房屋溢价是房屋的实际交易价格高于其实际价值的现象。这种溢价通常发生在房屋需求大于供应的情况下，例如地理位置优越、配套设施完善或投资价值高的房屋。那房屋溢价款是否可以返还？围绕这一问题，北京中恒信律师事务所梁靖律师结合法律观点及举证分配，提炼分析了房屋溢价款的司法判定及法律问题，供大家参考。

一、房屋溢价款是否可以返还

房屋溢价款是否可以返还，主要取决于合同的约定和相关法律规定。根据搜索到的案例，有以下几种情况：

1.合同约定：如果房屋买卖双方在合同中明确约定了溢价款的收取，并且购房者自愿支付，那么这种收取是合法的。如果溢价款没有合同约定或者违反相关法律法规，可能被视为非法，卖方在没有合法依据的情况下收取了溢价款，应当返还给买方。

2.不当得利：如果开发商通过虚假宣传、夸大其词等手段诱导、忽悠购房者支付溢价款，这种行为可能构成价格欺诈，是不合法的。此外，如果卖方在没有合法依据的情况下收取了溢价款，可能构成不当得利，应当返还给买方。

3.强制收取：如果开发商通过诱导、忽悠等强制手段，如不交溢价款就不予签订合同或交付钥匙等方式，迫使购房者支付溢价款，这种收取方式是不合法的。

4.未明确告知：如果开发商在收取溢价款时，未提供相关文件、交易证明，购房者有权要求退回。

5.法律判决：在实际的法律案例中，如开发商或销售人员存在违法行为，如非法占有超出合同价格的款项，法院可能会判决返还。

二、房屋溢价程度的评估

评估房屋溢价的程度可以通过以下几个维度进行考量：

1.周边楼盘对比：通过与周边楼盘的价格进行比较，可以直观感受到某个楼盘的溢价程度。如果某个楼盘的价格明显高于周边楼盘，那么可以认为这个楼盘的溢价程度较高。

2.开发商品牌和品质：好的品牌和项目品质能够带来房屋的溢价。品牌的作用力在于能够提升房子的附加值，品质优良的物业、良好的景观和精装也可以显著提升房价。

3.学区和其他附加值：如果楼盘附带优质的学区资源，这将是一个重要的溢价因素。学区通常能够显著提升房产的市场吸引力，从而推动房价上涨。

4.市场趋势和供需状况：考察当地的市场趋势和房屋的供需状况也非常重要。在需求旺盛、供应稀缺的情况下，房屋溢价的可能性较大。

法律规定

《民法典》第九百八十五条

构成不当得利应当具备以下条件：一方取得财产利益；一方受到财产损失；取得的财产利益与受到的财产损失之间存在因果关系；取得的利益没有法律上的根据。

得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益，但是有下列情形之一的除外

（一）为履行道德义务进行的给付；

（二）债务到期之前的清偿；

（三）明知无给付义务而进行的债务清偿。