重磅来了！在2024年5月底前，就在东城区天坛北侧，有5600平米的商品房豪宅地块入市！‍‍

地块名称为“东城区金鱼池二期西土地一级开发项目DC-0127-0101地块F2公建混合住宅用地”，用地规模0.3公顷，规划地上建筑面积0.56万平方米。

大家看到，“珠市口东大街”就是《北京总体规划（2017-2035）》中的“内环路”，简称为“一环路”。所以说，金鱼池西区地块，就是妥妥的一环旁！

四年前，拆哥曾发表过“一环房产8大金刚”的论述。（参见文章：东一环）。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这个地块的土地前期，拆哥平台7年前就发布过了，大家可以看：金鱼池西区地块范围。北侧绿地是“估衣会馆”，也就是大清时代的“复古二手时装店”，类似英国伦敦的Rellik。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

其东墙外还有一棵古树，宽大的树冠遮罩着庭院，想必在夏天应该是浓荫蔽日的。院内建筑整体较为完好，布局也较完整。这个院子将来可能用于创意店铺、高端博物馆或者会所，对金鱼池豪宅也是加持。‍‍

金鱼池西区地块的性质是“F2”。这点很重要。只要是F2用地，一般住宅比例不会高于 40%，也就是说住宅体量≤2240平米。按180～190平米大平层计算，也就是12套房。

对，只有12套，记住了。相当于“金鱼池十二星座”。‍

地块的容积率是1.85，区域的限高是多少？预计在18米。详细的规划方案探讨以及房价测算，拆哥在知识星球有专门的探讨——‍

地块南侧就是东城区市重点“十一中学”，9年一贯制，买了金鱼池西区的新房，附带十一中附小的名额，相信也是吸引豪宅买家的因素。

大家看到，受北京老城区土地稀缺的影响，十一中学居然是空中操场。有人问我，会不会有学生把球踢出来，掉落到金鱼池西区5600平米红线内？事实是栏杆高度足够，不用担心。

而且，十一中的老师们正在运作，拿到西边的一小块土地，由水上华城的开发商协助，推进学校向西扩建。‍‍‍

金鱼池西区地块算二期，一期是谁？其实地块的一期分为两部分，一期南是2002年建成，也是十一中的学区房，正常楼层价格10万/平米，最小 43平米成交价格410万+。（参见文章：拆哥：2024年楼市十二大预测）

一期北则是 40年产权的商住公寓，名字叫“前门前酒店公寓”，中冶置地开发，租金很高。

如果放在五年前，金鱼池西区新地块很有可能继续由中冶置地直接拿来做，与东坝使馆区的“德贤御府”项目联动。‍‍‍‍‍但2024年竞争激烈，花落谁家难定论。

金鱼池西区项目的重大积极意义是商品住宅！北京东西城的平房区，如果能够多规划开发商品房，实现回款，那么很多项目都可能加速腾退了。比如金鱼池周边的崇文门3号地和崇文门6号地。

无论如何，金鱼池西区地块可以冲！