江苏路板块以老公房和老商品房为主要住宅产品。

商品房基本在1997-2005年间建造，多集中在江苏路和延安西路沿线，车流大，家门口居住环境也有些嘈杂。板块内部愚园路和武夷路环境清幽，不过大多都是老洋房和新式里弄小区，商品房的选择非常少。

​板块内也有个别2015年后次新房，规模都极小，户型和环境的硬伤也很明显，主要看在长宁新房供应稀缺的份上，有地缘情结的附近居民愿意买单。总而言之，这边的住宅产品都不尽如人意，浪费了这么好的地段。

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​板块笔记：上海哪些人，不惜代价也要守住地段？#B059

愚园公馆

愚园公馆2006年建成，楼盘为7/8层电梯洋房。容积率1.8，绿化率45%，浦江物业，费用4.2元/平·月。步行至地铁2/11号线江苏路站约450米。

越界筑路是租界中后期的发展形式，愚园路就是其中一条，连结静安寺与中山公园，传统的高尚地段，虽然位于公共租界的延伸区域，但却没有静安区的高密度，洋房数量也相对更多。

过去有段时间，愚园路的风头被武康路永嘉路等网红店聚集的小清新抢去，是金子总会发光，近些年长宁区在愚园路上下了大功夫，改造沿街商铺为新潮的创意园区，将愚园路打造成一条复古又不失玩味的文化观光道。

愚园路上是没有什么次新房的，愚园公馆是唯一。

06年的次新小区，和鸿丰香缇，新华路一号一样，都是稀有的低密度住宅，整个小区8栋楼，栋距非常开阔。长宁区地头蛇，申亚开发，当年也是著名的利益输送盘，因此很多住户都为区内或国企的高层领导。孙俪也曾经居住在愚园公馆，后来买了愚园路上的老洋房，就搬出去了。

小区全人车分流，车位配比1：0.9，停车相对宽松，车位价值50万左右。绿化覆盖率高，达到40%以上，小区整洁干净，园林设计美观。不像其他三个标杆楼盘那么豪气，愚园公馆给人的整体感受是一种恬淡的，偏居家型的楼盘，小区内自住率也非常高，几乎没有什么租客。

大堂等公共区域的尺度都很小，和普通商品小区没有两样，也因此做到了较高的得房率。只是进大堂时有台阶，地库也不能直达楼栋，这两点对于居住体验的影响比较大，尤其老人。

物业水平相对不如长宁区其他三个标杆，不刷卡也不刷脸，进出比较随意。好在整个小区，都不靠大马路，愚园路上其实也并注意不到这个楼盘，只有走进小马路，才会发现别有洞天。愚园路之于中山公园和静安寺，本身已经是闹中取静，而愚园公馆之于愚园路，又是进一层的闹中取静，因此居住起来会非常安心。

项目户型分为一梯两户、一梯三户和一梯四户。

​两房123/127平，卧室一南一东或一西，厅朝南，双卫；三房137/143平南北通，一南两北，双卫；158平南北通，两南一北，双卫，该户型也是小区当中格局最好的；四房176平南北通，两南一北一退台带东南窗，双卫；还有少量143/156平复式房。

愚园公馆外立面采用面砖，不过已经有少部分的防水层重涂，对外观有一定影响。小区也是愚园路一小的学区房，离周边医院都很近，公共资源可以说是长宁区最高的水平，相对更适合习惯市中心的中年或以上家庭，年轻人居住，可能会觉得有点闷。

其他东长宁的标杆楼盘可参考链接：

鸿凯湾绿苑

​鸿凯湾绿苑由上海本地开发商，于2003年建成，楼盘为11-26层电梯小高层、高层。容积率3.6，绿化率40%，本地物业，费用2元/平·月，步行至地铁2/3/4号线中山公园或2/11号线江苏路站都约1.1公里，对口愚园路第一小学。

楼盘外立面为浅灰色涂料，部分楼面有些灰渍。小区东门整体垫高，刷卡进入，安保到位。门厅墙面地面铺砖，有采光窗和过道镜，明亮干净。小区绿化不错，无论是圆球型还是长条型灌木，都有紫色和绿色相间搭配，层次分明，修剪相宜。花园广场在东门口，有圆型水池景观，只是水池中央摆放了几盆盆栽的做法很是少见，如果平时要浇水养护难道还要搭木板过去？小区绿植较为茂盛，地面经常有细碎的树叶，打扫跟不上掉落的速度。

花园人车分流，车位比1:0.8，小区停车较为规范，大部分花园过道都没有车辆经过，显得很干净，产权车位约50-60万。

项目共11个单元，分为一梯三户、两梯两户和二梯三户，得房率一般。

​两房106平，一南一北厅朝南，一卫；117平，两房朝南，厅朝西，双卫；三房123平南北通，一南两北，一卫；136平南北错通，一南两北，双卫；134平南北通，两南一北，双卫；129平，两南一北厅朝西，双卫；四房160平飞机户型，两南两北，双卫。

鸿凯湾绿苑无论园林规模，还是楼盘品质，算得上江苏路板块的佼佼者，步行至中山公园商圈也近，居住氛围却远离商业的喧嚣。关键还有愚一学区的加持，比中山公园板块的楼盘又多了一分卖点。一定要说缺陷，就是家门口的环境还比较拥挤，与工房、里弄混合在一块儿，档次和价格总高不起来。小区自住率很高，业主多为长宁本地大中产，家庭条件都较为殷实。

中山学林苑

中山学林苑原为金都苑的16号楼，新长宁集团开发，1996年建成，2014年香港兴业集团收购后旧改出售。楼盘为30层电梯高层。容积率2.7，绿化率35%，开发商自持物业，费用3元/平·月，金都苑费用2元/平·月。步行至地铁2号线中山公园站约1公里，对口愚园路第一小学。

楼盘外立面为红色面砖，外墙虽翻修过，但依旧掩饰不住岁月的痕迹。小区入口不沿街，需走到弄堂内。大门敞开，门禁形同虚设。楼栋门厅有点气势，从里到外精装，装饰背景墙，简洁明亮，配备值班管家。小区规模很小，没啥集中绿化和活动广场，只在楼栋间和过道边有些绿植，植被还算茂盛，底区光线被挡。

人车不分流，车位比1:0.4，只有地上停车，车位紧张，过道见缝插针都要利用。

中山学林苑两梯四户，得房率低。两间南进门，两间北进门，电梯楼道等公摊区域在中间，典型的塔楼结构，因此户型南北都不通透。

两房74平，卧室一西一西南，客厅没有直接的采光窗，有些暗，一卫。

3+1房160/176平，两卧朝北，一卧带东南或西南转角窗，客厅朝东/西带弧型窗，双卫；

四房191/200平四房，卧室与客厅从南到西/东按圆弧朝向依次排列，双卫。

金都苑18号为26层塔楼，得房率低，两梯五户。

142-174平三房两卫，，东西南北朝向都有，主卧都为扇形。

中山学林苑这栋楼之前是为了响应人才引进的相关政策，专门出租给附近的涉外人士。翻新再出售等同于二手房，户型不佳，面积偏大，小区环境也不比周边的老大楼好多少，与一墙之隔的鸿凯湾绿苑单价相差近30%，纯纯买个大，谈不上档次和面子。业主多为冲愚一而来的新上海家庭，以及一些周边土著。

愚源名邸

愚源名邸由保利集团开发，2023年建成，楼盘为4-7层电梯多层洋房。容积率1.83，绿化率30%，临空物业，费用10元/平·月。步行至地铁2/11号线江苏路站约730米。

楼盘外立面为老式里弄红砖墙与石材混搭，一眼望去很有质感。小区门禁较严，有安保站岗，且户数人员少，进出都混脸熟了，有陌生面孔会询问核查。小区规模较小，呈L型地块，既没办法做出大气的绿地景观效果，也没有宽敞的公共活动空间，除了进门口的阶梯造型叠水平台，其他就是长条型过道边上种的一些绿植了。地上精装入户门厅加地下的电梯厅，双大堂设计有归家的仪式感。

人车分流，车位比1:1.3，新小区停车不成问题，产权车位60-70万左右。

项目共5个单元，得房率较高，分为一梯三户、两梯两户、两梯三户和两梯四户。南侧厚重的石材影响到套内进光。

一房93/100平南北通，面积有点浪费，还是双卫，与其他同面积的新房产品形成鲜明反差，直接抠掉两个房间；

两房107/115平南北通，双卫；

三房121平南北通，两南一北，双卫；127平南北通，一南一北一东，双卫；154平飞机户型，三卫；

四房169平南北通，两南一北一西，三卫；还有部分166-279平复式房。

精装修交付，配有品牌橱柜、博世厨电、威能地暖、大金中央空调、杜拉维特和汉斯格雅的洁具卫浴等。

愚源名邸为“长宁区39街坊旧区”改造项目，从政府公布拆迁到竣工交房，足足经过十三年的漫长时间。周边的老房子可没那么幸运，依然屹立不动，将愚园公馆淹没其中，尤其楼盘北侧与老公房太近了，推窗没有绿地景观，只有“万国旗”的陪伴。户型虽然以大户型改善为主，套均总价颇高，但小区外环境实难与这个预算段匹配。幸而开盘在市场上升期，有地缘情节的在周边家庭，地铁沿线上班且积分不足的新上海家庭，是其主要购买力。

​畅园

畅园由长宁区地头蛇长峰集团开发，2004年建成，楼盘为38层电梯高层。容积率4，绿化率30%，开发商自持物业，费用5元/平·月，包含会所费用。2/11号线江苏路站地铁上盖。

楼盘外立面为复合铝板，搭配橘黄和蓝色的线条，建筑高约百米，宽约80米，周边景色一览无余，既恢宏挺拔又色彩明快。全上海类似外观的楼盘总共就三处，一个畅园，一个鼎园，一个陆家嘴中央公寓。

小区大门安保严格，刷卡进入，对于陌生来访需核实身份。小区前排由五个单元联接而成，门厅内全部连通，大堂挑高近8米，长约65米，再加上石膏板花纹吊顶，空间尺度显得很有派头。小区的主要景观集中在两栋楼之间的平台上，玻璃幕墙内是会所游泳池，外部1200平的景观喷水池与其连接，很好的延伸了水景观赏性。泳池周围种植了一些热带阔叶植物和红绿两色，修剪平整的灌木。坐在休憩椅上，享受空中景观，在当年已经是一种不小的奢侈。

人车不分流，车位比1:0.6，车库为建筑中间的裙房地上和地下，但车位还是有限，晚高峰时段还是要利用过道停车，产权车位约60万。

项目共9个单元，得房率低，两梯两户。小区户型基本都是面宽偏窄，纵深偏长的格局。

两房123/132平南北通，一南一北，双卫；

三房160/170平南北通，一南两北，双卫；

四房190平，两南两北，厅朝东，双卫；225平南北通，三南一北，厅朝西，双卫。

畅园地处江苏路与愚园路交界处，超高层的板式楼成为路口一道亮丽的风景线。当年也是作为地王开发，楼盘定位与一街之隔的镇宁路一脉相承。小区出门0距离进地铁站，真正家门口双线交汇的高端小区并不多见。只是周边有学校、医院，人流车流拥挤，噪音明显。楼盘户型以改善为主，早期业主都是区内乃至全市有头有脸的高净值人群，换手二十年，如今已经降级成为中产盘。

愚园书香公寓

​愚园书香公寓由交大产业投资和本地开发商联合，于2002年建成，楼盘为11层电梯小高层。容积率2，绿化率35%，新长宁物业，费用1.5元/平·月。步行至地铁11号线江苏路站40米，步行至2号线江苏路站约300米。

楼盘外立面为浅黄色涂料，墙面有些灰渍，但总体不咋明显。大门是老式的电动栅栏门，没一点派头。白天基本都是敞开，行人和车辆随意进出。门厅地面铺砖，涂料墙面已是灰蒙蒙一片。小区规模较小，没有大面积绿化，在停车的边道边开辟了一小方块空地，摆放了坐椅、盆栽、运动器械，挤作一堆。其余公共走道边有些较高大的深色绿植，作为屏障分开外围的停车区。

​人车不分流，没有地下车库，全都是地上租赁车位，停车基本饱和，小区外还有弄堂通道可以停些车辆，缓解了些内部停车压力。

项目共6个单元，得房率较低，一梯两户。

两房107/116平南北通，一南一北，双卫；三房133/141平南北通，两南一北，双卫；四房178平南北通，两南两北，三卫；还有少量256平复式房。

愚源书香公寓地处江苏路地铁站口，交通出行十分便利，北面又是百年名校市三女中，东面是长妇婴，人员川流不息。楼盘本身没什么小区环境，仅靠配套支撑，居民都为本地早期业主，极少出售和出租。

香樟公寓

香樟公寓是早期外销商品房，1997年建成，楼盘为14-16层电梯小高层。容积率1.05，绿化率10%，港联物业，费用2.1元/平·月。步行至地铁2/11号线江苏路站约250米。

楼盘外立面为橘黄色面砖，以近30年的房龄来说，外墙保养还行，虽有少量补丁，但整体不显旧。大门门禁严格，刷卡入内，住户少，保安都已脸熟，陌生人禁止入内。楼栋门厅已翻新过，地面和墙面都拼接深色线条面砖，比较有层次感，偏中式风，还挂置了长幅牡丹国画作为点缀。小区只有一幢楼，分A/B两个门栋，规模小，没有大面积绿化，没有公共活动广场，过道旁种了些品种单一的高大绿植，绿化率低到忽略不计。

人车不分流，小区北门处原是外部通道，现在围起来作为小区的补充停车区，增加后接近1：1车位配比。地下产权车位约50万元。

项目共2个单元，得房率较低，两梯四户。

​户型设计用两个字形容就是：傻大。

两房143平，两房朝南，厅朝北，双卫；167平，一南一北，厅朝西和北，双卫；三房197平，两南一北，厅朝西带超大内阳台，双卫。

楼盘地块原为南侧1921年建造的月村洋房小区所属，90年代江苏路拓宽因而拆掉的部分房子，后就建成了外销房香樟公寓。宣化路上底商丰富，香樟公寓楼下就是东诸安浜路菜场，马路对面则是舜元天地，民生配套齐全。户型特别大，早期业主换手率低，市场难得有房源出售。

利星国际广场

利星国际广场由利星行开发，2006年建成，楼盘为9-38层电梯小高层、高层。容积率0.8，绿化率45%，自持物业，费用2元/平·月，步行至地铁3/4号线延安西路站约960米。

楼盘外立面在十年前看的时候还是青白色，如今褪色明显，只看到灰黄色一片。大门敞开进出，安保不严。楼栋门厅外面密密麻麻停满了两排非机动车，只留了行人通道，门厅里面地面墙面铺砖，吊顶有漆面脱落现象，明显老旧。建筑高低落差较大，显得层次不齐，小区没有大面积的中央绿化，只在公共过道旁的种植了高大茂盛的绿植，开辟了一小块放置运动器械空地，地面掉落的树叶也较多，小区整体感觉有些杂乱，没什么居家氛围。

人车不分流，车位比1:0.6，车位基本靠抢，白天停的车辆也不少，更不用说晚上下班回家的抢车大流，产权车位约50万。

项目共7个单元，得房率低，分为一梯两户、两梯两户、三梯两户和两梯四户。小区户型多有斜边斜角。

一房71平，卧室和厅全朝东，或全朝南，或全朝西；

两房101平南北通，卧室一西南一北，一卫；101平，卧室一东南一西，厅朝东，一卫；107平南北通，一南一北，双卫；111平飞机两房，一卫；111平，卧室客厅都朝东，双卫；

三房119平南北通，两南一北，双卫；137平南北通，两南一西北或东北，双卫；138平，两南一西或一东，双卫。

利星国际广场公寓南面是利星行的4s店、酒店和商务楼宇，又靠延安高架和东面小学，噪音影响较为严重。楼盘偏商务风，更像是服务公寓。户型也不是很正气，进深长，多带尖角的房间或阳台。出租较多。

佳达新苑

佳达新苑由南通电子仪表供应局与本地开发商联合，于2002年建成，楼盘为6层楼梯多层和10-18层电梯小高层。容积率2.5，绿化率36%，开发商自持物业，费用1.3元/平·月，步行至地铁3/4号线延安西路站约1.2公里。

楼盘外立面为浅褐色面砖，保养尚可，看不出老化。小区门禁可随意进出。楼栋地面墙面铺砖，白色吊顶有些灰迹，空间不大墙上装饰了些中国结和挂画，增添了些温馨感。小区绿化分布在楼栋之间，有些密有些疏，地上铺设了马赛克拼花步道，虽说有凉亭、苗圃坛，但景观没啥设计感，连儿童游乐区的滑梯也被非机动车和小轿车紧紧包围，完全没有孩童可以奔跑嬉闹的空间。

人车不分流，没有地下车库，车位已饱和，进门人行道和过道已停满两排车辆，只留单行道通过，但基本每户都能停到位置。

项目共6个单元，多层得房率很高，一梯两户。

三房136平飞机户型，双卫。

小高层得房率也不错，分为一梯两户，两梯两户和两梯三户。

两房98平全南户型，一卫；三房132平南北通，一南两北，双卫；131平南北通，卧室两南一北，厅朝西或北，一卫；147平飞机户型，双卫。

佳达新苑紧临延安路高架，胎噪影响极大，距离地铁也有些距离，位置在板块内属于倒数。小区不大，户型方正，整体不好不坏，一定要说特色那就是附近最便宜的纯板楼。早期业主自住率很高，别看靠高架，真想买进去也并不容易。

虹康昭晖苑

虹康昭晖苑由长宁国资委开发，2020年建成，楼盘为7-15层电梯小高层。容积率2，绿化率35%，永业集团下属物业公司，费用10元/平·月，步行至地铁3/4号线延安西路站约1.2公里。

楼盘外立面为干挂石材，历久弥新，大气庄严。门禁严格，大门和门厅刷卡入内。楼栋门厅不大，地面墙面铺砖，比较单调，没啥装饰。小区采用法式园林的设计，南面是步入式景观花园，分为花镜区、花廊区，设计了现代的欧式景观亭，铺设了蓝色的印花塑胶步道，植被修剪有致，高低造型和颜色搭配都比较精致。可惜缺少点水景，但花园也比愚园名邸强很多。

人车分流，车位比1:1.14，次新小区停车不成问题，产权车位约80万左右。

项目共7个单元，得房率较高，1号楼为一梯一户，其余为一梯两户。

两房89平南北通，一南一北，一卫；98平南北通，双卫；

三房137平飞机户型，双卫；四房206平南北通，三南一北，四卫。

虹康昭晖苑是板块内唯二的次新小区，北临武夷路上的皮肤病医院、武夷MIX320，南面是开元小学，东面是即将开业的翡悦里。四周不靠路，闹中取静。小区体量较小，与愚源名邸一样，周围界面老旧，被老破包围。小户型极少抛盘，而大户型市场竞争力较弱。

绿地海怡公寓

绿地海怡公寓由上海绿地集团开发，2004年建成，楼盘为27层电梯高层，塔楼设计。容积率3.5，绿化率35%，万科物业，费用6元/平·月，步行至地铁2/11号线江苏路站约1.2公里。

楼盘外立面为浅灰色涂料，建成时就不新，现在倒也没觉得很旧。过去作为酒店打理，门禁松懈的传统也延续至今，来往人员较多。楼栋大堂较为宽敞气派，地面墙面铺砖，吊顶水晶灯，电梯刷卡入户。底楼有家居生活馆类公司入驻，快递人员也出入频繁。小区楼栋前是一个旗杆广场，有个较大的马赛克拼花喷水池，周边绿色草坪和植被围绕，旁边配了小桥池塘和假山，酒店的前身一览无余。东边过道旁开辟了一小块绿色塑胶底的运动区，小区外部的清洁打扫不到位，有堆着的树叶清理不及时。

人车不分流，车位比1:0.5，没有地下车库，车位紧张，地面车位先到先得。

项目共2个单元，得房率低，分为两梯六户和三梯十二户，全都是小面积。

一房50-67平，朝向四面八方，但基本都有独立的客厅空间。两房97平，卧室一南一北，厅朝北，双卫；101平，卧室朝西南，厅朝南，一卫。

绿地海怡公寓出门就是延安路高架上口，车流量大，高架噪音影响。标准塔楼，也是临市中心为数不多的小面积住宅公寓，毕竟内部管理和环境比起老大楼要强不少。出售出租换手率极高，业主多为单身或投资客。