文/谢逸枫
中国恒大终于亮出“家底”，震惊14亿国人。2023年7月17日深夜，中国恒大一次性补发2021年度、2022年上半年和2022年度三份业绩财报，目前处于“资不抵债”的状态，净资产约为负5991亿元。
值得注意的是中国恒大在2021年、2022年度合计净亏损金额达到8120亿元，其中，2021年亏损6862.2亿元，2022年亏1258.1亿元。如此亏损速度，预计3年-5年，就要把公司亏损没了。
根据公告，2021年中国恒大收入2500.1亿元，毛亏损184.5亿元。年内经营性亏损1137.5亿元，土地被收回有关的亏损、金融资产减值损失及其他非经营性亏损1802.0亿元，所得税抵免126.8亿元，净亏损合计6862.2亿元。
2022年中国恒大收入为2300.7亿元，毛利249.9亿元；年内经营性亏损433.9亿元，土地被收回有关的亏损、金融资产减值损失及其他非经营性亏损693.7亿元，所得税开支130.5亿元，净亏损合计1258.1亿元。
意味着2021年撇减发展中物业及持作出售之已完工物业、投资物业公平值亏损4049.5亿元，2021和2022两年时间，中国恒大净亏损合计约8120.3亿元。相当于每年亏损4000亿元，三五年就可以把公司亏没了。
销售收入堪称暴跌。2021年和2022年的合约销售额分别仅为3729亿元及317亿元，销售回款分别为3876亿元及357.9亿元，收入分别为2500.1亿元和2300.7亿元，均较2020年出现了大幅度下滑。
笔者针对“资不抵债的中国恒大两年净亏超8000亿”一事，表示同情、遗憾，现在不是落井下石时，希望国家、地方、企业三方共同努力，争取早日帮助中国恒大走出ICU，实现正常循环的健康发展之路。
帮助中国恒大化解危机，最大的受益人是业主、债权人，其次是地方。一则稳住民营企业信心。二则保护业主的合理权益。三则维护债权人的合法利益。四则避免更多的人失业。五则增加地方财税收入。
截至2022年底，中国恒大负债总额24374.1亿元，剔除合约负债7210.2亿元后为17163.9亿元。其中借款6123.9亿元、应付贸易账款及其他应付款项约10022.6亿元（含应付工程材料款5961.6亿元）、其他负债1017.4亿元。
现金持有难以弥补巨大的债务黑洞，可谓是杯水车薪。截至2022年底，中国恒大现金及现金等价物以及受限制现金总额为143.1亿元。另外，有364.3亿元现金已纳入政府指定账户统一监管，计入其他应收款项。
财报显示，2021年度，中国恒大总资产约为21071亿元，而总负债为25802亿元，净资产约为-4731亿元。2022年度，中国恒大总资产约为18383亿元，总负债约为24374亿元，净资产约为-5991亿元。
笔者认为，资不抵债的中国恒大两年净亏超8000亿，是为错误的经营与投资决策买单，也是为过分贪婪追求高杠杆、高负债、高周的经济利润转付出的后果。不可否认的是恒大在获得利润的同时，也为社会作出了贡献。
目前中国恒大的债务达到2.4374万亿元，净资产约为-5991亿元，超过资产总和，可谓是资不抵债。按照公告的数据显示，截止2022年底，恒大负债总额高达2.4374万亿元，剔除合约负债7210.2亿元后为1.72万亿元。
其中借款6123.9亿元、应付贸易账款及其他应付款项1万亿元（含应付工程材料款5961.6亿元）、其他负债1017.4亿元。对应的是截至2022年底，恒大总资产为1.84万亿元，总权益为负5990.74亿元。
资不抵债与债务持续爆雷，让中国恒大困难重重。5月末恒大“爆雷中心”恒大地产涉及未能清偿的到期债务和逾期商票累计高达累计超过5200亿元，其中到期债务约2776.88亿元，逾期商票约2454.18亿元。
2022年末境内有息负债逾期金额达到约2084亿元，境内商业承兑汇票逾期金额达到约3263亿元。2022年末恒大涉及3000万以上未决诉讼案件数量高达1519件，涉资高达3953.96亿元。因为有些债权人对恒大失去了耐心，与恒大对薄公堂。
股市作为融资重要渠道，中国恒大一直没有放弃上市公司复牌的计划，由于财务报表、债务违约、司法官司、逾期交房、项目违约、市值震荡、销售低迷、股权被冻结等因素，恒大复牌难上加难。
销售回款枯竭，保交楼缺乏保障。中国恒大2022年仅317亿元的合约销售额相较于2021年及2020年分别骤降了91.5%及95.6%，这是导致中国恒大陷入死亡循环的导火线，加上卡脖子三条红线、贷款集中制。
笔者认为，恒大的“资不抵债”的根本原因，是一方面总债务过于庞大，并且有息贷款高。另外一方面是资产贬值、市值贬值。其次是自身流动性陷入停滞、房屋销售降温、债务房企项目去库存压力骤然增大。
三条红线、贷款集中制的卡脖子政策，加上金融16条措施、四支利箭利好政策，与中国恒大无关，销售回款枯萎、债务集中到期，这是一个恶性循环局面。保交付、处置资产与债务化解问题进展缓慢，孤立无援。
首先是新房交付有起色，却是进度缓慢。其次是处置资产所得，依然是杯水车薪，到现在无人问津。最后是债务重组非常艰难，谈判困难。因此，交房逾期导致销售困难，加上融资困难，可谓是山穷水尽。
笔者认为，中国恒大跌落神坛的根源，罪魁祸首是高杠杆收购项目与资产、高债务跑马圈地与造车、高周转的高速发展、盲目多元化导致战线过长（造车、足球、影视、饮用水、健康、体育、文化和医疗）。
其他是忽略了国家去高杠杆去高债务去高周转的决心，2016年提出房住不炒、2019年严查违规资金流入楼市、2021年提出三条红线和房地产贷款集中制，房企融资全面受限。另外是需求受疫情冲击，中国恒大经营雪上加霜。
简单的讲，是中国恒大对于经营与投资决策的错误后果，是中国恒大忽略对市场与政策影响的结果。既有内在的自身因素，又有外的环境因素。毫无疑问，这是民营企业、企业家不可忘记的悲惨教训。
总体看，中国恒大遭遇调控收紧大周期，三条红线和房地产贷款集中制与三年疫情冲击，销售枯竭开始，丧失市场信用，债务违约，出现产业链与供应链崩溃，经营困难，陷入恶性死亡循环。
笔者认为，目前、未来能够帮助、拯救恒大中国，化解、解决中国恒大危机的唯有国家、地方政府、债权人、中国恒大四方共同努力，单纯靠企业、市场的办法已经行不通了。自2021年债务爆雷，到现在陷入死循环。
2023年1-5月中国恒大实现合约销售金额337.67亿元，合约销售面积492.58万平方米。累计交付约12.2万套房屋，总建筑面积约1389万平方米。677个已售和未交付项目已有效复工。与去年相比，中国恒大在销售方面目前已有起色。
截至2022年12月31日，中国恒大拥有土地储备2.1亿平方米。此外，中国恒大还参与旧改项目79个，其中大湾区55个（深圳34个）、其他城市24个。目前中国恒大债务重组依然处于等待中，
恒大中国已经没有招可打，短时间内期待市场企稳复苏回暖通过销售回款计划有困难，加上恒大与项目自身的问题，市场未必会买单。因此，国家、地方政府、债权人、中国恒大联合出手，才是最好的选择。
