01

若干年以后，

站在2025年来回顾过去几年的行业严冬，

会发现这并不仅是一个所谓的周期，更是行业发展模式的一个分水岭。

房企在经历关于发展的思辨，从规模化的增长到产品价值的回归，

面向客户的生产逻辑，也从过往的提供住宅产品到面对未来的营造生活。

从野蛮生长，到聚焦有序的发展；

从工业化制造，到价值和人居方式的回归，

房企的演变，印证了规模化退潮以后，“产品主义”和“消费者需求”成为新的发展方向，

行业的发展，同样伴随着伴随新的“城市化发展”和“居住主义”增长带来的结构性的重构，

这些变化背后，印证了黄奇帆的判断和预测。

作为一位一位集学者型、研究型和实践型为一体的执政官员，

黄奇帆通过房地产的“供求+结构”的理论创新和预测，

不仅实现了重庆从市场供求到企业发展都独具特色的“重庆模式”，

更在2025年初春，在一次峰会上的发言。

进一步针对过去几年的行业发展和未来的走势进行了预测和震撼的论断：

我国房地产正经历的不是周期和挑战，而是结构性的价值重构。

02

回顾行业这场持续四年的深度调整，

整个房地产行业的新房成交量较2020年减少了65%，土地出让金缩水超60%，并引发了规模化和高杠杆的众多房企的债务危机。

但在黄奇帆看来，这是市场挤出泡沫、回归理性的必经之路：“如同淬火后的钢铁，行业正在锻造新的韧性基因。”

至于未来的行业发展，他同样站在了城市、居住和负债率等三个重要因素，提出了“房地产三元价值模型”。

首先，是城市价值的分化：

这里的城市价值，分为两个城市发展维度的解读。

第一个层面的解读，是城市发展的分化。

未来的城市发展，根据自身城市资源吸附力、产业导入和发展水平以及整体建设能力，也会出现更大跨度的层级分化。

以“中心城市-大都市圈-城市群-中小城镇”为代表的各类别城市发展，构成新的城市发展方向和格局。

第二个层面的解读，是房企的选择。

面对城市的分化，房企也在做出新的城市布局的选择。

从过往的许多头部央国企的为了布局而布局的“行政性”布局，转化为新的面对市场化的“市场化”布局，

从去年开始，一些更热点的城市从量价回升到土地市场的聚焦，头部房企同样在遵循市场化原则进行“正向业务发展”的布局。

同时，非高能级城市的市场，深耕型、产品型房企区域化发展，成为一种新的开发模式和行业发展方向，通过“品质”能力作为开发标尺，实现进一步的优胜劣汰。

其次，是居住需求的分化。

原有的判断居住发展水平的“面积论”，伴随着城市人均居住面积的增长，开始向“居住论”转化。

从“居者有其屋”，到“居者优其屋”的居住方式的转化和改善，是高周转、扩规模的粗放行业发展，向品质化、生活化、改善化居住需求催生的“精细化”行业发展进行转化。

从过往的“吃饱”到“吃好”再到“吃健康”，过往的几十年，餐饮的发展在围绕消费者的饮食需求发展，进行行业的发展和迭代；

同样，从过往的“穿暖”到“穿好”再到“穿好看”，过往的几十年，服装鞋帽的发展同样在围绕消费者的着装需求，进行品牌化、个性化的发展和变化；

所以对于居住需求本身的“改善化”，同样会是房地产未来的一个目前还不充分也不完整的发展需求和增长空间，这就为“品质化”、“精细化”、“个性化”的居住需求带来的开发模式，提供了未来的发展机遇。

第三，是负债率的分化。

第一个层面的解读，是房企的负债率。

对于地产行业的房企来说，很长一段时间的开发模式，都是“大规模建设、大规模负债、高周转循环”的开发模式。

这样的开发模式，在市场上的表现就会出现在土地购买、开发建设、预售三个核心环节都是高负债运行。

这三个环节，一旦遇到行业下行周期，销售资金和现金流回笼不到位，就会出现从企业到开发流程的系统性风险。

伴随着“改善化需求”替代“居住空间需求”成为未来的行业需求结构新的基础盘，新一轮的精细化开发和品质化开发成为未来开发模式的核心驱动。

开发模式的变化，从土地端口的融资监管，到销售环节逐渐从“预售”向“现房销售”过渡，

这都要求开发商对于开发节奏、开发品质再到资金运转情况三个方面，从过往的高负债模式向“低负债、保利润”的经营模式转化。

开发商在新的开发模式要求下，进一步降低负债，并通过开发经营实现利润。

如果不能够通过开发经营实现利润的开发商，同样可以通过从“开发”向“运营”的转型，变身运营型房企。

“高周转+高负债”的开发模式，转向“慢开发+长运营”的开发模式，

整个行业房企的负债率，就能够大幅的降低。

第二个层面的解读，是购房者的负债率。

过往的房价上升通道，伴随着房子的升值，短期持有并转卖获利成为许多家庭把房子作为资产进行投资的一个通道，也催生和推动了以家庭为单位的“高负债”，

而这样的资产化属性的底层逻辑，是基于城市化+供求不平衡的模式，加上保障型住房供应不足的行业发展现状导致的。

未来伴随着行业多元发展模式的全面开展，

无论是面对年轻客户群体的“长租模式”，还是面对年老客户群体的“康养模式”，都能够把原有的“以售为主”的行业模式向“租售并举”转化。

多元的供应方式，

就有了多元的消费选择。

高负债买房的唯一选，在租购同权的进一步明确下，有了先租后买的新选择；

同时对于有房客户来说，伴随着房子的资产属性褪去，“背杠杆”买房的高负债模式同样成为历史。

同时，供需端进一步褪去了房屋资产化的属性，回归居住属性本身。

针对实际的购房需求，量力而行，对于降低购房者的负债，就有了最坚实的“房住不炒”的底层逻辑。

三大价值的变化，

推动了未来房地产行业的重构，

也围绕“提升品质”，“精细化开发”、“多元发展”的新的发展模式，

为房企到购房者的呈现出新的行业发展格局。

03

在黄奇帆绘制的关于城市的发展图谱中，

不同城市的地产发展，将呈现新的分化和发展梯级。

伴随着城市资源和发展的差异，

未来的城市之间、城市的区域之间，都将呈现出“金字塔型”的分化结构。

中心城市和城市的核心板块，成为从城市资源到房价占位的塔尖；

都市圈的核心城市和中心城市的轨道沿线、产业高地等板块，成为构成行业腰部的重要增长力量；

作为下一级城市和城市的近远郊板块，则基于“租售并举”的新开发模式，成为新的围绕居住保障的“好房子”的重要基石。

伴随着城市发展梯级的形成，房企也有了分化并形成新的进化论。

从过往的作为高周转机器，向精细化开发、城市运营以及多元化发展，实现新的华丽转身。

首先是有债务和经营压力的房企，面对新的土地收储以及债务重组的机遇，

通过资产瘦身、债转股以及资产证券化等模式，进一步把负债率压降至50%以下。

然后是当下正向经营的房企，进一步通过产品品质的提升，通过“高能级城市+优质板块+”向精益开发模式进行转换。

还有就是从“单一开发”向“多元运营”的转换，

许多房企从过往的纯开发模式，成为未来行业发展中的一个环节。

无论是科技建造，还是轻资产代建，或者商业运营以及物业服务等多元化的生存形态，出现新的基于专业分工的新的发展模式。

对于购房客户来说，

住房需求从‘有没有’转向‘好不好’，

使用价值和改善需求，构建新的购房价值逻辑，替代了过往的资产套利型的购房逻辑。

消费行为回归消费需求，“盖好房子”和“住好房子”就成了新的供需关系的闭环。

在这样的行业前景下，发力“好房子”的房企拥有了更有市场保障的开发信心和底气，

购房者则能够在改善居住的需求下，选择对应的适合生活改善需求的“好房子”和更好的生活方式。

去年以来，以西安、杭州、南京为代表的“产品力”城市，

购房者无论在第四代住宅空间还是精装智能化的品质层面，都实现了居住方式到幸福生活的跃升。

04

行业的重构，

带给城市、房企和购房者更大的确定性。

当黄奇帆的理论框架和预测，

与住建部的政策工具箱形成印证关系；

当4.4万亿专项债作为活水，

成为行业和房企发展重构的启动器；

当"收购存量房→转化保障房→激活改善需求"的传导链，

正在重塑新的基于供求关系和市场化的发展逻辑和产业闭环，

这场行业变革的未来蓝图，

是房地产回归"美好生活载体"的本质，

好房子带来好的生活，

共赴未来。

全文完！