自2020年以来，全球范围内的疫情冲击、消费习惯的数字化转型以及远程工作模式的普及，都对商业地产造成了深远的影响。空置率上升、租金下降、投资回报率降低等一系列连锁反应，使得这个曾经被视为稳定收益来源的领域，如今不得不面临“寒冬”。尤其是一线城市的写字楼，出现了大量的空置，空置率飙升至十多年来未曾有过的高位，租金水平跌至近十余年的谷底。数据显示，2023年底，北上深的写字楼空置率均超过了20%。其中，深圳甲级写字楼空置率超过26%，上海和北京的相接近，分别为21.8%、21.7%。进入2024年第一季度，北京、上海、广州、深圳的空置率分别为18.3%、15.77%、18.4%、27.0%。环比上一个季度有所回落，但整体依然处于高位。商业地产需求不振，带来的直接结果是租金的大跳水。戴德梁行的数据显示，截止2024年一季度末一线城市写字楼租金平均每月为216元/平方米，同比下降了5.7%。大约已经下滑至2011~2012年水平。其中，空置率最高的深圳，根据克而瑞团队调研，2024年Q1的平均租金为165.9元/平方米，回到了11年前的水平。除了居高不下的空置率和断崖式下跌的租金，另一个值得关注的指标是“净吸纳量”，也就是“新租面积+扩租面积-退租面积”，用来评估写字楼的市场供需情况。从最近两年的数据来看，一线城市的写字楼净吸纳量出现了暴跌的趋势。从2021年到2023年，北京甲级写字楼的净吸纳量由101万平方米锐减至12.7万平方米，降幅高达87%。同样地，上海的这一指标也从136万平方米骤降至39万平方米，减少了约71%。而深圳的情况亦不容乐观，其甲级写字楼的净吸纳量从84万平方米下降到22万平方米，缩水比例达到74%。总体来看，北上深的甲级写字楼在过去2年的需求规模缩减了70%-90%。在写字楼供给过剩的情况下，一线城市的写字楼在未来几年依然有较高的供应。例如，深圳预计今年内投入使用120万平方米的甲级写字楼。广州的琶洲、金融城仍有大量甲级写字楼在未来两年入市。商业地产不景气、写字楼高空置率，其本质与第三产业尤其是现代服务业息息相关。

以广州为例，今年二季度写字楼租赁需求当中，TMT行业高达30%，其次是专业服务业（21.9%）、贸易和零售业（12.1%）。其实，也就是互联网、金融、法律、外贸等相关的行业。然而，随着互联网行业的增速放缓，叠加金融监管的趋紧态势，互联网公司和金融企业正在缩减办公空间。以北京为例，中关村和望京历来是互联网公司的核心聚集地。但最近几年，诸如字节跳动、微软以及爱奇艺等行业巨头，纷纷从中关村缩减租赁面积，而美团更是提前退租3万平方米。外资企业的离场同样削弱了对写字楼的总体需求。2023年度，中国实际利用的外资规模较之前一年缩减了8%，这意味着以往大量涌入的外商直接投资首现罕见的收缩。作为中国高端写字楼的重要租户，外资企业近年来的战略调整，包括削减在华布局，甚至直接关闭了中国区的办公场所。例如，全球资产管理巨头先锋集团（Vanguard）在2023年宣布全面退出中国市场，并于同年11月正式关停了其位于上海的办事处。此类外资撤离行动，无疑对国内写字楼市场的需求层面造成了直接冲击。从微观角度来看，企业对办公空间的需求显著减少，其根源在于近年来不少企业面临业绩下滑，要开源节流。从宏观角度来看，中国经济正处在从制造业为主导向服务业驱动的转型期，这一过程复杂且漫长，需要经历重重阻碍。其实，商业地产不景气的情况在美国也不少见，甚至因为美联储激进的货币政策导致商业地产出现了崩盘。根据摩根士丹利的预测，美国写字楼物业的价格从峰值到谷底的跌幅约为30%。最近，纽约曼哈顿一处办公楼还以“骨折价”进行出卖。这栋办公楼在2018年的购入价近1.53亿美元，最终以不到5000万美元的价格出售。这意味着，该处房产价格下跌了约67%，甚至出售金额还低于未偿还的抵押贷款金额。随着美国商业地产价值的持续下滑，这类亏本买卖变得越来越普遍。一方面，疫情改变了美国传统的工作场景，远程办公成为了常态，大部分员工每个星期只有几天在办公室。另一方面，美联储过去2年的激进加息，推高了企业运营成本，压缩了企业用于办公租赁的资金。美国商业地产的“寒冬”直接导致了地方银行的坏账率增加。目前有高达45%的办公楼按揭贷款处于“负资产”，即贷款余额超出当前的市场价值。商业地产市场的不稳定性正对金融系统造成冲击，多达300家地方性银行正面临偿付能力不足的问题。其中，最为典型的是纽约社区银行，主要投资纽约大都市区的商业地产，其股价3月1日暴跌超20%。为了改善财务状况，纽约社区银行不得不建立准备金、削减股息并提高贷款损失拨备，最终寻求外部注资10亿美元。从商业地产的崩盘，传导至金融机构的资产缩水，隐约又见十余年前的金融危机。美国激进加息，究竟会拖垮多少家银行，仍未可知。总而言之，在全球经济转型期，商业地产的未来充满变数。无论是中国还是美国，都需要以创新思维和灵活策略来应对挑战，寻找适应新时代背景下的可持续发展路径。