政策：三季度靠后发力，四季度加大落实行业：三季度销售重回年内低位，四季度或将小幅回稳
土地：成交同比量价齐跌，政策面利好促热度预期改善
◎ 文 / 克而瑞研究中心
壹、政策篇三季度靠后发力，四季度加大落实2024年三季度，中央政治局会议首次定调“促进市场止跌回稳”，季度末信贷政策迎来多项调整，主要包括LPR及房贷利率、首付比例、存量房贷降息等方面。存量住房收储进入落地期，保障性住房再贷款支持加码，各地房源征集公告密集发布，多城已开启首批保障性住房配租、配售。地方需求端调控继续放松，全国145个城市出台192次新政，政策出台频次与二季度基本持平，蓉甬等按区核算限贷套数、郑州等取消限价，供给端政策调整，上海放开70/90、24城出台计容新规“降公摊”。
展望四季度，中央层面5年期LPR报价再下调20-25BP，带动房贷利率中枢进一步下移，下调公积金贷款利率、调降住房交易税费亦是政策可选项，除了增量支持外，推动落实存量贷款降息、保障性住房再贷款、融资白名单等现有支持性政策也是重要的施政目标。地方层面一线城市四限政策有望进一步优化，二三线城市需求端政策主要从信贷政策、以旧换新政策、购房补贴政策等激励性层面发力，以高品质住宅建设和现房销售试点落脚点推进供给端政策调整。总 结01政治局会议首提“促进市场止跌回稳”，央行三部委打出组合拳三季度，中央着力于推动房地产行业中长期平稳健康发展，部署了住房养老金试点等工作，季度末央行等三部委打出政策组合拳，继续托底短期楼市。
7月21日，十三届三中全会《决定》为房地产中长期发展定下基调。加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。7月30日，政治局会议部署存量住房收储、新政策落实等工作。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。7月31日，国务院印发新型城镇化战略五年行动计划。要经过5年努力，使农业转移人口落户城市渠道进一步畅通，常住人口城镇化率提升至接近70%。鼓励有条件的城市逐步将稳定就业生活的农业转移人口纳入城市住房保障政策范围。8月23日，住建部宣布开展住房养老金试点。住建部副部长董建国表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。9月24日，央行推出多项重磅涉房政策。主要包括降准0.5个百分点，下调7天逆回购利率0.2个百分点并引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，落地存量房贷降息预计平均降幅0.5个百分点，二套房最低首付比例降至15%，将保障性住房再贷款中的央行资金支持比例将由60%提高至100%，延长“金融16条”、经营性物业贷款支持两项房地产金融政策文件的期限。9月26日，政治局会议定调“促进市场止跌回稳”。要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。02信贷政策再宽松，LPR与房贷利率下行、存量房贷降息、降首付等三季度，房地产信贷政策迎来多项调整，主要包括LPR及房贷利率、首付比例、存量房贷降息等方面。
第一，LPR下调带动房贷利率下降。7月22日，央行公布LPR报价：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%，均较前一期下调10个基点。这是作为房贷利率锚的5年期以上LPR利率年内第二次调整，今年已累计下调幅度已达35BP。
第二，明确存量房贷降息约0.5个百分点。9月24日，国新办举办新闻发布会，央行表示，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，此次存量房贷利率下调预期平均降幅0.5个百分点，预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。第三，全国层面二套房最低首付比例降至15%。9月24日央行行长潘功胜表示，全国层面的商业性个人住房贷款将不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为15%。各地可以在此基础上因城施策，自主确定辖区内是否实施差异化的首付比例下限安排。商业银行根据客户风险状况和意愿，与客户协商确定具体的首付比例水平，15%只是一个最低的首付比例。
03存量收储加速落地，央行再贷款支持提至100%、22城征集收储运营（略）04145城192次政策放松，蓉甬等按区核算限贷套数、郑州等取消限价2024年三季度，地方需求端调控继续放松，全国145个城市出台192次新政，政策出台频次与二季度基本持平，但较去年三季度下降2成。三季度，信贷方面政策调整最为一致且密集，多数城市将限贷套数核算范围由全市缩小为区，对于挂牌出售、出租的房屋予以套数核减，允许提取公积金付首付、放宽二套贷款限制等成为标配。
聚焦需求端政策内容，主要包括以下几方面：第一，广州、海口等7城放松限购，例如广州放松对港澳台及外籍人士购房限制，建面120平方米以上面积的住宅不限购。第二，宁波、成都等38城放松限贷，比如成都等按区核心限贷套数，原有住房正在挂牌出售的，予以套数核减；第三，郑州、信阳等9城放松限价，比如不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业将能够自主定价销售；第四，重庆放松限售，重庆市中心城区购房取得《不动产权证书》后即可上市交易；第五，杭州、武汉等97城放松公积金贷款，杭州等允许提取家人公积金支付首付款；第六，贵阳、南宁等54城发布购房补贴，贵阳购房补贴已缴契税50%的消费券；第七，广州、厦门等4城放松落户，广州花都买房享“准户口”待遇，厦门购房即可落户。
05地方供给端政策调整，上海放开70/90、24城出台计容新规“降公摊”（略）展 望06中央政策在降低房贷利率和调整税费方面打开空间第一，房贷利率中枢进一步下移。政治局会议要求“要降低存款准备金率，实施有力度的降息”此前24日国新会，央行宣布引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，预计最快10月20日的LPR报价有望下调20-25BP，进而带动房贷利率中枢进一步下移。第二，调降住房交易税费。政治局会议要求“要加大财政货币政策逆周期调节力度，抓紧完善土地、财税、金融等政策”。本轮减免契税、增值税、个税等各类涉房交易税费，促进住房消费，个人购买唯一住房免征契税，家庭购买第二套或大面积改善性住房，适当减征契税，再比如缩短住房交易增值税、个人所得税征免年限。除了增量支持外，推动落实存量贷款降息、保障性住房再贷款、融资白名单等现有支持性政策也是重要的施政目标。比如存量贷款降息的操作细则还有待落实和明确，怎么降、降多少、后续支持跨行转按揭等，以期尽快减轻居民财务负担，并缓解提前还贷潮。
07包括一线城市在内6城限购调整和取消，优化存量和提高质量的地方新规将加快出台我们认为，广州是一线城市中最有可能率先全面放开限购的城市，其次是深圳，京沪全面放开限购可能性不大。此外，一线城市限贷、限售、普宅标准等政策也有望迎来优化调整，比如北京在近期宣布将适时取消普通住宅和非普通住宅的区分标准，此举将进一步减轻住房交易税费负担。
二三线城市需求端政策主要从信贷政策、以旧换新政策、购房补贴政策等激励性层面发力，比如将二套房首付比例尽快调整至全国规定的15%下限，放宽限贷套数认定规则，再比如加码购房补贴，加大房票安置奖补力度等。供给端政策方面，一是推进高品质住宅建设，优化计容规则提高得房率，适度调降高品质项目预售资金监管留存比例，鼓励优质优价，不再实施新房价格指导。二是推进现房销售试点，比如开展优质商品住宅地块现房销售，延迟现售项目城市基础设施建设配套费等规费，提高现房销售项目开发贷额度、延长开发贷期限、降低开发贷利率等。
2024年三季度,全国新建商品房销售重回年内低位，主要源于高温天气叠加传统营销淡季房企推盘积极性较低、517新政效应衰退，仅上海豪宅市场独秀难以支撑整体成交规模增长。新开工、竣工低位徘徊，房企投资开发热情不及上半年，开发投资额累计同比降幅持稳10%。
预判四季度，我们认为，因去年低基数和短期中央至地方利好新政刺激，行业有望延续弱复苏，销售面积、金额降幅有望收窄；而在中央保交楼等政策号召下，竣工有望在四季度迎来一轮放量，而新开工或将延续低位，“一升一降”使得四季度开发投资额预期延续低位，不过考量到去年基数较低，预期开发投资额累计降幅有望持稳10%左右。总 结01商品房销售面积、金额重回年内低位，同比降幅持续收窄（本节有删减）三季度新建商品房销售面积、金额绝对量为年内低点，7-8月为传统营销淡季，7月环比大幅回落后，8月延续低位震荡，环比止跌，同比降幅收窄，市场筑底企稳。8月新建商品房销售面积为6453万平方米，销售金额为6393亿元，环比涨幅均在5%以内，同比下降12.6%和17.2%，降幅分别较上月收窄2.8pcts和1.3pcts，1-8月销售面积和金额累计同比降幅分别为18%和23.6%。
1-8月份，房地产开发企业房屋施工面积709420万平方米，同比下降12.0%。房屋新开工面积49465万平方米，下降22.5%。其中，住宅新开工面积35909万平方米，下降23.0%。房屋竣工面积33394万平方米，下降23.6%。其中，住宅竣工面积24393万平方米，下降23.2%。
新开工面积累计降幅连续6月收窄，8月新开工面积5732万平方米，环比微增0.39%，同比下降16.7%，从绝对量上看已经回落至年内低位。
前三季度房地产开发投资额累计同比降幅低位持稳：1—8月份，全国房地产开发投资69284亿元，同比下降10.2%，降幅与1-7月持平。
而从变化情况来看，与销售类似，三季度开发投资额绝对量重回年内低位，显著不及二季度，一方面是新开工增速仍然保持在低位，对开发投资的拉动影响有限，另一方面，土地市场的走弱甚至核心城市土拍降温也对开发投资形成拖累。根据CRIC统计，2024年1-8月全国300城经营性土地成交金额同比下降39%，作为房企重点关注的一线城市降幅达到43%。
考虑到近期政策端的多重利好，以及下半年以来各地加强了低密宅地的供应力度，房企取证积极性将明显回升，供应回升成交维稳带动下，部分优质土地热度或有一定程度地提升。
总 结01土地成交量价均跌，溢价率、流拍率双双下滑（节选）1）各能级城市量价同比均降跌，一线成交规模同比下降三成。
受楼市成交低迷的影响，土地市场依旧处于低位。截止9月25日，前三季度经营性土地成交建面为5.02亿平方米，较2023年同期下降20%，较上半年同比降幅扩大4个百分点；成交金额为1.35万亿元，同比下降36%，同比降幅较上半年扩大了3个百分点。价格方面，因多个重点城市实施“提质缩量”的供地策略，譬入南京、苏州等城市均供应了多宗低密优质宅地，使得成交均价较上半年上涨5%，增至2687元平方米；不过与去年同期相比，楼板价降幅高达20%。
分月度来看，受行业下行的影响，相当一部分城市土地供应量明显收缩，除1月因春节错峰因素成交规模同比上涨外，其余月份成交规模同比均降。进入下半年之后，随着各地全年供地任务压力的进一步增加，地方供地节奏有所加快，8月份土地供应规模首次突破1亿平方米，四季度成交规模也将明显增加。分能级来看，各能级城市表现基本一致，均呈现量价齐跌的格局。一线城市土地成交量降幅最大，成交规模同比减少32%，成交金额下降39%；三四线城市其次，成交建面同比下降20%，成交金额下降31%；二线城市降幅最小，成交建面、金额同比降幅分别为19%和39%。价格方面，相比之下一线成交均价降幅最小，降至19625元/平方米；由于上半年二三线城市优质地块供应占比较低，成交均价同比去年同期均有一定地下降，尤其是二线城市，成交均价降至4707元/平方米，降幅达25%；三四线城市同比也有14%的跌幅，降至1657元/平方米。
3）“低密度、小体量、高频次”供地策略下，三季度流拍现象明显好转。（略）
02TOP5城市成交金额占比29%，宁、蓉等传统热点城市三季度土拍明显降温行业信心仍在低位，各城市供地也越发谨慎，大部分城市前三季度土地成交规模较去年同期出现大幅下降。以重点监测城市来看，2024年前三季度仅西安1个城市的成交建面超过1000万平方米，较2023年同期少2个。成交金额来看，也仅有北京1个城市超过千亿元，较2023年同期也少2个。
除北京外，杭州、上海和西安也均超过500亿元，成交金额分别位列第2-4位。紧跟其后的城市为成都，前三季度成交金额为430亿元。TOP5城市总成交金额达3847亿元，占全国土地总成交金额的占比高达29%，土地投资进一步向高能级城市集中。
三季度企业投资力度和意愿并未有显著回暖，在市场销售萎靡、现金流承压的双重因素影响下，百强企业投资规模仍下降近四成。即便是仍在拿地的央国企，其投资步伐也大幅放缓。此外，投资聚焦高能级城市的同时，企业对于地块的要求愈发严苛，核心城市优质地块尚能引起企业关注、甚至溢价拿地，对于位置相对一般的次核心、郊区等地块多数处在无人问津的境地。
三季度拿地金额持续低位，同比降幅近五成
房企投资规模自2020年以来持续走低，2022年断崖式下跌后，未有企稳迹象。新增土储百强总量来看，拿地货值、金额、面积均较连续三年下滑。1-8月新增货值、总价和建面百强的总额分别为12078亿元、5533亿元和6172万平方米，同比分别下降40%、42%和28%，百强新增土储总量同比降幅仍在扩大。由此可见企业投资愈发谨慎，企业投资力度一降再降。
拿地销售比低至0.15，企业投资意愿仍无起色（略）
资源集中头部企业，销售10强企业货值集中度过半（略）
央国企投资金额占61%，城投数量多但金额占比仅29%
按不同企业类型来看，截止8月末投资金额百强房企中有53家为城投平台公司，城投平台成为土地市场中不可忽视的重要力量，此外央国企和民企分别为31家和16家。结合拿地金额的分布看，央国企虽然数量不多但金额占比达61%，土地市场中的核心优质、高价地块的主要竞得人都是国央企；城投平台公司虽然数量较多，但拿地以托底为主，拿地金额普遍较小，占比也仅有24%；民企则表现为数量和金额占比双低，投资紧缩。
仅七成房企前8月投资额同比下滑，央国企同样投资放缓
从具体房企的角度看，8月末仍有近六成销售百强房企尚未拿地，仅13家房企拿地金额超过百亿。
民企中除滨江、龙湖、大华、伟星等仍活跃在土地市场，其余民企基本以暂缓投资1-2年。而过去一年拿地较多的央国企虽仍是土地市场的主力军，但投资力度较去年有明显的下滑。一方面是部分央国企拿地销售比保持在低位，中海、招商拿地销售比维持在0.1左右；另一方面，华润、保利、中海、招商投资金额同比跌幅均超50%。
从三季度核心城市各别地块溢价成交、多数土地底价成交或城投托底来看，企业对于投资拿地偏好更集中、更“挑剔”，倾向于核心城市优质地块，尤其是那些具有高流量和溢价潜力的区域。短期“优中选优”的趋势不会改变，优质地块竞争或将愈发激烈。房地产企业在拿地方面应该更加注重质量和效益，关注核心城市政策和市场变化的影响。
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