这两年全国各地楼市放松大潮来临
但不过，上海仍旧是一线城市调控和限购的主战场，尤其新房
从购房资格，还是积分，上海的一手房仍在对购房者执行限购
除了从需求端的限制，供应端也是如此
现在上海新房不再大批量集中供应，从这几次公示的房源来看
房企似乎也默认“少量多餐”的原则，每批次推出100-200套
这对于一个原本就稀缺的新房市场来说，完全不够“解渴”
但是你知道么
不仅如此，上海一些非常热门的购房板块，需求量很大
但是市场居然已经有了多年的“空白期”
甚至在过去十年，仅仅只成交了几百套商品房
不过，今年市场可能会迎来转机，最近我们发现上海那些断供很久的地方，开始有房可买
想要打新的购房者，可以蓄势待发了
01
不统计不知道，上海这些热门板块，居然“断供”这么久
说到上海无房可买的地方，你第一个想到的，会不会是远郊那些特别冷清的地方
但今天要说的是有所不同
我把上海一些购房需求很热门，但是却一直少有新房供应的板块
整理成如下表格
（根据公开资料整理，数据截至2024.8.7，仅供参考）
虽然表格只展示了部分板块，但是随着数据统计的推进
其实会发现三个很明显的现象
首先，在市区里，长宁是新房断供的“重灾区”
这也是为什么每一次长宁有新盘或者地块推出，媒体都喜欢用绝版、凤毛麟角等词汇来形容
整个长宁区这些年，入市的新盘就屈指可数
（根据公开资料整理，仅供参考）
2017年、2018年连续两年的新房0供应
2019年两个新房项目入市，分别为虹康昭晖苑和淮海名邸，当时市面上还在售的是旧楼改造的中山学林苑
2020年仅有一个新房项目入市，中海长宁第，认购率超400%，是当年火爆的”千人摇“新房之一
（来源：地产深度报道）
2021年至今，长宁区正儿八经入市的新盘，就只有愚源名邸
剩下壹公馆、华山夏都苑两个，都是捂盘很多年的项目，不能称之为纯新盘
2023年又是新盘0供应，2024年至今长宁也没有推出新盘
整个长宁区为什么新房这么少，其背景是土地供应极其稀少
我翻了最近几年上海的土拍统计，长宁5年居然只有5块地挂出
（根据公开资料整理，仅供参考）
2019年，中海在北新泾拿地，项目为中海长宁第，为长宁供应了200多套商品房
到了2020、2021两年，整个长宁区，土拍0地块供应
直到2022年，西郊才推出了一块低密度住宅用地，最后上海城投拿下
但根据上海城投长宁西郊地块的公示信息中，对地块未来的套数规定为下限80套，产品100%为全装修大户型
接下来，长宁入市的也是迷你地块
虹桥路41街坊17号地块和长宁区华阳社区C040101单元，两块地的体量都比较小，预计总量也就在百套左右
而从中指研究院统计的2022-2024年全市分区涉宅用地供应计划表中
(来源：中指研究院)
可看到长宁依然坚持少量供地，2024年计划供应只有5公顷
于是，新房项目少、供应量少、需求远大于供应...
这是长宁区商品房市场，一直会面临的状况，也是长宁新房稀缺性的原因
其次，浦东核心区，这几年其实也少有新盘出来
身边来自浦东的同事，这两年一直在抱怨，浦东的“打新”购房者大概是最难的一类群体
除了浦东人口基数庞大，购房需求旺盛，核心区板块的断供也是主要原因
大家熟知的很多板块像张江、碧云、联洋等，都断供已久，进入存量时代
世博板块也在过去多年都没有供应，直到今年才迎来保利世博天悦
不仅如此，前几年上海大热的板块，大虹桥、北外滩、前滩也进入了“空窗期”
如果是前几年去到大虹桥，你可能会觉得那里遍地是开工在建的楼盘
到处都有售楼处，但是现在销售会告诉你
“没有多少新盘可以买了。”
之前看过一篇市调文，当时候的市场情况可以回看：《大虹桥，会不会断供》
而我佯装客户找了一位中介，目前只有虹桥润璟、蟠龙里、绿城春晓园、灿耀星城几个盘可以选，剩余的房源也不多
不仅如此，2015年至今，大虹桥平均每年6块地的大供应节奏，也在今年戛然而止
（根据公开资料整理，仅供参考）
伴随着新盘慢慢的去化完，土拍进入空窗期，大虹桥正在迎来新房的断供期
包括北外滩也是如此
2020年北外滩840万㎡世纪规划公布，是1990年陆家嘴开发建设之后，上海市区最大规模的城建规划
于是，一波开发大浪潮汹涌而至
但这两年，北外滩的声量开始逐渐减小
据一房一万数据统计，2022年北外滩达到成交最高峰，年成交能超过2400套，楼市火热
（数据来源：一房一万）
而2023至今，北外滩再无新盘供应
最后前滩，前滩今年最后一个住宅入市后，板块内将不会再有新盘，进入二手房时代
这是目前上海新房的主要断供板块，不过其中一些板块可能会在今年迎来新房“解渴”
02
这几个项目，终于为长期断供板块“解渴"了
它们是哪里
第一个我会提名张江，为什么
因为在上海所有断供板块里，张江的需求量应该是最大的
这里有房票、有购买力、有需求的购房者实在太多了
发展了30年的张江，因为产业先行，这里聚集了全上海浓度最高的科技产业人员
据官方数据统计，截止2021年数据，张江示范区区域从业人员约238万人
他们其中主要为青年人才、海归、外籍人才、国家级高层次人才等
坊间也给这群高净值中产一个响当当的名号，叫"张江男"
而回看5年内张江的楼市供应，居然只有中建御华园一个商品房入市
项目容积率只有1.8，两栋高层+6栋低密产品，总计不到250套房子，完全不够“解渴”
也因为供需关系的极度紧张，创造了入围高积分87分
这个项目之前，张江楼市的供应，又要追溯到2019年的中建朗阅府
所以张江应该是一个需求量全上海最大，但是供应量最少的板块
不过，最近张江板块终于上新了
这里终于迎来了距离核心区最近的一个新盘，由两家国企联合操盘的国贸中国铁建·西派海上
（鸟瞰实景图）
从上图地块位置，可看出整个盘能有效解渴张江的改善购房需求，联动价为92000元/㎡
从前期效果图来看
（项目效果图过程稿）
现代轻奢和简约海派风，将成为这次两大IP落地上海的主要产品风格
而在这个范围附近，近十年真的只有万科翡翠公园一个新盘供应
因此，张江板块的标杆二手，万科翡翠公园和张江汤臣豪园挂牌价在12-13万/㎡，一二手依旧存在不少价差
这也是，为什么我来自浦东的同事都在说，在浦东买房太难
直接原因就是供应少，比如接下来的这个地方也来自浦东内环：洋泾
这个板块近5年没有新盘供应，而今年终于也迎来新的豪宅供应
并且操盘手为陆家嘴，联手大名鼎鼎的港资开发商：太古地产
这也是太古地产在内地操盘的首个住宅项目，之前主要以太古里、太古汇商业为主要产品，项目案名已经确定为：陆家嘴太古源 源邸
（效果图仅供参考，最终请以现场实际情况为准）
项目将有11栋可售住宅楼，供应378套房源，浦东洋泾这段内环滨江，也将加入上海今年下半年，豪宅的市场竞争
接下来要说的这里，同样也是一个购房需求，人口基数较大的板块
来自闵行莘庄
因为20年前，上海地铁一号线延伸到莘庄，并设首站，所以在外环外板块里，莘庄的起步较早
因此配套成熟，一直以来莘庄都是纯改善板块，二手房价格也坚挺
莘庄新盘这几年少有供应，近五年只有保利建工海玥锦上一盘上新，板块内更早的新盘是TODTOWN天荟
目前是莘庄的二手房标杆，成交结价格一直稳定在12-13万/平，可以说是外环外房价最坚挺的二手板块之一了
关注莘庄的小伙伴，在这个板块新房目前只有中企云启春申在售
实景图
项目目前部分实景呈现，公区多处使用了石材，内部装修也采用了大量进口品牌，得房率达到82%
除了这些，长宁区西郊也将迎来新的低密产品青溪云邸，联动价16.3万/平
两年没有上新的北外滩，目前仅有虹口源717项目，正在续销...
03
伴随着一些新项目入市，打破格局
这些断供板块接下来可能会有几个走势
1、多年没有新盘入市，有可能因为供求关系，触发积分甚至诞生高积分盘
2、断供太久需求外溢利好周边其他板块，唐镇、川沙的崛起，其实就是因为张江断供太久，而这里的客户，又非常需要真正改善盘
3、板块内的标杆二手房，房东比较惜售，如莘庄、张江的二手天花板，价格依然坚挺
因此，如果想要在断供板块内打新的购房者，除了及时关注市场动态之外，可能会面临着多人抢房的情况
这些热门的断供板块之所以吃香，因为板块发展成熟，有优质的配套，不错的交通位置
上海楼市仅剩不多的一二手倒挂现象，也大概率在此诞生
所以一旦有意向的目标，可及时做好打新准备，毕竟它们都粥少僧多
