随着全国高质量发展大会的召开，各地不约而同地把产业园区的投资、建设和运营，作为拉动当地经济发展的主要抓手。一项公开数据显示，从2023年开始，全国的产业园区面积以每年1.4亿平方米的速度新增，预计到2025年，我国产业园区的总供应量将突破62亿平方米。与此同时，当前经济压力大，企业数量减少，园区数量的不断增加，势必造成供求关系严重倒挂。这就对园区的开发运营者提出了更高的能力要求。未来，数量庞大的“存量”园区需要盘活，而每天又涌现大量“新增”。僧越来越少、庙却越修越多，怎么办？2023年第三季度新开产业园区项目省市分布情况虽然产业园区长期发展向好的局面没有改变，但纵观全国，产业园区的发展规划、产业链条、运营管理等并没有随着数量的增加变得更为丰富，反而出现了“千园一面”的同质化现象，这给产业园区的发展带来了诸多不利影响。同时，作为园区开发运营主力军的国营园区，其团队对产业本身的理解和认知问题、当地产业基础薄弱和资源错配问题、政府侧/企业侧/园区侧的联动和整合问题等等，在这个竞争愈加激烈、企业和税收争夺进入白热化的时期，更是把从业者逼上了“拼刺刀”的前沿。面对新的市场环境和新的客户诉求，产业园区应该何去何从？包括如何权衡政企关系，提升自身区域价值？如何从入驻企业及员工角度出发，构建独树一帜的招商体系？以及如何真正做到差异化核心竞争力，在日常运营中筑起护城墙？这些都是产业园区要想不被淘汰出局所必须面临的一系列考验。但不可否认，尽管外部环境越来越严峻，仍有许多优秀的玩家脱颖而出，明源不动产研究院今年受邀在全国20多个城市为超过240多家园区开发运营公司进行调研和培训，我们发现有三件共性的事情，如果一家公司做好了，就可以为园区提供强有力的打动力！而这种打动力成为了这些优秀团队的刀和盾，为他们在区域竞争和产业竞赛中赢得更多机会和资源。以正确的立场与价值观打造更融洽的政企关系众所周知，政府做完一级土地整理和基础设施建设后，往往会按照倒挂价格，即挂牌价格远低于整理成本，来出让工业和产业用地，其目的显然不仅仅是为了做一个“产业地产”项目，而是希望借助这块工业用地，种植出一片适合本地土壤、气候、环境的“果园”，通过产业环境的培育，帮助“果树”茁壮成长，最终结出“产值、税收、固投、就业”等累累硕果。由此可见，站在国家政府层面，产业园区更像是一种公共服务基础设施，而这一定位也决定了产业园区的发展需要和当地未来的战略规划强关联，紧咬合！事实上，产业园区在项目拿地、建设、招商和运营中，都不可避免地会和规划、建设、环保、工商、经济、科技、税务等各类政府部门打交道，所以，从某种意义上说，政企关系的融洽与否，直接决定了项目的生死存亡。但话说回来，维护政府关系，并非靠园区某个人或某个时期的工作就可以轻易达成，而是一个长期的、艰难的博弈过程，涉及立场、价值观、方法论等方方面面。比如，园区得了解政府的行政组织结构，毕竟不同级别所对应的资源和权力配置有所不同，找对人才能事半功倍；又比如，当下，国家提出构建“亲”和“清”的新型政商关系，而且是老虎苍蝇一起打，在这样的背景下，园区和政府的交往务必清正廉洁，以诚信态度，循序渐进，先取得政府信任，再图后续...此外，产业园区还要学会适度包装，比如可以借助数字技术打造园区展厅，向政府领导清晰展示园区布局和未来规划，以及如何帮助区域孵化和培育产业，帮政府讲好区域故事争“面子”，像中关村科学城（海淀区）规划展览馆，深圳湾科技生态园展示中心都是行业典范。良好政企关系的打造，最重要的驱动力，还离不开企业的“一把手”。当前，国资平台亦政亦商，“四不像又四像”——“不是政府机构、又像政府”、“不是地产，又像地产”、“不是投资公司，又是投资公司”、“不是管委会，又像管委会”，在这种企业属性下，作为产业开发运营主体的各级城投公司“一把手”，往往需要具备“政治家+企业家”的双重特质，换句话说，就是既要有政治家的战略眼光和影响力，也要兼顾商人的头脑与精打细算，才能更好洞察所在城市的大环境和可能拥有的竞争机会，从而做出正确的布局和决策。戳这里，了解智慧园区招商解决方案以优秀的管理及运营打造更具吸引力的招商模式融洽的政企关系，为产业园区提供了强大的坚实后盾，也是园区发展不可或缺的天时地利。相较之下，招商引资，引进符合区域产业发展的优质项目，既是构建核心竞争优势的重要引擎，也是园区稳健发展所必须走的一条“人和”之路。随着市场机制的不断健全与经济环境的变化，产业园区的招商模式也发生了深刻变革。过去依赖于拿地优惠、税收反哺、产业补贴，以“让利”为核心的传统招商策略，其效能日渐式微，且发达的交通网络大大拉近物理距离，各地优惠补贴逐渐趋同，已不再是吸引企业的核心优势！所以，全国各地都在积极探索新的招商范式，来突破现有的招商困局前有“模范生”深圳，通过纾困上市公司实现产业精准导入，依托区域内优质园区载体不断拓展产业发展空间，建立全周期科技金融服务体系，来推动落地企业提质升级，这种“抄底纾困”模式也有利于市场运作效率提升，保障国有资本保值增值；后有“最大黑马城市”合肥，通过财政资金增资或是国企战略重组整合打造国资平台，再推动国资平台探索以“管资本”为主的改革，通过直接投资或组建参与各类投资基金，来带动社会资本服务于地方招商引资，进而形成产业培育合力。这种“以投带引”模式，也让合肥在2011到2021十年间，GDP由3636.6亿元上升至11412.8亿元，经济增长两倍有余，这样的经济发展速度，堪称奇迹。图片来源：摄图网纵观全国，不论是沿海一线城市，还是内地的新一线甚至是二线城市，这些年都在从过去“广撒胡椒面”的传统招商，向“滴灌式”的精准招引转变，从2.0的房东空间运营思维，往3.0的股东和产业生态运营逻辑升级，通过引入市场订单、成长资金、开放场景等产业要素，培育适合于自身产业土壤的招商策略和产业撮合模式，并依托产业园区载体，利用数字技术赋能，来逐步提升自身的综合服务竞争力，让企业真正引得来、留得住！但需要注意的是，靠山吃山靠水吃水，招商好比相亲，需要根据自身产业特色，来去设计招商逻辑和支撑体系。俗话说，不同的土地适合培育不同的果树，不同的果树需要不同的配置方式，才能结出硕果。不是每个城市都需要工业上楼，更不是每个地方都能落地生物医药产业园，这都是本地资源和产业定位的错配。所以，如果生搬硬套，把热带的香蕉树强行种植到西北的黄土高坡，换来的一定是颗粒无收。以深厚产业功底及领先的数字工具打造更有孵化力的产业生态除了良好的政企关系、具有吸引力的招商模式，在“运营为王”的时代，产业园区想战胜竞争对手，还需要构建强大的软实力，也就是园区的产业生态服务能力。特别是风险来临，在产业园内办公的企业更容易抱团取暖，这时候产业园区的运营能力与产业服务能力就显得至关重要了。总得来说，园区的产业生态服务能力，就是让园区企业、个人、运营方、政府、供应链5个关键角色碾成拳，不断完成信息撮合、交易撮合、金融撮合。所以，在设计园区生态模式的时候，产业园区既要把关键角色的定位想清楚，同时也要具备对产业本身的专业度和通过专业解读转化成能力的方法论。产业园区需要组建一支懂产业、会运营、善服务的产业运营团队，来强化对园区核心产业的理解功底。园区的专业能力大致包括产业研究、项目选址、产品定位、成本控制、产业招商和产业运营等六个部分。园区就像果园，引入的产业就像种下的果树，而每一棵果树，包括产业链结构、上下游核心组成、彼此依存的商业逻辑等各不相同，甚至存在天壤之别。所以，做一行懂一行，只有这样产业园区才能更加准确地洞察企业需求，给不同发展阶段的企业提供差异化、个性化服务。今年三月，老笑受邀为济南某知名产业城投公司提供内训，该公司四大主导产业，涵盖数字经济、生物医药、贸易物流、新兴服务业，为此，他们分别引进了两位相关产业领军人物，以及两位专业领域的博士来担任四大产业负责人，让专业的人做专业的事。这对我们选择园区的负责人也有很大的启发。产业园区具备了专业的产业理解功底之后，下一步就是将产业的方法论提炼出来，变成围绕产业招商、产业资产管理、产业业财一体化的工具，并以“专家+数字化”相结合的方式，将标准化的“工具+方法论”在自己项目中间横向复制，或是提炼成轻资产输出的模式，跳出“碗里”做“锅里”，跳出“锅里”做“地里”。以深圳湾科技为例，作为数智园区践行先锋，深圳湾科技早在2022年1月就启动了数智园区数字化建设项目。历经多年发展，深圳湾科技园区逐步从“产业空间模式”走向“生态运营模式”，通过总结园区开发运营经验，形成了一套完整的可复制、可推广、可输出的具有深圳湾特色的轻资产扩张模式。目前，深圳湾科技已横向跳出“碗里”做“锅里”，跳出“锅里”做“地里”，将经营模式推广到了成都市的白鹭湾科技生态园，致力将后者打造成深蓉合作标杆、国企协力典范。结 语我国产业园区正由高速发展的“增量时代”向更激烈竞争的“增量存量并存，快速激烈迭代的时代”转变，当年的房东模式已经完全远去，城投园区国企身上的任务越来越重，如何让所在区域打赢城市产业之争，如何在产业链中找到自己的生存之境，丛林法则适者生存、弱肉强食的规律已经摆在大家面前，逆水行舟、不进则退，今时今日，战不战斗已经由不得你了。（作者简介：张帆，又名老笑，明源不动产研究院副院长，明源云智慧园区合伙人、总经理）点击下图，了解详情