房地产市场的未来方向，是应当让其渐进式地回归到一个合理的水平，还是应该稳定并寻求反弹？我们不妨先从两个重要数据入手分析。

首先，居民消费价格指数（CPI）在最近的统计中再次呈现下降趋势，转入负值区间。

众所周知，CPI涵盖了住宿、食品、医疗、教育和交通等各方面的开销，直接反映了普通居民的生活成本。在经济活力充沛时，这一指数通常会上升，因为需求增加会推高价格。相反，当指数下降时，表示经济动能减弱，消费者的购买意愿降低，物价也会随之下降。

如果单从10月份的CPI数据来看，可能还不能判断出一个明确的趋势或问题，但如果将近一年的数据连成一条线，就会发现从去年11月的2.2%正增长开始，价格指数呈现螺旋式下跌，一直降至今年7月的-0.3%。尽管8月和9月分别小幅回升至0.3%和0.2%，但到了10月，指数又一次跌回到了-0.2%。这一连串的数据显示出一个明显的下降趋势，预示着可能的经济下行。

第二个值得关注的是，近40年来外来投资首次录得负增长。

这一数据由国家外汇管理局公布，显示在今年第三季度，外来直接投资净流出达到118亿美元，这是改革开放以来从未有过的季度现象。即便是计算上半年的数据，今年前三季度的外来投资比去年同期减少了90%，这显然已成为一种趋势。

外来投资的减少可以归因于多重因素，例如疫情影响、贸易摩擦以及国内消费低迷等，这些都直接影响了经济的表现。例如，制造业的产能扩张放缓，外单转移，以及失业率的升高至5%，这些都是不容忽视的经济压力指标。外来投资的持续减少，无疑加剧了经济增长的压力，因此，在第三季度初，政府就启动了1万亿特别国债，明确目标是促进经济和保就业。

当然，无论是消费的萎缩还是外来投资的减少，这些都是反映出的经济现状，为经济发展带来了明显的挑战。在这种情况下，许多人将希望寄托在了房地产市场上，但结果如何，大家也有目共睹。

数据显示，在10月份，百强房企的销售总额同比去年下降了30%，与1-10月累计下降的13%相比，显示出进一步的下滑趋势。尽管推出了包括“卖旧买新”补贴、降低房贷利率、增加公积金贷款额度、放宽购房者资格等多项支持措施，但成效似乎并不理想，市场上观望的购房者居多。

但如前所述，国内消费的下滑和外来投资的减少，已经无形中增加了经济的发展压力。如果不采取更有效的措施来刺激与众多行业紧密关联的房地产业，其影响的严重性不言而喻。根据过往经验，房地产市场与消费市场是呈正相关的。北京大学国家发展研究院院长姚洋的研究表明，房地产抑制消费的说法是没有根据的。实际上，如果购房能带来财富效应，居民的财富增加，他们就会增加消费，从而推动经济增长。可以说，房地产的兴旺能带动整个产业的发展，找到问题的根本，对症下药就显得尤为重要。

房地产是国民经济的重要支柱，专家和管理部门都能清楚地看到这一点。作为本轮（2021-2022年）楼市主动降杠杆（实施三道红线）的牵头部门——央行，已经表达了对房地产未来的坚定信心。据中新网报道，央行在发布的《中国区域金融运行报告(2023)》中提到：

1. 将适应房地产市场供求关系的重大变化，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场的平稳健康发展；

2. 注意平衡内外部经济，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，坚决防范汇率超调风险。推进金融的高水平双向开放，提高在开放条件下的经济金融管理能力和防控风险能力。

这两条政策释放的信号非常明确，为我们理解接下来的楼市政策提供了重要指导，预示着楼市将迎来重大变化。有几个关键点需要理解：

1. 变化的原因是房地产供求关系已经发生了重大变化，这是所有政策调整的基础；

2. 方法是根据实际情况不断优化房地产政策，市场需要什么，政府就提供相应的支持；

3. 目标是促进房地产市场的平稳健康发展，这意味着目前的下滑趋势并不符合政策目标，需要通过具体措施来改变这一趋势。

需要特别指出的是，虽然第二条政策没有直接提及房地产，但其实包含了房地产的方面。这一政策也很好地解答了公众关心的“是保房价还是保汇率”的问题，答案是通过政策维持货币汇率的均衡，从而为房地产市场的复苏提供支持。此外，目前不再提及针对房企的“三道红线”，而是着重提高金融管理和风险防控的能力，这意味着在刺激房企和楼市的同时，还要保证金融风险得到有效控制。

在这系列政策的推动下，楼市可能将迎来“大变化”。除了现有措施之外，后续还会有更多更精确的楼市优化政策发布。而楼市的表现呢？在未来几个月到明年下半年，肯定不会停滞不前，而是很可能迎来几个重大变化：

一是市场可能会加速触底。目前已接近年底，本来就是楼市的淡季，开发商为了达成年度目标，而房主们为了急需变现，市场可能会进一步探底。但这同时也是市场加速触底的信号，为后续的市场清理做准备，正如股市常说的“机会是跌出来的”。在前期各项支持政策实施后，明年春天可能会迎来市场的真正复苏。

二是土地市场可能会逐步回暖。公开的统计资料表明，之前在楼市高峰期实行的22城集中供地政策，现在已有多个城市取消了土地拍卖的最高价格限制，预示着全面取消地价限制指日可待。随着房企融资条件的放宽和地价限制的取消，土地市场回暖的趋势已经初现端倪，你只需静观其变。

三是购房者的信心将逐步恢复。随着土地市场的回暖，购房者的预期也将逐步提高。例如，某地块的价格创下新高，其他地块的表现也不错，过去难以销售的房地产现在也有房企愿意接手，从成本来看，现在的房价不会低于之前的售价，这将促使之前观望的购房者逐步进入市场。当大家预感到未来房价可能上涨时，购房者出手的底气也会相应增强。

四是供需关系趋于平衡后，市场将呈现量价齐升的趋势。随着前三个变化的发生，楼市库存也将逐步被消化。加上这两年土地出让量“超跌”，供需关系将逐步平衡，市场量价齐升也将成为必然。特别是在二手房市场，随着楼市热度的上升，挂牌量也将相应减少，有利于市场的整体升温。不过，需要注意的是，在市场回暖的初期，还是应当关注大城市，尤其是一线城市和部分热点城市的表现，他们不仅具有示范作用，还是风向标，他们的表现高度和持续时间也将影响其他城市楼市的变化。根据过往经验和上一轮楼市的长期走势，按照城市的能级，楼市的复苏将呈现一个逐步递减的趋势，分化式复苏几乎是不可避免的。