在目前的新房市场，一是供应结构发生变化，大户型和改善住宅供应量增加；二是住宅产品再次创新，自2016年第四代住宅作为一个清晰的概念提出、2017年首个第四代住宅落地成都、2021年设计标准发布后，越来越多的城市支持和建设第四代住宅。

如2023年福州有11个项目、西安超过30个项目、厦门在23年12月出让地块中有7个项目容许建设第四代住宅，2024年重庆将有10多个第四代住宅上市。安徽首个第四代住宅也在芜湖落地，即伟星翡翠森林项目。

▲福州国贸天琴樾效果图

昨日晚间，合肥发布消息，将建设第四代住宅，计划推出的天鹅湖商务区核心区、骆岗公园周边区域、董铺水库及大蜀山周边区域均为考虑区域。

今日肥西也宣布了第四代住宅建设计划，将在桃花潭、紫云湖、派河驿、派园附近推出高品质住宅，看来第四代住宅很快就会在合肥落地，与购房者见面。

虽然第四代住宅已经在多个城市启动建设，但对于合肥，还是一个新鲜事物，那什么是第四代住宅？第四代住宅是什么样的？有什么优缺点？今天来聊聊这个话题。

什么是第四代住宅产品？

第一代是茅草房，解决生存问题，第二代砖瓦房，解决了生活中的功能性和安全性的需求，第三代住宅是现代“电梯房”，用高层住宅容纳人们的居住功能，同时腾出更多的地面空间组织公共性活动，是一种集约高效的规划方式。

第三代住宅虽然基本满足了以人为本的设计原则，空间设计规划趋于合理化，但千篇一律的外部建筑形态与大同小异的室内空间布局，愈发不能满足人们对于美好生活的向往。

所以第四代住宅融汇叠加了中国传统建筑四合院、街巷胡同、低层别墅以及第三代住房电梯房的特点于一身，并且能向高层建筑形态发展，又称“空中庭院房”“空中城市森林花园”。

第四代住宅是什么样的？

根据2021年发布的《T∕CECS 855-2021 城市森林花园住宅设计标准》，"第四代住宅"分为三类："空中户属庭园住宅"、"空中共享园林住宅"、"空中共享园林住宅（空中停车）（完全体）"。

其中既有空中院落，又有空中公共休息庭院，还有空中停车才是完整版的第四代住宅，但由于成本和技术难度的考虑，目前大多是前两种，采用水平空间与垂直空间融合的设计，将院落、绿化引入垂直空间，做到每家每户开门都能见到院落、绿植、树木，建造垂直森林。

福州国贸天琴湾作为全国“立体生态住宅”试点，就是打造了四重花园：架空层花园、私家空中花园、公共花园、屋顶花园，营造了一个被花园环抱的家。

▲奇数层

▲偶数层

▲福州国贸天琴湾

第四代住宅有什么优缺点？

第四代住宅每个城市的规则有所不同，合肥从目前释放的信息看，有以下这个规定：

1户属空中花园和公共绿化平台，不计容积率和产权面积。

2 建筑高度不超过54米房，套内面积（不含公摊）在120平方米及以上，每户至少设置1处户属空中花园。

3 单个户属空中花园投影面积不宜小于28㎡，不宜大于50㎡；户属空中花园和阳台（含生活阳台）投影面积之和不得大于套内面积（不含公摊）的40%。

4 户属空中花园层高（下层地坪标高至上层地坪标高）应为2个及以上住宅自然层；户属空中花园进深不宜大于6米；户属空中花园四周应有不少于2个完整的开敞面，连续开敞面应不少于周长的40%。

5 开敞面不得设置围护墙体、飘窗等，仅可设置栏杆（栏板），便于直接采光通风。位于建筑凹槽内的，不视为开敞面。相邻套型、单元、楼栋通过绿化平台进行拼接的，拼接面不视为开敞面。

6 户属花园设计应充分考虑住户私密性及安全防盗要求，必要时应设置实现遮挡或安全隔离措施。

从上面可以看到，第四代住宅最大的优势就是有了不算产权面积的空中庭院，改善居住环境，简单的理解，以前只有一楼带院子，现在把院子搬上楼，层层都带院子，且没有一楼的潮湿、隐私性不佳等弱点。

但第四代住宅似乎也有不少缺点，如建筑安全问题、庭院不能封闭、隐私问题、绿化维护问题、防水问题、后期维护成本高、庭院荒废问题，尤其初期的第四代住宅只是简单的“大阳台+绿植”，这些问题更是凸显。

不过随着产品升级，越来越多的问题得到解决，如采用对视线和采光基本无影响的结构加腋形式确保稳固与安全，采用端厅设计扩大采光面，增强防水性，奇偶楼层错位设计或增加视线当板增强隐私性、在绿化区配置了自动滴灌系统和智能蚊虫防控系统等。

但有个问题很难规避，就是后期维护成本是明显高于第三代住宅，由此也容易引发庭院荒废问题，影响整体立面效果。

整体上看，选择一种居所，即是选择一种生活方式，第四代住宅开启了一种新的居住形式，低迷的楼市也需要一个新的赛道出现，今年将成为第四代住宅的元年。

而第四代住宅的空中花园作为全赠送区域，如合肥的单个空中花园达28到50平，超大赠送让居住空间尺度得到较大延展，既可享受高层住宅的开阔视野，又拥有低密社区的庭院生活，让购房者大为关注。

大家喜欢第四代住宅吗？