Q&A | 壹 关键词：虹祺花苑、四川北路、内环 █ 问： 大将军，我父母在曲阳这边的，自己也在看房子，倾向于虹口区内买，有朋友介绍了四川北路这边的虹祺花苑，单价6万多买个内环边的大三房，我有点心动的，这个小区你觉得怎么样？ 〔看房大将军〕： 从房子本身来看，虹祺花苑是早期商品房，对国人的口味还处于摸索阶段，产品设计相较后面的商品小区存在一定缺陷，其中包括板塔结合的结构导致的部分房间朝向不正、部分户型斜边、总体梯户比高等等。如果放在刚需预算段，这类产品结合小区环境和地段的便利性，还有一定的性价比，但总价一上去，缺陷也被放大，市面上同总价段的竞品涌现，实在谈不上竞争力多好。小区楼王虽然是板楼，但户型反而更糟糕，总体乏善可陈。 再看小区所处的地段，四川北路是虹口区老牌核心商业街，发展可谓一路下滑，老字号百货公司相继歇业，新开的商办一轮又一轮，无一例外的都面临招商困境。整条路从90年代的熙熙攘攘到本世纪前十年的三五成群到近些年门可罗雀，用了二十年时间，断送了过去100年的繁华。算是上海城市更新最为典型的负面教材。 如今四川北路依然在坚持不懈的做着城市更新，然而效果始终不如意，原住民动迁走很多，规整的地块却没有释放出来多少，虹口区的重心又放在北外滩，对四川北路也只能抓抓放放，并没有一个明晰的整体定位，也没有一个能力强的开发商进驻打开局面。短期内恐怕还是看不到四川北路的二次崛起。 个人建议对于这类地段位置配套，都算不上多出色，而房子本身却有明显问题的产品，谨慎购买。弱环内不如强环外，即便退一点地段，实际居住体验也不会有太大变化，甚至配套业态还能有所提升，产品又能好很多，更符合现代居住的调性。 Q&A | 贰 关键词：1600万、人民广场、汉中路 █ 问： 目前家里是2套中山公园的老商品房，货值差不多在1600w，女方彭浦新村两套老公房在700多万货值，结婚后一家出一套房子做首付，差不多可以买1600万的房子，三房两卫不小于130平，兼顾下两边老人，麻烦将军给点建议。 〔看房大将军〕： 中山和彭浦居中，最便利的肯定就是1或2号线，市中心的地铁沿线了。 人民广场的新昌城是个不错的选择，周边正在进行旧改，未来城市界面会有较大变化，对面的东斯文里也会打造商办综合体，传统市中心地段没得说，去哪里都很方便。不过要尽量避开贴南北高架的楼栋。 其次汉中路的静安河滨和东方莱茵，都是苏州河河景房，闹中取静的同时，三轨交+北横+南北高架的配置，保证市区内无交通死角。买到的面积可以比新昌城更宽敞一些，小区绿化规模也会更大一点。不过静安河滨有点近玉佛寺，东方莱茵南北不通风。 如果要房龄新一些，那就可以考虑继续往北，去中兴城买新房，比如越秀静安天玥，不过这个盘扎在老公房堆里，北侧和东侧都被高架半包，环境上的体验会有点差。 如果想要书包资源，大宁是首选，宝华现代城、慧芝湖、大宁瑞仕，也都是不错的产品，九年的书包一劳永逸。 Q&A | 叁 关键词：1300万、花木、天山 █ 问： 将军，去年有娃了，父母过来带孩子有点住不开，我们想往里置换一套大三房，预算1300万，上班在世纪大道和人民广场，地铁走走10分钟内，社区环境希望好一点，求推荐合适的区域。 〔看房大将军〕： 两处都是2号线沿线，1300万建议靠两头买，相对产品的户型、地段、品质、社区等各方面更均衡一些。 靠东边，花木附近，2005年前后的商品小区，比如建华新苑、大唐盛世、锦绣阳光苑等等，也算踩上了世纪公园地铁房的门槛，户型都还不错，有的还带书包资源，就看个人情况是否需要。 靠西边，天山附近，房龄也差不多，但小区品质普遍比花木的楼盘略好一些。天山河畔、天山怡景苑、海逸公寓等，虽然比不上世纪公园社区的绿化覆盖率那么高，但苏州河步道+新虹桥古北商圈的配置，撇开书包资源，自住角度也没有短板。 Q&A | 肆 关键词：650万、古美、梅陇镇 █ 问： 我和老公过几年要退休了，打算搬到马桥的别墅，孩子在漕河泾上班，总价在650万左右吧，请问有什么合适的两房可以看吗？ 〔看房大将军〕： 漕河泾沿线，主要是往西和往南，相对距离马桥会更近一些。 往西有四个板块，古美、虹桥、七宝和莘庄。 古美社区环境比较好，但是核心区域大部分选择都是楼梯房或者电梯房的低区，买到的产品问题比较大，个人建议考虑靠近梅陇的小区，小区和房源内部的居住体验会更好一些，比较均衡。 虹桥主打商业氛围，小区品质是这些当中最一般的。七宝和莘庄有书包资源，社区绿化商业都没短板，缺点就是外环外的位置稍远。 往南就是梅陇镇，15号线沿线，比如城开珑庭和万科朗拾花语的新房，小区品质高，位置也到了外环里外，周边都还处于待开发状态，配套方面需要一点耐心。不过前者要考虑不靠外环的后排，而后者距离益善殡仪馆直线500米，会有点膈应。