未来的联邦政府正考虑对实际租金收入征税(目前只是按照地籍收入而不是实际租金征税)。

专家们担心，这项税收将促使房东出售他们的房产，从而进一步加剧住房市场的压力。

非营利组织United Owners（业主协会）代表着1万名弗拉芒和布鲁塞尔的房地产业主，该组织的的主任Katelijne D'Hauwers说道：“今天早上，我在一个小时内接到了三位担忧的房东的电话，他们已经看到了形势的变化。他们的观点是：如果目前的提案变成现实，我们将出售所有房产。”

Katelijne表示：“这不仅仅是一时的情绪反应，而是一个真实的担忧。对于私人房东来说，继续出租已经完全没有吸引力。”

比利时房地产经纪人联合会（CIB）的Kristophe Thijs也指出：“这项对实际租金收入的税收措施会给许多现有房东发出退出市场的信号，许多人会选择出售他们的房产。” 他表示，这对整个行业是个大问题：“目前，90%以上的租赁市场掌握在小型私人房东手中，他们通常拥有两到三套出租物业。现在，正是这些人受到了影响。”

为了填补财政缺口

这并不是全新的想法。前财政部长Vincent Van Peteghem（Vincent Van Peteghem）在其财政改革计划中也曾考虑过利用租金收入来填补国家财政缺口，几年前，比利时财政高级委员会估计，这种税收可以为国家带来超过5亿欧元的额外收入。

比利时著名的住房研究专家、Steunpunt Wonen的协调员Sien Winters表示：“房产的税收水平低于其他形式的资本，例如我们的收入，与金融资产税不同，房产无法转移到国外。对房产所有权征收小幅税收增长，将对政府收入产生显著影响。”

根据比利时财政高级委员会的估算，私人房东每年将因为这项税收额外损失相当于一个月的租金。

Katelijne D'Hauwers和Kristophe Thijs都指出：“这加剧了目前房东已经面临的租金损失问题，他们已经因为（现行的）个人所得税、地税、维修和维护费用、保险、租金违约及空置等问题，每年损失了三到四个月的租金收入。”

两人一致认为：“这简直是压倒骆驼的最后一根稻草。” 因此，小型房东可能会重新考虑他们的决定。对于那些继续出租房产的房东来说，很可能会通过提高租金来应对额外的税收。

Katelijne D'Hauwers表示：“政府希望引入类似于目前用于商业地产租赁的税制，对于办公楼、商铺、医生和牙医的诊所等非住宅物业的租赁，实际租金必须如实申报。我们知道，为了在扣税后维持相同的净收入，房东通常需要提高租金约三分之一。”

她补充说：“我们的建议是，如果你打算将每月租金定为900欧元，那么对于一个医生想租来作为诊所使用的房产，你应将租金提高到1200欧元，以确保不亏损。”

比利时业主协会预计，如果未来的联邦政府实施这项政策，住宅租赁市场也将出现类似的租金上涨，同样，度假屋、学生宿舍、停车位和车库的租金也会随之上涨。她强调：“这最终会对租户不利。”

对应对住房危机的错误信号

根据Katelijne D'Hauwers的说法，许多打算出售的出租物业将不会再用于租赁，或者会被专业投资者收购。“

那些大型房地产公司和养老金基金目前已经根据实际租金收入纳税，他们的收费标准完全不同，在这些公司租一个公寓，你不可能只花600欧元。这样的租金价格将彻底消失。”

显然，两位专家都认为，这一计划对应对住房危机是个“非常错误的信号”。

Kristophe Thijs表示：“人们一直在强调住房的负担能力，而这项政策与此完全背道而驰。对实际租金收入征税将对市场产生负面影响，这无疑会导致出租房屋供应减少，而需求却在不断增加，这只会加剧竞争，进一步推高租金。”

Katelijne D'Hauwers还质疑：“在这种情况下，房东还会愿意对老旧的出租房进行翻新，并使其更加节能吗？”

或许不如预期糟糕

尽管租金收入的税收增加似乎不可避免，但该行业认为，实际执行时的情况可能不会像目前讨论的那样严重。

她还表示：“政府如何能够有效监管？我今天收到750欧元的租金，但并不意味着我每年都能收到十二个月的租金，度假出租又该如何处理？这是一个需要大量额外行政工作才能解决的复杂问题。现在的情况很简单：每年通过个人所得税申报时，已知的地籍收入会被指数化并增加40%。如果有必要，将这个增幅调整为50%，这将至少平息市场的紧张情绪。”

总之，比利时拟对实际租金收入征税，这一看似平衡财政赤字的政策却可能成了租赁市场的隐形炸弹。

从经济学上讲，这确实能增加国家收入，但却无疑会带来房东群体的“连锁反应”。小型私人房东纷纷表达退出市场的意愿，因为这种政策直接触及他们的盈利底线。

对于租户来说，本以高企的租金将雪上加霜，而市场供应也可能进一步紧张。

这不仅会导致房东群体逐渐减少，住房供应也将大受影响，反而把租赁市场让渡给高价收租的大型机构，这有点向荷兰了，垄断的局面带来的后果显而易见。

政府需要在税收和市场活力之间找到一个微妙的平衡，切不可因为片面追求财政收入而忽视了本就脆弱的租房市场。

改革不易，动了谁的奶酪，谁都不愿意，昨天关于警察和军人推迟退休的文章，碰到的也是这样的问题，看看政府最后出台什么样的政策吧。