一、商业银行最优质的贷款在下降

最近一周，房地产政策正在出现新调整，一线城市房贷利率正在下调。

深圳宣布：首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。

广州宣布：对于贷款购买首套以及第二套商品住房的居民家庭的居民家庭，取消利率下限。

上海宣布：首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点。

上海、广州、深圳等一线城市一直是全国楼市的风向标，也是全国楼市政策调整的重要风向标，它的调整对全国影响巨大。

第一，它可能促进一线城市楼市的回暖，进而带动全国楼市的企稳。一线城市楼市一直是全国楼市的天花板，一线城市不回暖，其它城市就更不用说了。

第二，一线城市房贷利率下调，对商业银行的房贷收入影响很大。

以中信银行为例，其个人住房贷款主要集中在一、二线城市，截至一季度在个人住房贷款余额中占比达 74.27%。

一方面，房贷在商业银行总体贷款中占比比较高，一般占比达到三分之一。另一方面，房贷被视为商业银行最优质的贷款，坏账率很低。以邮储银行为例，2023年个人房贷不良贷款率是0.55%，远低于整体贷款0.83%的不良率。

2023年，邮储银行的个人贷款利息收入 2037.86 亿元，同比减少 7.65 亿元，邮储银行也表示，主要受 LPR 下调、存量房贷利率调整等因素影响，个人住房贷款利息收入下降导致。

可见，一二线城市房贷利率的下调，对商业银行来说将失去部分稳定的收入。

二、存款利率，是时候下调了？

5月23日，国家发改委、央行等四部门发布《关于做好2024年降成本重点工作的通知》，其中提到：

持续发挥贷款市场报价利率（LPR）改革效能和存款利率市场化调整机制的重要作用，在保持商业银行净息差基本稳定的基础上，促进社会综合融资成本稳中有降。

也就是说2024年引导贷款利率下调是主基调之一，不过也有一个前题，那就是在保持商业银行净息差基本稳定的基础上。

国家金融监督管理总局披露的数据显示，2023年一季度至四季度，商业银行净息差呈下降趋势，分别为1.74%、1.74%、1.73%、1.69%。

一般认为，商业银行净息差1.8%是重要警戒线，低于1.8%就要引起足够重视了。

在贷款利率持续下降的情况下，保持净息差稳定，办法只能是引导存款利率下降，房贷利率作为主要的贷款利率，最优质的贷款利率，在房贷利率下降的时候，必然会伴随着存款利率下调，所以接下来，存款利率大概率会下调。