有人说，这是一个对购房者最友好的时代：因为，如今的楼市进入了产品力驱动的时代，购房者不仅有了更多选择，价格还比较平稳。

事实确实如此。近几年，房地产行业持续深度调整，但房企的产品力却卷疯了，因为行业变了——

首先，改善客群越发占据主导地位叠加房子回归到「住」的本质，导致客户对产品的要求越来越高：不仅关注房子和社区本身还关注周边；

其次，进入充裕时代，一方面，整体不缺房子了，潜在客户密度减小；另一方面，需求开始分化和多元，进入分众竞争的格局，想要维持规模，必须要具备为不同客群及同一客群不同阶段提供高品质产品和服务的能力；

最后，2022年末我国人均GDP达到1.27万美元，物质生活被满足之后，人们就会开始追求更高的精神文化需求，这自然要体现在「住」上面，具有文化内涵的产品，即便在当下的市场也更受追捧。

想要满足客户的需求，房企必须既要.....还要......更要......这对房企的能力要求急速提升。但房企已别无选择，一场品质和服务的突围战已然打响。华润、招商、越秀等企业在今年纷纷提出了产品力提升的课题：华润置地对情感+空间新住宅展开探索，招商蛇口认为品质生活的关键要素在于拥有一个兼具完善功能与舒适尺度的生活空间，越秀地产则聚焦当下客户家庭关系。这些国央企产品主义均获得了市场的正向反馈，位居稳健经营榜前10（CRIC）。都说优秀的企业都是相似的。最近，保利置业在上市30周年暨产品发布会上，给出了自己的答案：「保利是吾乡」「人居四感体系」（美学质感、环境善感、关系灵感和精神情感）及「五大产品系」……并且形成了一套体系，既跟其他优秀国央企一样精确踩准了市场的节奏，又与其他品牌有很大的不同，令人耳目一新，非常值得房地产行业参考、学习。

理念上

「保利是吾乡」，延伸家的意义

家究竟是什么？在乡村，家，往往不仅意味着家庭、亲人、房子，还包括了一个村、一个乡镇，甚至还有那里的一山一水一草一木。可是，在城里，家往往只代表着家庭、房子，顶多扩围到自己所在的小区。所以，随着城镇化大潮进城的很多人，常发出这样的感叹：回不去的故乡，留不住的乡愁。

保利置业认为，要实现「更美的生活」，需要对「家」有更深刻的解读，赋予「家」新内涵。

以物理半径为标尺，保利置业将「家」解构成了四个层次：家乡、家园、家庭和家人——

①5000米的半径，是家乡，人们在这里成长、工作和交友；

②以500米为半径，是家园，也就是生活的社区，这里除了家人还有邻里，除了景、物，还有心情；

③约5米的半径，是家庭，也就是在一户之中，在与家人同乐中感受亲密，在一日三餐中感受烟火，在起居坐卧中放松身心；

④到0.5米的半径，是家人，在这个尺度之下，既有亲密的陪伴也有独处的自在，既有彼此的包容也有个性的释放。

通过对家的四维空间解读，保利置业打破了城市传统意义上住所的空间桎梏，延展了家的新内涵。

有人可能会觉得这有点虚。其实不然，因为，认知世界的过程也是塑造世界的过程。保利置业对「家」的认知高度，让其对「家」的打造变得更加立体和丰满。正是在这个基础之上，保利置业将四重美好感受交汇融入到「家」的四维空间中，由此筑就了保利置业的产品价值基石——人居四感体系。

一、让家乡成为灯塔亚里士多德曾说过，「凡是不能走进感官的就无法走进人的内心」。当人们回忆、想念家乡的时候，总是会与很具体的事物联系在一起，故乡标志性的景物，一定位列其中，而且他们无一例外都指向美。

有些城市，看过一次，就令人印象深刻。近年来，富有设计感的图书馆、艺术馆，频频成为热门打卡点，更多用户愿意为产品的外观造型、风格色彩买单也是类似的逻辑……我们知道，城市是由一座座建筑一个个街区等组成的。那些令人印象深刻的城市或街区，都有一个共同点：作为一个整体，它们充满韵律的美感，分开看它们也各具特色。要达到这样的效果不仅涉及片区的整体规划，单个项目规划设计时的楼栋排布、建筑立面、社区大门风格等，甚至用材、色彩、灯光等都要自觉融入城市天际线乃至于刷新城市封面，十分考验房企的能力……为此，保利置业在做每个项目的规划时，都格外注意其美学质感。通过呼应城市底蕴刷新城市形象。

比如保利·珑誉，采用全铝外墙+节能门窗，并辅之以金属型材，南立面采用大玻璃落地窗，占据总面积的60%左右，打造出精致的建筑立面。

▲保利·珑誉建筑立面

这样的建筑，本身就是一道风景。试想，你站在几公里之外遥望，自己所在小区的建筑是其中最美的，就像一座召唤你回家的灯塔，你会不会有一种强烈的认同感油然而生？

二、让家园和谐美好而且，这种感觉离家越近，就会越强烈。因为在保利置业的项目，离家越近，美也越浓烈。

保利·珑誉的社区大门宽度达到夸张的约60米，还有黑松，归家仪式感直接拉满。本身也是靓丽的风景线。

甚至连归家的公区，都采用超大面积的岩板以及艺术品来装点，让归家之路充满了艺术感。

▲保利·珑誉入户大堂

▲保利琅誉入户大堂在保利置业的赋系系列产品中，其还精心打造了「七进归家体系」，无论是步行还是开车回家，都为业主营造了一路美景和尊贵感。

▲完整的酒店式归家，仪式感拉满

▲一进双进大门

▲二进世家院门

▲三进步水归程

走在这样回家路上，移步换景，既可以快速回家也可以慢下来，甚至找个地方坐下，感受这一刻的美好宁静。或者，也可以信步到楼台亭阁或小区会所，功能齐备的厅堂、会所可以满足社区各年龄段的人群娱乐、学习、社交、健身等各种需求。

▲赋系产品的部分社交空间（左右滑动看更多）

▲广州琅誉项目会所效果图（左右滑动看更多）

不难想象，住在这样的小区里面，处处都能够感受到和谐、美好。

三、让家庭充满温情改善性住宅，多是三口及以上之家，甚至三代同堂，既有亲密交流的需要，又有个性和独处的诉求……产品的设计，直接关系到家庭的和睦度。

LDKB一体化设计是必不可少的。如此，不仅让空间功能更复合，而且可以让全家人更好地互动交流，比如一家人有人在厨房做菜，有人在收拾餐桌，小朋友在客厅玩乐，彼此都在对方的视野内，可以互动和情感交流。

个性和私密性也被充分考虑，以济南臻誉约168㎡的户型为例，靠近玄关的次卧，老人无论早起出门还是到阳台锻炼都很方便，小孩学习到很晚也不会打扰到其他人。

约185㎡的4+1房大方厅户型，还可以根据家庭成员的变化自由调整，跟家庭一起成长……

而且，得益于强收纳体系，在满足多元化和个性化需求之后，家里还能保持干净、整洁。赋系产品，凡是180㎡以上的户型，均配置了入户收纳系统（超大容量独立收纳间+收纳柜组合）。以约188㎡户型玄关为例，①为结合隐形柜门打造，一体化设计的独立储藏间，③为开放展示，保证业主常用物品收纳同时加强美观性……

▲约188㎡户型玄关收纳系统

这样的强收纳体系，还运用在橱柜、主卫等处，保证家里井井有条。

四、让家人健康舒适改善客群普遍上有老下有小，努力奋斗就是为了让家人过上更好的生活。健康是首要的。绿建三星住宅济南珑誉，外窗选用三玻两腔LOW-E玻璃，隔音、隔热；保温材料厚度比常规设计增加约33%，配合恒温工艺玻璃，门窗传热系数比传统门窗降低约11%。再配置新风系统和华为智能家居，让居住健康，得到多重保障。

保利置业甚至还关心每一位居者的健康睡眠。这可不是一件简单的事情，涉及规划降噪、绿化降噪、动静分区等。细节太多，就不一一举例了。

产品上

满足多元化高品质居住需求

当一个行业进入充裕时代，需求就会开始分众，并且诉求从丰富走向丰盛。简单地说需求会多元化，即便是改善群体也是如此，有人喜欢都市风格，有人喜欢度假风情；有人追求国际范，有人痴迷东方古典……而且，第一居所的需求充分满足之后，还有第二甚至第三居所的需求。

小而美的企业可以聚焦某一细分领域，可但凡要保持一定规模，就必须要有满足多个分众群体及某一群体的多样化需求的能力。保利置业五大产品系，恰好能够为不同群体和多样化需求提供高品质的产品。

首先，五大产品系，对应不同客群，在客户密度越来越小的当下和未来，能够最大程度捕获客户。

目前，保利置业有誉系、赋系、壹号系、甲第系和印系五大产品系，分别对应不同的细分客群，提供高品质产品。

甲第系是都市顶豪，位于上海市杨浦东外滩的翡丽甲第于2017年底竣工，拥有约2000㎡的下沉式会所空间，甚至还为业主搭建了文化艺术会客厅。这种做高品质高端改善的态度，让翡丽甲第至今还是东外滩二手房的天花板，挂牌均价在18万/平米左右。

▲翡丽甲第实景图

荣获克而瑞「2023年全国十大顶级豪宅产品系」的保利置业誉系产品，同样是顶豪，但其脱胎于中国香港，瑰丽酒店式的风格明显，充满国际范。

以济南保利·珑誉为例，其位于CBD中环，总计达26万方。配置桑拿房及儿童泳池，社区会所配置普拉提高端瑜伽室，携手省美协打造专业艺术展览，济南主城区唯一的绿建三星高端住宅，恒温会客厅可以满足邻里互动、闲时休憩等全功能会客需求……

▲珑誉会所实景图

我们知道，所有的豪宅最终都指向一个点：圈层！因为，随着时间的流逝，建筑、园林等硬件都有可能被超越，但「圈层」的高度却可以经受住岁月的洗礼历久弥新。因为任何一个城市的豪宅客群永远是很小的一个群体，圈层一旦形成，变化是非常缓慢的。所以，「圈层」是豪宅最重要的「软实力」。保利·珑誉上述这些特征，无不将项目指向一个标签——高端。而这些，很多只是其约1670㎡会所里的一个小模块。

在广州保利琅誉，保利置业甚至拿出全部楼栋的一层来打造架空层泛会所，创造社交场景，并且每个架空层的主题功能都不太一样：创识学堂、健身区域、泛会所等，提供丰富的圈层社交场景，全方位覆盖小区各个人群。

▲架空层泛会所效果图（左右滑动看更多）

特别值得一提的是，广州保利琅誉的邻里泛会所，采用酒店化生活场景模块，设置咖啡厅、健身房、酒店大堂吧、休憩区、创时学堂等主题空间，同时还保留了广州街坊们之间的人情味，置身其中无形中会生出亲切感。

▲广州保利琅誉邻里泛会所效果图

再加上持续投入的运营、服务加持，让其真正融入生活。业主甚至还能定制增值服务……

如果厌倦了都市生活，向往诗和远方、奔赴山海第二、第三居所，保利置业壹号系产品也能满足你放飞自我，在山海风情中捕获自由的愿望。

保利首发壹号系代表作——保利·半岛壹号， 位于海南省万宁市神州半岛老爷海度假生活区，私享7200 亩内海和广阔外海双重海景；海南岛唯一距离海岸50 米住区特案……

▲保利半岛壹号二三期效果图

秉持宅院融合的理念，打造下沉庭院、入户庭院、摘星庭院等，让景观无界闯入室内，也为业主与家人的欢聚预留了更多可能。还有建筑面积达4259 ㎡的游艇会所，300米商业街区，度假花园……在这里，你可以做你喜欢做的事，也可以什么都不用做。

保利置业都替你想好了。以开放式的沿街商铺为例，保利置业针对单人、双人、内向型多人、外向型多人，提出了对应的组合方式，满足各种人群。甚至还提供了桌、边几、座椅助起环、临时拴狗环等座椅配件，在细微处体现人性关怀。

而且，保利半岛壹号还结合海居客户候鸟式的居住需求提供一套全周期海居的物业服务，让业主可以在松弛中找到内心的安定。

其次，在产品越来越卷，甚至改善豪宅化的当下，保利打造多种风格高品质产品的能力，让其能够交叉融汇、在满足特定客群需求的同时，还能创造惊喜。

比如，广州琅誉打造的城市微度假体验，在其他产品系中，也能见到各种影子，带给居者更多的松弛感。

▲城市微度假体验

这使得其一般改善产品，品质力也满格。以其青浦新城最近入市的上海印象青城为例，从最后交付的园林实景图来看，这绝对是超高标准的投入。

▲上海印象青城实景图

体验上

文化融入生活，构建新的身份认同

随着中国经济社会发展不断迈上新台阶，近年来大众对中国文化的认同不断加深，在建筑上越来越倾向中国元素和文化的表达。

而且，与此前通过物质财富（占据核心地段）、社会地位（占据稀缺资源）标榜自身不同的是，如今，改善——特别是高端改善群体，也更注重文化内涵，希望以文化价值来标定身份。

这个时代，需要一个新的东方观点。为此，保利置业独创了一种既自由又克制，既讲究礼序又遵循自然的融合式的大美东方风格。既顺应了这个时代人们对于中华文化自信的渴求，又担起了央企弘扬家国文化、倡导民族文化的责任担当。

用材，不用说，东方云纹、水纹玻璃……见诸于保利置业的不同项目，满满的都是东方风格。

还有提取、再造的各类文化符号。

榫卯是极为精巧的发明，这种构件连接方式，使得中国传统的木结构成为超越了当代建筑排架、框架或者钢架的特殊柔性结构体，是东方智慧的具体体现之一。最近在昆山推出的尚云赋，保利置业通过将东方建筑中的榫卯结构提炼简化，并以抽象叠落顶部造型，辅以金线和大面积玻璃，形成了光幕全屏的效果，既古典又现代，既大气又优雅。

▲昆山尚云赋示意图

同样的东方格构，还形成系列符号，被应用在保利置业各项目的景观、室内等，形成独特的东方美学记忆。

采用阵列的窗格，形成极简的内敛之美，既充满传统文化的韵味，也可以优雅地面向当代。

▲昆山尚云赋效果图

这一方面是保利置业对东方风骨的回应，另一方面则是人居四感中对美学质感的在地化演绎。

即便在充满国际范的誉系产品中，这种东方大美也随处可见。以保利·珑誉为例，其约1670㎡的会所，既充满国际范，同时也是一个将齐鲁文化与现代工艺融合构思贯彻始终，解构重组的一个具有东方意和现代形交融的美学生活馆。

这也内涵了这么一层意思：在当今全球化时代，作为开放性大国的中国，文化的表达一定是要面向世界的——东方的，也是世界的。

不仅在建筑风格上，融合了齐鲁文化和现代工艺，保利置业还在会所内部打造了四衡艺术展览馆、儿童国学馆等文化空间。既有形，也有神。

▲济南保利珑誉实景图

在保利·半岛壹号项目，保利置业还将海洋转译为抽象的艺术装置，创造具有前瞻性的公共艺术；植物的设计也充分尊重在地文化，形成具有独特记忆点的植物花园（如下图）。

以上种种，不仅需要很强的创新能力，因为文化只有持续创新，才能不断发展；还需要雄厚的运营服务能力，因为要让文化、艺术真正融入日常生活，光有硬件配套还不够，还需要持续投入、运营。对此，保利置业做了很好的示范。

▲誉新 服务 | 保利8心8誉钻石服务配置

保利置业表达中国性的现代主义的文化自信，正印了中国工程院院士程泰宁先生的那句话：中国建筑的未来在前方，而不在后方和西方。

产品力与服务力将成为核心竞争力

强大的「产品力」和「服务力」已经成为新形势下房企竞争的关键，是支撑企业持续领跑规模和业绩的「压舱石」。未来，房企有且只有一条「护城河」，那就是不断为客户创造长期价值。这是一场新的长跑征程！

今年是保利置业的产品元年，正如在发布会上，保利置业集团党委书记、董事长万宇清在开场致辞中指出：「当产品和服务成为核心竞争力，一场崭新的革命正在迸发。」

保利置业从空间到感知，以感同身受的产品进化，打造出全新的美好生活方式；从情感到情境，以全场景链接，给予广大客户优质的服务满足；从吾家到吾乡，将文化融入到客户生活的点滴，解锁美好的无限可能；从小家到大国，以家国天下的责任为愿景，与客户共创精神原乡。在这场崭新的革命中发出了自己的最强音。因此，一直很低调的保利置业在11月30日晚举行主题为「至真致美置吾乡」的保利置业上市30周年暨产品发布会，与其说这是一场发布会，倒不如说更像是吹响了冲锋的号角。

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