板块的普通商品房集中建于2000-2006年之间，综合品质不高，规模也都很小，不少只有两三栋楼，主打一个低密度的生活环境。市场上好流通的，基本都是板块东部双一梯队的书包房，整体来看，这边楼盘的附加值大于本身硬条件。

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板块笔记：上海买房的金三角准则，超神板块即将爆发！#B069

耀江花园

耀江花园是板块小标杆，由浙江的民企开发，2002-2006年分批建成，26-34层电梯高层，容积率2.3，绿化率40%，碧桂园物业，费用2.5元/平·月，步行至4/8号线西藏南路站约400米，至13号线世博会博物馆站约1.1公里。一梯队黄浦外国语小学+大同初级中学。

楼盘外立面为浅棕色面砖，部分墙面有灰渍。小区大门刷卡才能出入，安保比较负责。南侧部分楼栋的大堂双层挑高，吊顶复古灯饰，墙面挂巨幅油画，过道边放置盆栽花架，干净敞亮，有一定高级感。北侧的部分楼栋底层架空，门厅没那么方正，也没做挑高。每幢楼的门厅都有安保值班，不过不是24小时。

小区建筑围合式布局，中央有景观设计，西南门进小区就可以看到半圆的喷泉栈道，连着台阶往上的大片草坪，视野开阔。草坪之后是园林，有亭台和小型露天泳池，掩映在茂盛的绿植之中，植物品种多样，其中不乏樱花树、松树等高级树种。露天泳池夏天开放，顶上有遮阳篷。

人车不分流，车位比1:0.6，车位有些紧张，但管理比较有序，产权车位报价60万。

项目共10个单元，二梯三户和二梯四户。（以下提及的面积均为建筑面积）

一房63-64平全南户型 ；两房92-112平全南，或卧室一南一东，厅朝东南/西南带半圆弧落地窗，一卫或双卫；

三房126/133/136/144平南北通，128平卧室两南一北厅朝北；137平卧室客厅由南向西南，一字排开；152平卧室一西一西南一西北，客厅朝南。都是双卫。还有少量242平复式。

耀江花园位于西藏南路和半淞园路交界处，东门出口就是黄浦外国语小学，北面过了高架就是医院和中学。距离最近的社区商业博荟广场，要走一段路，家门口只有少量沿街底商和公租房提供的餐饮配套。小区到滨江步道约320米，是板块内非豪宅中看江景视野最好的，不过第一排楼栋前有幢淞园大厦的高层，大部分位置看出去的江景都是“段江”，第二排开始就只有“夹缝江”了。

业主不少是新上海陪读家庭，读完中学就会换手，因此在租在售的房源都很多，小区流通性在黄浦区一直名列前茅。

白玉兰家园

白玉兰家园由本地民企开发，2001年建成，8/13/16层小高层和30层高层，容积率3.8，绿化率30%，黄浦金玉兰物业，费用1.8元/平·月，步行至4/8号线西藏南路站约250米，至13号线世博会博物馆站约1.2公里。一梯队黄浦外国语小学+大同初级中学。

楼盘外立面为浅灰色面砖，乍一眼看与耀江花园很相似，但整体更显得灰蒙蒙，有较为明显的色差补丁。小区大门敞开进出，安保不盘问。楼栋门厅采用米色的地砖和墙砖，部分北向有采光窗，部分南北打通。墙面上统一以红色宣传标语作为装饰，白色涂料的顶部有灰渍，部分楼栋还有停放非机动车现象。

小区两排建筑，中央是绿化景观，整体垫高，拾阶而上可见喷水池，池底落叶铺就、绣迹斑驳。后侧的休憩亭园和观景小道以草坪和高低灌木进行分隔。活动区在小区西南角。整体地面都铺设地砖，多有破损，特别最南侧的停车带，碎石没清理干净，看着有些脏。

人车不分流，车位比1:0.4，停车紧张，停车秩序也混乱，见缝插针。产权车位报价50-60万。

项目共10个单元，一梯两户、一梯三户和两梯三户。（以下提及的面积均为建筑面积）

两房103/108/114平，卧室一南一北，厅朝南/东/北；114/118平标准南北通；104/111平全南户型；一卫或双卫；三房126/135平南北通；140平卧室两南一北厅朝东。都是双卫。

白玉兰家园与耀江花园比邻而居，两个楼盘长得很像，生活配套资源也共享。但白玉兰无法看到江景，品质和物业管理都差了一个档次不止。小区的含沪量和自住率，相对耀江都更高一些。

欣安基公寓

欣安基公寓由本地民企开发，2001年建成，17/18层小高层，容积率4.5，绿化率10%，开发商自持物业，费用1.2元/平·月，步行至4/8号线西藏南路站约700米。一梯队黄浦外国语小学+大同初级中学。

楼盘外立面以浅橘色面砖为主，底部采用米灰色面砖拼接，接缝处的白色涂料有明显污渍。小区大门敞开进出，安保并不盘问。1号楼门厅最为宽敞，挑高设计，只是白色涂料的墙面蹭得斑斑点点，配了一个沙发，看着挺老旧。2号和3号楼门厅较小，墙面铺了半砖，贴了一些宣传告示，侧面有采光窗，更加干净明亮。

小区规模实在小，无绿化景观可言。东面不起眼的小道走进去，有个摆放快递包裹的方寸空地，配了两把发黑破损的木椅。继续顺着一人行的通道往前，有三四个健身器械，没什么人使用，有的业主在之间晾晒被子。

人车不分流，车位比1:0.3，停车紧张，地下车库很小停不了几辆，地面满满当当都是车。小区大门都没有车行栏杆，两扇铁门日常关闭，车辆进出还要叫保安拉门，及其繁琐。产权车位报价50-60万。

项目共3个单元 ，两梯三户和两梯四户。（以下提及的面积均为建筑面积）

两房111平，卧室朝南、客厅朝西，双卫；三房116平，卧室一南两北，厅朝南，双卫；还有少量140/168/177平复式。

欣安基公寓与耀江花园并排，前列的小高层高区可以平视看到江景。小区的户型和市场流通都不如白玉兰，自住率较高。

精文苑

精文苑与耀江花园是同一个开发商，2001年建成，由7层电梯洋房和18层小高层组成，容积率5.3，绿化率30%，开发商自持物业，费用1.8元/平·月，步行至4/8号线西藏南路站约220米。一梯队黄浦外国语小学+大同初级中学。

洋房外立面为红色面砖，有些许修补痕迹，小高层外立面为粉色涂料，重新粉刷过，目前状态还不错。小区大门是立柱造型，敞开进出，安保并不盘问。洋房楼栋门厅的墙面是白色涂料，没什么公摊空间，小高层的电梯间墙面铺砖。所有门厅都没有装饰，而且光线不佳，很昏暗。

两排洋房在小区西侧，中间是个小花园，侧面一个简陋的木质廊架下有两把椅子，但地面落叶清扫不勤快，整体局促，无景可赏。

人车不分流，车位比1:0.3，停车紧张，小区外的弄堂门口的道路也划了停车位。产权车位报价50万。

项目共5个单元 。（以下提及的面积均为建筑面积）

洋房一梯两户，得房率较高。两房101平南北通，双卫；三房143平飞机户型，双卫。

小高层两梯五户，一房70平全南户型；两房98平全南户型，一卫；三房139平，卧室一南两北厅朝西，双卫；121平南北通，一卫。

精文苑位于主干道100米的弄堂里，四周被建筑包围，不靠大路，闹中取静。板式的电梯洋房在黄浦区非常稀缺，人口密度低，居住体验感佳。业主多为本地土著，虽然小区是书包房，但自住率依然很高。

望江苑

望江苑由黄浦国资委旗下南房集团开发，2000年建成，28层的高层塔楼，容积率4，绿化率30%，开发商自持物业，费用1.8元/平·月，步行至4/8号线西藏南路站约400米，至13号线世博会博物馆站约880米。一梯队黄浦外国语小学+大同初级中学。

楼盘外立面为橘黄色涂料，有一些灰渍和色差补丁。大门敞开进出，安保不会盘问。楼门厅为中式的装饰风格，正面背景墙是花卉图案，两侧贴着对联。一眼就是上个世纪的设计风格。

小区就一栋楼，没绿化景观可言。进门处的一小片绿化带不能走人，里头还时有垃圾不及时清理。小区的1-5层是商办性质，中国船舶科学研究中心的分公司在此入驻，6层及以上为住宅，业主反倒需要绕去后侧的北门厅上楼。

人车不分流，车位比1:0.2，空地都停了车辆，公司停车和业主停车混杂，产权车位报价50万。

项目共1个单元 ，两梯八户。（以下提及的面积均为建筑面积）

两房109平全南户型最好，其余102/119/121平，朝向四面八方；三房154平卧室两南一东或一西，厅朝东或西，双卫。

望江苑楼如其名，前方无遮挡，可以直面江景，看出去的景观并不比豪宅融创滨江壹号院差。奈何小区的居住氛围太糟太杂，家门口也有点荒，周边没底商，再加上塔楼户型的舒适度和采光都受到较大影响，若不是因为书包加持，就是非常典型的"老破大"。

卢湾城市花园

卢湾城市花园由本地民企开发，2002年建成，11层小高层和26/28层高层，容积率2.9，绿化率35%，开发商自持物业，费用1.9元/平·月。步行至13号线世博会博物馆站约530米，4号线鲁班路站约640米。九年制中山学校。

楼盘外立面为浅黄色涂料，重新粉刷过后，状态还算可以，局部依然有色差。大门敞开进出，安保盘问不严。小高层楼栋的门厅简陋了一点，有管道裸露在外，墙面没有装饰，灯光有些昏暗；高层楼栋的门厅采光稍好，配了安保室，但墙上粘胶的痕迹未被清理干净。

小区建筑采用围合式布局，中央景观的设计美观，特别是天鹅雕塑的人工池塘，水质清澈，硕大的彩色锦鲤游来游去，增添了生气。绿植茂盛，疏密有间，园林里有些活动空地，亭台和运动器材零星分布，也方便业主散步遛狗。小区内置幼儿园，虽说区域内都招生，但附近住宅小区实在少，基本也算卢湾城市花园专用。

人车不分流，车位比1:0.4，停车紧张，两侧的道路都被车辆占据了，产权车位报价60-70万。

项目共11个单元，一梯两户、两梯四户和两梯六户。（以下提及的面积均为建筑面积）

一房84平双南，62平卧室朝南厅朝东/西；两房88-96平全南户型，一卫；101平卧室一南一北，厅朝东，一卫；三房110/125/136/141平南北通，一卫或双卫。

卢湾城市花园临鲁班路立交，被内环和卢浦大桥包夹，四周都是绿地和商务楼，到了晚上基本就没什么人气，空旷冷清。小区南面高层的高区房源可以看到江景，整体品质介于耀江花园和白玉兰花园之间，不过缺少书包房的优势，除了区域内供应量稀少的小三房户型之外，其余户型的流通性远比不过板块东侧的楼盘。业主多为本地土著，小区换手率较低。

鲁班公寓

鲁班公寓由本地民企开发，2001年建成，8-16层电梯小高层，容积率3，绿化率32%，开发商自持物业，费用1.4元/平·月，步行至13号线世博会博馆物站约600米，4号线鲁班路站约680米。九年制中山学校。

楼盘外立面为浅灰色涂料，重新粉刷过，目前状态良好。大门敞开进出，安保盘问不严。楼门厅不大，干净整洁，利用楼梯侧面的白色墙体，布置了花卉挂架和绿植吊篮，装点了色彩。

小区规模很小，进门处是一小片绿化，以低矮灌木为主，绿植高低不均，没设计感。行走小道边放置两三把坐椅，只是坐在此处，正对楼体，听着一侧高架的声声胎噪，也没心情休憩吧。南边角落里藏着健身活动区，小区地面有裂缝，修补痕迹明显。

人车不分流，车位比1:0.3，停车紧张，地面空地停满车辆，产权车位报价60-70万。

项目共8个单元，一梯两户，得房率较高。（以下提及的面积均为建筑面积）

两房101平南北通，一卫；三房134平南北错通，双卫。

鲁班公寓与卢湾城市花园比邻，更靠近卢浦大桥，受到噪音影响，并因为高度低，完全看不到江景，只能作为卢湾城市花园的下位替补产品。业主多为黄浦土著，自住率高，租售都少。

紫荆新苑

紫荆新苑由民企开发，1998年建成，6-7层楼梯多层，容积率2，绿化率30%，开发商自持物业，费用0.8-1.5元/平·月，步行至13号线世博会博物馆站约700米，4号线鲁班路站约780米。九年制中山学校。

楼盘外立面为浅黄色涂料，灰渍和色差多，一眼老公房。大门敞开进出，安保不盘问。楼梯间就是一般老公房配置，没有公摊，进门就上楼。水门汀地面，涂料墙面的尘垢斑斑点点，扶手也已生锈。

小区有中央花园，圆形的活动广场被植物围绕，四周放置了运动器材和坐椅，留出不少活动空间。而其他的过道都有些拥挤，一方面道路不宽敞，另一方面机动车和非机动车肆意停放。绿植也都高低不均，整体没什么章法。

人车分流，车位比1:0.2，停车紧张，地面空地见缝插针得停满，且秩序混乱。小区有地下车库，只是产权车位实在紧张，多年没有交易过。

项目共57个单元，一梯两户，得房率高。（以下提及的面积均为建筑面积）一房71平全南户型；两房76-94平南北通，一卫或双卫；三房119-122平飞机户型，一卫；109平一南两北，双卫。

紫荆新苑是老卢湾第一批商品房，与豪宅廿八尊并排，南面第一排距离滨江不足百米，即便是多层，5楼6楼也能平视看到江面的薄薄一层。不过小区谈不上“新苑”，房龄和品质都不行，总体和美丽家园后的福利分房也差不了多少。只能靠面积较大且格局良好的户型，来标榜商品房的身份。而且因为楼间距窄，导致后期无法加装电梯。小区业主多是老卢湾本地土著，自住率很高。