刚刚！打响救楼市第一枪：镇江市取消新房备案价限制

2025年伊始，江苏省镇江市发布了一项引人瞩目的楼市新政，正式取消新建商品房价格备案制度。这一举措不仅标志着镇江市在房地产调控方面迈出了重要一步，也打响了全国救楼市的第一枪。镇江市此举意在通过市场机制调节房价，促进房地产市场的健康发展，但在当前全国楼市背景下，这一政策的影响和意义究竟如何，仍需深入探讨。

原文链接：

http://fgw.zhenjiang.gov.cn/fgw/xxgkbmwj/202412/7c9be040a40f4c14a6845501fd665722.shtml

一、政策背景：楼市承压，亟需破局

近年来，随着宏观经济环境的变化和调控政策的持续加码，中国房地产市场整体承压明显。根据中指研究院数据，2024年百强房企销售总额为43547.3亿元，同比下降30.6%，降幅比例较大。同时，全国商品房库存量持续攀升，去化周期延长，尤其是三四线城市库存压力巨大。克而瑞数据显示，2024年11月末百城商品住宅库存量为4.89亿平方米，去化周期达到26.7个月，其中三四线城市去化周期高达35.9个月，远超合理水平。

在此背景下，镇江市取消新房备案价限制，旨在通过市场化手段缓解房企资金压力，促进库存去化。此前，多个城市如深圳、郑州、甘肃、沈阳等已取消新房备案价限制，但镇江市此次政策更为彻底，直接停止新建商品房价格备案制度，给予开发商更大的定价自主权。

二、政策内容：市场化定价，释放活力

镇江市的新政主要内容为停止新建商品房价格备案制度，即开发商在销售新房之前，不再需要向有关部门申报销售价格进行备案，而是可以根据市场供需关系以及开发成本等因素自主定价。这一政策的核心在于通过市场化机制调节房价，让市场在资源配置中发挥决定性作用。

具体来看，政策实施后，新房价格的波动将更加灵活，开发商可以根据市场反应及时调整销售策略。对于销售情况较好的核心改善产品，开发商有望通过提高价格获取更高利润；而对于销售不佳的项目，开发商则可能采取降价促销的方式，加快去化速度，回笼资金。

三、政策影响：多方博弈，机遇与挑战并存

1. 对开发商的影响：取消新房备案价限制后，开发商获得了更大的定价自主权，有利于缓解资金压力，加速库存去化。但同时，市场竞争也将更加激烈，开发商需要更加注重产品品质和营销策略，以在市场中立于不败之地。

2. 对购房者的影响：市场化定价机制下，新房价格的波动将更加明显。对于购房者而言，这既是机遇也是挑战。一方面，降价促销可能为部分购房者带来购房机会；另一方面，价格的波动也可能增加购房者的观望情绪，甚至引发市场恐慌。

3. 对市场的影响：从短期来看，取消新房备案价限制有助于激活市场，促进交易量的提升。但从长期来看，市场能否实现平稳健康发展，仍取决于宏观经济环境、政策调控力度以及市场供需关系等多方面因素。

四、政策展望：因城施策，分类调控

镇江市取消新房备案价限制的政策，为全国房地产市场提供了有益的探索和借鉴。在当前楼市分化加剧的背景下，因城施策、分类调控将成为未来房地产市场调控的主要方向。

1. 三四线城市：对于库存压力较大的三四线城市，市场化定价机制有助于加速库存去化，缓解房企资金压力。但同时，政府也需要加强市场监管，防止房价大幅波动引发市场风险。此外，三四线城市还需从提升城市竞争力、优化产业结构等方面入手，吸引人口流入，增强房地产市场的内生动力。

2. 一二线城市：相较于三四线城市，一二线城市房地产市场基本面相对较好，但库存压力依然存在。未来，一二线城市应继续坚持“房住不炒”的定位，加强房地产市场监管，防止市场过热。同时，通过优化土地供应结构、完善住房保障体系等措施，满足居民的合理住房需求。

五、结语：市场化之路，任重道远

镇江市取消新房备案价限制的政策，标志着房地产市场在市场化改革方面迈出了重要一步。但市场化之路并非一帆风顺，需要政府、开发商、购房者等多方共同努力，才能实现房地产市场的平稳健康发展。未来，我们期待更多城市根据自身实际情况出台有针对性的调控政策，推动房地产市场朝着更加健康、可持续的方向发展。