每年这时候都是上海的租赁旺季，今年也不例外
从毕业季到陪读季，淮海中路和不夜城这些板块的家长们顶着大太阳也借不到房
也是这个传统旺季的到来，前几天链家小哥就跟我说租赁库存的房源已经从去年七万套降到六万套了
七万套应该算是链家租赁库存峰值了，所以一下去化近万套也确实是旺季的厉害
不过接下来他说的两句就有点出乎我意料了
别看现在是旺季，但今年的旺季远不如去年
尤其租金，比去年下降的不是一星半点
其实每年这时候都是上海的租赁旺季
也是这样的两句让我有点好奇今年的租赁旺季到底发生了什么
于是我花了三天时间做了一件事
给全市上百位中介一个一个打电话去问他们门店的租赁实况
接下来说的东西也许可能大概是这两年租赁市场一个比较大的变化
开始吧我们，幸好码字不用嗓子
01
虽然旺季，但开单量同比萎缩近15%
同比也就是今年七月对比去年七月
市调里董家渡的中介跟我说去年这会他已经做了10单以上的租赁
但今年到这会只有去年的50%不到
长宁古北的小哥说去年旺季的时候他每天都要带看客户
但今年大部分时间都在店里吹空调
所以全市情况是怎样，不是说陪读季的市场很火爆么
于是我依然按照那个最基础的租赁标的去问了问全市各区TOP3-5板块的开单情况
我发现全市大部分板块虽然都进入陪读季的租赁旺季
但同比全年同期还是出现了不同程度订单量下滑，近15%左右
备注：选取1室1厅1卫住宅为标的；内环内选取30-40平、中外环选取40-50平、外环外50-60平；房源质素以中等楼层、普通装修的参考标准；暂不统计崇明、金山
像华新、江桥这些刚需充沛的板块和去年一样火热
但像董家渡、新天地、陆家嘴这些相对高端的租赁板块
以及五角场、中远两湾城、中山公园这类老牌次高端的租赁板块都接近30%的开单量萎缩
开单量也就是中介手里对接的租赁订单，也就意味着这些板块的租赁需求
尤其你看长宁古北、杨浦的新江湾城这些地方的开单量跟去年同期比起来差不多少掉50%
我去看了下这些地方为什么会下滑这么多
以杨浦新江湾城为例，这背后你会看到这是个大户型为主的板块
给大家看下它的相对位置
加上业主心态比较高，房租不会随着行情让步
这里的物业费也比较贵，房东一般都会把这些费用加到房租里
而这里面每一点都不被市场买单——大户型、不降价、加小灶
于是这里的租赁需求就出现了同比下滑较多的情况
不过这些可能还不是最让我吃惊的
02
我真正吃惊的是租金的下滑幅度
链家内部做过统计，今年的全市租金同比下滑10-20%左右
也就是去年租5000元/月的房子，今年差不多租4000-4500元/月
这个数字有点扎心的点在于
首先链家租赁市占不能套用全市，但链家每月的超万套的租赁订单可以说明一些市场情况
二来去年10月链家也统计过当时的租金同比下滑数据，当时我记得是6%，这个数字当时已经引起了租赁市场的哇声
因为租金的下滑幅度分淡旺季有个5%的降幅不稀奇，但超过了就有点痛了
那今年链家统计的同比数据是10%-20%，各位可以想想背后得哇多大声
我自己也用上面的一室户小户型做了全市租金同比的市调
得到的数据相对温和，8%左右
备注：选取1室1厅1卫住宅为标的；内环内选取30-40平、中外环选取40-50平、外环外50-60平；房源质素以中等楼层、普通装修的参考标准；暂不统计崇明、金山
不管是8%还是10%各位可以简单参考，需要注意的是这个降幅比较大
眼下房东朋友应该对这个数字比较有感知
学校附近的房子，尤其是卖相较好的请忽略上面这句
全市更大范围的房东应该在面对的是租金的集体缩水
在我市调的过程中大把的这种降价案例
长宁古北60-90平的1房租金同比降幅20%，现在挂牌价都是去年的成交价
静安苏河湾一室户房源，租金普遍下降10%，价格回到2019年
各位日常如果有过跟二房东群体的接触，也会发现这些二房东的朋友们最近过的都不太好
空置率和租金下滑让二房东连夜跑路，哪怕装修好了的房子也送给房东
因为他做一天就亏一天
03
简单分析下背后发生了什么
市调过程中我发现几个明显现象
每个小区的租赁房源库存高、出租周期拉长、价格下滑
这里面我理了几次前后的因果关系
我觉得有这样一条线可以供各位房东思考
租赁房源确实在变高
准确说是今年这时候比去年同期要高
尤其是高端租赁板块的大户型，尚海湾豪庭、百汇园他们的租赁房源都在肉眼可见的变多
长宁古北的小哥说古北大区去年4月之前300-400套都算多，现在每天睁眼看到500套房源都算少
链家库存来看，后台虽然从七万套降到六万套
但相比去年同期还是增长了1.5万套左右
同小区可租赁的房子变多了，会改变两件事
单套房源的租赁周期拉长
如果有熟悉的租赁小哥，如果他做过不止三年的租赁市场
他一定会知道五年前链家单套房源的租赁周期还在十几天
去年已经突破30天，今年上半年突破了45天
长宁北新泾的小哥跟我说租房的人、租房的租金都没变少，但是房子变多了，租房周期拉长了，之前15天租掉，现在是30天
拉长的租赁周期背后是客户可选择范围多了，注意力+租赁需求轮到每套房子的时间就拉长了
那很自然
租金一定在这时候会发生下滑
长宁古北宋园路那一块的黄金城道附近的房源，上个客户的月租是12500元，他用这个价格挂了13个月都没租出去，最后租金降到8500元才租出去...
所以我可能不太会用那些大的词跟跟为盲吹大而化之的说些大的背景
我能看到的具体的租金变化逻辑就是这样的
那么问题来了，为什么租赁房源会变多
这里也有些思考分享给各位
就是市场上的租售房确实在增加，这点原谅我没找到全市数据
但背后有个市调中耳朵都听到老茧的理由
就是房东发现房子卖不上好价钱
于是部分房东就选择那我等等吧、何必贱卖呢，于是卖房转租赁
这是今天租赁市场变化的一个很大背景
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当然，客户市场也发生了一点变化
也是去年10月跟各位分析过的，租赁的消费降级
这拨租金市调里我发现那些刚需板块是市场一股清流
比如杨浦中原、嘉定江桥
前者被称为是杨浦的价格洼地、后者是市中心白领的性价比租赁圣地
这里的小哥跟我说这个六七八九月的租赁旺季他们就接到不少从董家渡、静安寺、南京西路过来的白领租赁需求
同样的价格可以江桥的租赁房源面积可能大一倍，或者同样的居住条件，在江桥只需要花一半钱
这个时候价格回归也是必然
某种程度上这也是变相将过去两年的不断挤出租金泡沫的过程
只不过说站在房东的角度会觉得不太开心
04
长久以来租赁都是买卖的延伸市场
确实对于买卖来说，一套三百万的小房子，他的交易佣金就在10万左右，这几乎是这套小房子租赁佣金的20倍，如果他的月租是五千的话
但是站在城市角度这一题需要重新计算
因为租赁市场本身是对于上海这样的超级一线城市来讲更庞大的市场
站在这个角度你会发现租赁值得我们更多关注
尤其当今天的租赁市场发生一些深刻变化的时候
你可以向上看到二手交易市场的传导、也可以看到市场需求面的一些变化
不过摆在眼前最为实际的一点是对于房东而言的
如果不是被大刀阔斧的砍价
如果只是正常砍价，就不要纠结三百五百了
赶紧把房子租出去是真
不要让空置吞噬你的租金
这个月你嫌租金低，可能下个月能出这个租金的客户都没了
这是给接下来租赁市场里的房东一点点提醒
好了，租赁市场的变化就这了，有什么想跟我说的，评论区见
