。

说实话，南京青岛也比不了。问题是，南京位于包邮区，周边既有上海这个老大，还有杭州、苏州这样的强敌，就是身后宁波、无锡、合肥等小弟也是虎视眈眈，所以楼市从年初开始，也一直萎靡不振。

然而，南京努力啊。

人家很扎实地将“以旧换新”落到了实处，政府没有依靠垄断性中介平台，而是去“壳”减负，让老百姓得到了更多的实惠，给市场注入了更多的信心。

望梅止渴也许解决不了实际问题，但至少给人一种希望。

有了希望，二手房东房东不贱卖自己的房产了，观望族在利好的刺激下也能入市了，许多楼盘一个周末就卖了四十多套。

这样关键节点不同城市的冷热分化，必然会成为开发商下半年拿地的重要依据。

所以，今年青岛的土拍形势，依然很严峻。

温吞市场，一大变化值得关注

这个周末，青岛的市场多少让人有些失望。最好的楼盘能堪堪卖过两位数，还有很多楼盘两天也就卖个两三套房子。更有甚者：

一个周一套。

然而，我希望大家关注一个变化。

在利率下调的同时，很多楼盘也推出了低价房源，这些低价房源的去化速度还是在温和增加的。

而且，真实数据，或许比统计数据更值得我们重视。

我们看刚刚过去一周的各区成交，市北区环比大涨了98.5%，李沧区涨了近60%，减少的是豪宅区崂山，以及以往网签注水的重灾区城阳、即墨。

200W-350W的刚需和首改成交，实际上在大幅提升！

在首付和公积金双减负的情况下，这个周末老四方一线，东李近崂山板块，年轻客户的比例明显上升，这也是不争的事实。

问题是，老四方看来看去，现在只有两个盘似乎能下手；东李板块看来看去，目前也就三四个盘还能去权衡。

五月份如此，六月份如此，七月份如此，八月份如此，甚至金九银十还如此！

不论你是否愿意买期房，对于刚需来说，能在两年后交房的期房产品，未来三个月青岛主城也只有两三个盘可能上市。在未来一年半的时间内，市场消耗的主要是有限的存量房。随着这些房源在今年年底到明年年初变成现房，他们的去化速度还会大大加快。

这是等等族们必须要面对的现实！

市场也不怎么好，偏偏你以前看上的房子卖没了，这将是青岛刚需们会面临的一种困惑。

“消失”的外地客不会卷土重来？

而且，我想特别提醒刚需们注意的是，我们现在所有对于市内四区新房的预判，都是基于当下99%纯刚需市场​之下的分析，有一个问题我们要思考：

​外地的购房客，真的不会再来了？

拜融创、荣盛、花样年这些高周转开发商所赐，青岛楼市伤了很多山东老乡的心和钱包​；拜那些“流量”专家所赐，青岛新房二手房大降价，吓退了很多投资客​。

但是，暑期快到了。

不专门来买房子，总要带着​孩子来青岛玩玩吧。顺便逛一下营销中心，​看一看年底交付的准现房，不是没有可能吧？

孩子考大学来了青岛，送孩子上学的时候，筹划一下养老房，不是没有可能吧？

银行理财利率那么低，青岛旅游这么火爆，来投资一套高回报率的商业产品，稳稳赚个6%-​8%的租金收益，这样的想法不过分吧？

当外地人决绝地越过西海岸、城阳、即墨、胶州，汇集到青岛主城区的时候，在高铁、地铁便捷交通的加持下，他们不会心动吗？

青岛​是北方最宜居的城市，这个优势在夏季尤为明显。

2024年，与以往不同的不仅仅是史诗级的购房成本，还有无限购门槛的核心区聚焦，以及准现房​的质价比！

你只有去过很多城市，对比过很多城市，才能客观地认识到这个问题。

外（郊区）凉内（市内四区）热，将是青岛楼市未来一季的主题。

在这一轮救市中，青岛确实让人感到失望，土地市场一两年内看不到希望，但是距离核心区脱底向上，也许你只有40天的犹豫期了。

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