“李嘉诚跺一跺脚，整个香港地产都会震一震。”

最近被称作地产界“风向标”的李嘉诚又有了新动作，七折出售长实集团（李嘉诚旗下地产旗舰）新楼盘海景房“亲海駅II”。

此次共售卖132户房屋，每平方英尺价格为1.5万港元（约合人民币14.8万元/平方米），价格较周围二手房均价便宜近3成，房价下跌直逼7年前，或为2016年后香港市区最低的新盘项目。该项目价格也被外界视为香港楼市“深水炸弹”。

该消息一经发布，立刻受到购房客的追捧，最终收获超3000宗认购，长实集团后续决定以原价追加122户。

一场成功的营销

长实集团执行董事赵国雄称“亲海駅Ⅱ”的首批售价“便宜到爆”，而此次降价是为了履行企业的社会责任，帮助香港市民解决房屋问题，直言“不要赚尽、不用赚多”。

国金证券执行董事黄立冲则称，长实此次降价出售更具有营销性质，“按现在的市场行情，要想把新房卖出去，应该比周边便宜20%-30%，这是一个比较务实的定价”。

据悉，此次降价出售的“亲海駅Ⅱ”位于油塘工业区，是典型的工业区转型的住宅区，周边是工业用地，居住条件一般且交通设施缺乏，居住密度非常高，楼房质量一般。同时附近的鱼市场已确定会拆迁且改建为住宅，未来可能会挡住亲海駅的部分海景，难以达到此前宣传的海景房效果。

“现在首推的单位，是相对比较差的楼盘，开发商想以最低的价格增加市场关注度，从而招揽客源。”某就职于国际知名房产咨询公司的管理层称。

在香港楼市持续疲软的大环境下，此次降价对于李嘉诚来说，是一场成功的“营销”，不仅卖出了未能达到预期的“差”房子，使资金以较快速度回流，更标榜了企业的社会责任感。

顶尖的投资者往往能感知到风暴的来临，此次李嘉诚旗下新房低价抛出，其实是看到了香港房地产泡沫的散去。不少人感叹“这可能是未来十年香港最高的房价了”。

需求下降：香港人逃离香港

即使近两年香港加大引进人才力度，但这些“新香港人”要居住满7年，买房时才不需要缴纳印花税，这些人目前多数没有购房欲望。而真正对买房有需求的人，往往支撑不起香港高昂的房价。

加上近期美联储连续加息，银根紧缩，利率高达5%，香港平均租售比（房屋租金与售价的比例）仅有2%左右，买房者遭遇空前压力，导致楼市价格普跌，新房交易疲软库存激增。

通过降价噱头来吸引消费者，也是香港房地产企业不得已的选择。

供给增加：政策打破困局

2022年10月，香港新任特首李家超在立法会上发布了首份施政报告，称要将解决“住”的问题作为本届政府施政的重点，通过增加供应，打破房屋短缺的长期困局。

在今年7月，香港特区政府财政司司长陈茂波表示，香港已经锁定了未来7300公顷土地的供应来源，将在北部都会区和交椅洲人工岛大力建设居住房。

据媒体数据统计，超过7成受访者对北部都会区建设持良好态度。一旦北部都会区的新房开售，将对香港的楼市造成巨大冲击，同时大片的新城区落成必然会对旧城区造成出清，旧城区房价下跌大势所趋。

而此次李嘉诚七折抛售新楼盘，折射出香港楼市面临着巨大的压力。香港房地产行业目前的困境是由供过于求、美联储加息、潜在买家不敢入市等多种原因造成。

数据显示，截至今年6月底，香港整体住宅楼价较2021年高位累计下跌13%，写字楼则从2018年高位下跌20%。

对于此次长实集团的折价抛售，业内有分析人士指出，长实或许是想减仓回收资金，可能会有其他投资回报率跑赢房地产。

香港房地产行业是否会颓废不振？

在香港楼市持续萧条的背景下，长实集团却释放了继续买入房地产的信号。李嘉诚长子、长实集团主席李泽钜在会议上称，现在入市时机较3年前更佳。

在2022年，长实集团以较低价拿下香港多块土地。截至2022年底，长实集团累计拥有可开发土地储备约7500万平方呎，其中内地和香港分别为6400万平方尺、700万平方尺。

在房地产整体呈颓势的大形势下，长实集团一边打折卖房，一边又积极拿地，业内猜测其或许预估到未来楼市走向，保证账面现金流充沛。

李嘉诚“效应”

长实集团的折价抛售，也给一众地产股票带来了不少影响。8月 7日，长实集团出现了小幅的上涨，而九龙仓置地大跌5.77%，恒大物业大跌11.50%，碧桂园大跌7.69%，作为风向标的李嘉诚确实对地产行业有着举足轻重的影响。

“高卖低买本来就是正常的商业行为”这也是李嘉诚一直奉承的准则。目前李嘉诚对香港豪宅项目凯悦颇感兴趣，仅6月份现身广州参与谈判就引起该项目开发商龙光、合景的担忧，而两家房企正处在债务重组的关键时刻。

伴随着一系列刺激楼市政策的出台，李嘉诚家族大量购买低价土地，释放重返中国楼市的信号，是否代表李嘉诚要“杀回来”了，仍需打个问号。