昨天北京出台了优化房地产的相关政策，无非就是有条件的放开限购，降低首付比例，降低房贷利率，效果怎样还不清楚，至少在网络上没掀起什么风浪，热搜都没上，实际效果可以参考上海。

同为一线城市的上海，早在上个月就出台过类似政策，在稳定房价方面有一点点效果，但持续时间不长，当时看报道是外环内看房的人多了起了，成交量也涨了一点，外环外则相对冷清，许多房产中介在那一周的交易并没有明显的变化。

现在差不多过去一个月左右，上海的房地产市场又恢复平静，那些急匆匆说房价会涨的人也不再说话了，之前出台的政策就像是往河里投入一粒石子，当时激起一阵涟漪，不久后河面就恢复到原有的平静。

从类似政策在上海的效果可以看出，这些政策的出台其实就是在尽最大限度的压榨普通人的购房潜力。

许多中产卖掉外环外的房子，跑到外环内去购房，而外环外的市场行情依旧冷淡，说明大家手里真的没存款了。

这里有一个特点，那些想卖掉外环外房产去换购外环内房产的中产，他们现在的房子大部分是房价还没涨起来或刚涨起来那段时期内购买所得，即2010年左右时间内购买，而且多数是外环外的老房子。

他们买房时正赶上市场的低价，现在即使房价下跌了一点，对他们来说还是赚了，况且外环内的房子也在跌，而且跌的幅度比外环外的还要大，这个时候如果能在外环内购房，对他们来说还是赚了。

外环外的市场行情为什么会表现的冷清呢？

应该是大家都没钱了，首先想在外环外买房的人大多是想上车的那些所谓的“刚需”人群，这群人钱不多赚钱能力也有限或者没赶到好时机（如果不是这种条件的话早就在外环外买了）。

这部分人也有个特点，之前因为限购或首付比例等原因在外环外买不起房子，但是到了年纪又必须有套房子（有可能是结婚需要，有可能是小孩教育需要、也有可能是为了投资），既然在一线城市买不起，干脆去周边城市或回老家城市买。

当时想的是反正房价都在涨，只是涨幅有所区别，一线城市涨幅大，其它城市涨幅小，但是有一点是不变的，即不管在哪个城市买房都能保值，这是当时普遍的共识。

可是情况在2022年末2023初有了变化，房价开始下跌了，这一跌就止不住了，于是各大城市开始放开了限购，希望吸引潜在客户来购房。

可是这时候大部分人都被套住了，想要在一线城市买房得把原有的房子先卖掉，问题是三四五线城市的房子掉价更厉害，关键还没什么人买了，房子卖不掉就拿不出资金来一线城市买房，这也是为什么上海在出台放开限购政策后外环外房产反响冷淡的原因。

从长远看，大部分三四五线城市的房价持续下降是大势所趋，一二线城市房价会呈现出两极分化，即核心地段的品质好房价格高的离谱，非核心地段的普通住房价格趋于平民化。

这点在很多地方已经开始显现，比如前两年流传的鹤岗五万一套房。

鹤岗那地方本身属于偏远小城市，不太可能吸引外来人口大量涌入，这注定在这个城市买房的人大部分是本市居民，或者在本市长期工作的外地居民，加上每年的人口外流，该市的房产价格肯定涨不起来。

那么在这个城市的非核心地段的老房子天然的就没太大市场，所以就出现五万买一套房的可能，其实在这些城市不只是老房子不值钱，新房子同样不能保值。

在我老家所在城市，新房的价格已经回归到2016年的水平，2013年后购买的房子现在卖基本只能保本，房子的价格正在趋于“白菜价”。

在上海则能明显的看到，房价两极分化正在显现。

上图是我在某购房软件上截的，关于上海松江靠近佘山附近的小区二手房售价图，图的左边有不少小区，房价在2.5W一平左右，图的中间也有几个小区，二手房的售价在4.3万左右，图的右边则是别墅区，售价在6.5万左右。

这三种售价对应的小区所在地理位置相差并不大，售价却相差几大几万，总价更是天差地别，这就是房价两极分化的开始。

图中左边售价最便宜的小区是动迁房，小区内房子面积不大，大多在60~100平左右，同时小区人口居住密度大，小区环境相对不是太好，没有太多的绿化，地面停满了车子，小区内没有很好的散步空间，可想而知居住在里面的体验不会太好。

与动迁小区一路之隔的则是商品房小区，这些小区大多绿化环境好，小区内实现了人车分流，小区内走动或散步比较自在，房屋设计也更加现代化，小区的房子基本在80平以上。

接着便是图中右侧房价最高的别墅小区，与商品房小区同样只有一路之隔，价格却贵了两万一平，这个小区的环境没的说，房子也大，动不动就是几百平，居住体验一定上佳。

从这张图就可以看出，上海的房价正在两极分化，而且大部分人对此并无反感，反而认为理所当然，可见这也是未来一线城市房价变化的趋势。

上图左侧的动迁房小区是上海房价的洼地，也是大部分外地人来上海的居住地，不管是租房还是买房，这里都是第一选择，因为这种小区不管是租房还是买房都相对便宜，大多数人努努力就有希望够得到。

同时又因为这里的居住环境不好，几乎住在这里的人赚到钱想到的第一件事就是逃离这里，所以这类小区的房产流动性非常高，同时期挂在二手房售卖平台的房源较多，这也导致这种小区价格始终涨不起来。

不了解的人可以想象下，你花几百万的价格住的是又破又小的房子，同样的价格在隔壁苏州可以买到全新的面积更大的商品房小区，甚至在老家城市只要四分之一的价格就买到品质比这高几十倍居住体验的房子，这样一比较你会有何感想，会不会感到憋屈。

所以即使一直没能力在上海换更好的房子，退休后第一件事也是逃离这里，回老家小县城享受退休生活，留下的房子不是卖了就是出租，或是留给子孙，而且随着时间的推移，这类小区又成了大家口中的老破小。

这类小区的房价遇到市场行情上涨时，它的房价涨幅不会太大，一旦遇到市场行情下跌时，它下跌的速度肯定同区域内最快的。

图中间的商品房小区二手房售价会随着市场行情而波动，它即不会太便宜但也不会太贵，这部分房子可以称之为改善型住房，大部分从动迁房中逃离的人会选择这类小区，属于需要一定时间积累可以上岸的那种。

上图中右侧的别墅区则属于稀缺品，价格能一直保持坚挺，原因不需要多说。

综合看来，房价的两极分化是一线城市未来的变化趋势，即小区环境不太好，住房品质差的这部分房子不断降价，使得大部分人努努力就能购买，这样才能不断吸引有实力的年轻人来上海闯荡，然后从中筛选出一部分有能力为上海创造财富的人留下，没能力的自然就被淘汰。

同时像别墅小区这种高品质的住房不断在涨价，以吸引有钱人来上海投资。

房产不管在哪个国家都属于支柱产业，能带动各种行业的发展，如家装、家具、家电等物品的消费，但是如果一个国家的经济全靠房产来支撑这肯定是不现实的。

过去十几年房价一直上涨，大部分人手中的存款都投入到房产中，当时的就业环境好，市场行情稳定，大家对未来充满信心，也就乐得提前透支未来一二十年的收入来买房。

这种行为明显不可持续，不说经济发展有它的周期性，关人口下降以及建造出来的远多于人均居住需求的房子这两点也不可能支撑这种模式继续下去，当城市化进展到某一定程度时必然出现后续乏力这种状态。

过去我们国家说是要收个人所得税，其实具体操作中管的很松，大部分员工都没缴纳这项税收，也就是这两年管得严点，大家收入到了起征线后如实缴纳个人所得税。

前些年之所以对个人所得税这块可有可无，其实还是房地产充当了一部分个税的角色，毕竟大部分人的存款都到了房产里面，最后也是收回国有。

可是税收总要有所调节，古代每当出现税赋严重后就要休养生息，现在也一样，估计未来几年甚至几十年就是这种状态了。