经常有人说：昆明房价跌回了6年。这是比较直观的说法，但如果说到房价跌幅，合理的做法是和上一轮的房价高点比较，那么，昆明房价究竟跌了多少呢？

结论可能比你想象的低——大概20%。

根据克而瑞数据，8月份昆明主城五区住宅新房的成交均价为12331元/㎡，和处于房价高点的2020年8月相比（15356元/㎡），4年间，昆明房价跌幅为19.7%。

昆明哪些片区房价超跌了？

很多人一定会觉得这个跌幅不真实，原因就在于各个片区的房价表现差异极大，跌得最凶的差不多接近腰斩，而另一头，也有房价稳定甚至略有上涨的片区。

为便于比较，同样以4年前的8月份与今年8月的片区均价来对比：

房价比较稳定的片区包括：一环、草海、双塔、会展、西北新城等片区。

跌幅前三的片区为：呈贡新城（约39.4%）、空港片区（约33.5%）、巫家坝（约32.9%）。

除了这三个跌幅明显的片区，其他片区的跌幅基本在20%以内，低于全市平均值。

仅看数据的话，三个跌幅大大超过平均值的片区可以算超跌。不过如果以价格背离价值程度为标准，就不一定了。

比如巫家坝的均价在4年前高达18017元/㎡，而现在只有12080元/㎡，房价下跌三分之一背后，是源于片区配套建设严重滞后，市场估值不断下滑的客观事实。因此，在巫家坝缺少资金投入，配套建设没有进展的情况下，与片区价值匹配的房价，就只能到这个水平，算不上超跌。

呈贡新城的情况正相反，近期邦泰两个新盘超低价入市冲击，呈贡新城上个月均价仅为8215元/㎡，和4年前能卖到13000元相比，大幅下降了近4成。因此市场形成了价值洼地的认知，也就是说，人们普遍认为呈贡新城的房价超跌了，这个价格值得买。

空港片区房价已超跌

空港片区则是另一个超跌的价值洼地，和呈贡新城类似，片区房价今年来调整的比较到位，可以说水分都被挤干了，因此也成为了热点，今天来重点说一说。

空港片区房价背离基本面，性价比凸显

克而瑞数据显示，8月份空港板块住宅成交均价为6580元/㎡，小哨板块为5001元/㎡，整体均价较4年前下降33.5%。

空港片区是昆明房价洼地（克而瑞8月数据）

算上小哨板块，整个空港片区的在售楼盘只有金地云溪九境、首创誉华洲、长水航城、招商依云郡和东原启城，近期各楼盘价格调整幅度都很大。

比如金地云溪九境，最近不仅工程进度较快，已进入外立面施工阶段，而且动作频繁，市场热度很高，价格调整后，高层的均价拉低到了4700元/㎡，还推出了4000出头的特价房，将最低总价压到了40万以内，另外项目建面约110-128平的洋房，均价也仅约5500元/平。

首创誉华洲也推出一批4字头房源，长水航城的现房最低卖到5字头，而小哨板块的招商依云国际甚至还推出了3千多的特价房。

毫无疑问，空港片区目前的房价已经降到了历史最低点。

与此同时，由于空港片区的基建、产业、投资发展迅速，配套快速完善，其价值基底正被进一步夯实，片区房价与价值的背离幅度加大，因此片区的性价比越发凸显。

在建的长水机场东二跑道

首先是长水机场改扩建项目，这个总投资约665亿元的昆明“头号工程”，对空港片区具有很强的投资拉动和推动片区发展的效应。目前，长水机场改扩建项目进展顺利，据滇中新区消息，现在已进入改扩建工程的黄金期，今年计划投资120亿元。

其次在新兴产业方面，以临空产业园、综合保税区等为依托，空港片区目前已引入了近千家工业企业及高新技术企业，其中不乏有北汽、东风汽车这样的世界500强企业，以及京东方、中国医药等中国500强企业。

另外近年来空港片区整体配套水平也上了一个台阶。

昆一中空港学校

●昆一中空港学校已建成开学，公立公办K12学校，办学规模78个班。

●空港经济区人民医院主体封顶，总体进度已完成72%，计划年底完成全部施工任务，明年投入运营。

空港首席城市商业综合体铂港现代广场

●空港首席城市综合体铂港现代广场完成交付，希尔顿逸林酒店、亚朵等酒店入驻开业，涵盖多种业态，成为机场商旅人群的消费目的地。

●铂港·现代广场对面总建面约10万平的空港文化广场，目前正在抓紧施工，项目规划大剧院等特色文化业态，有望近期开业。

●云南机场集团官宣即将引入金格奥莱，促使空港的商业配套进一步完善。

●7月份，中国十九冶集团中标空港体育运动中心建设项目施工，标志着项目即将进入建设施工阶段。

由于政策和资金的倾斜，空港片区的大基建、大产业、大配套纷纷兑现，价值基底以及对区域楼市的支撑力度都空前强大，房价超跌的空港因此迎来了最好的置业机遇。

核心大盘的担当：金地云溪九境引领空港楼市

客观来说，空港片区存在着有别于其他片区的、动力强劲的人口和资金涌入趋势，片区的特殊性决定了，我们需要用长期眼光来看待片区楼市。

金地云溪九境的大盘规划

对此，金地云溪九境有清晰的判断和洞察，项目占地471亩，总建面超百万方，区位、体量、产品和配套的规划，都无愧于空港核心区大盘。但项目2022年8月开盘入市的时候，正好赶上了这一轮楼市下行，空港片区楼市也陷入不景气氛围。

不过今年以来，片区内楼盘积极调整，以价换量策略取得了成功，据统计，今年1—8月空港片区销量位居昆明各板块的第二名。

这其中，金地云溪九境近期全面起势，充分发挥核心大盘的驱动作用，有力提振了楼市。

金地云溪九境区位配套示意图

如图所示，金地云溪九境所在的杉松园片区是空港片区住宅用地及商业用地最为集中区域，规划为服务于临空产业带的重要居住配套区，而在项目周边分布着最重要的生活配套，因此项目的进度和兑现力度将直接影响片区整体的进度和成熟度。

金地云溪九境现状

目前，金地云溪九境首批交付楼栋已启动外立面施工，项目园区樱花溪谷景观走廊、中央湖景也已呈现，施工现场开足马力，进入了满负荷运转状态。就目前项目的工程进度和呈现品质来看，金地云溪九境以实际行动宣示了核心大盘的担当。

在空港片区，金地云溪九境的品牌力、产品力和服务力都明显超出一头。

项目开发商金地集团为国内知名头部房企，因其硬核产品力而被称为地产界的“工科生”，金地入滇10年来，累计打造金地悦天下、中交金地中央公园、金地云海一号、金地自在城、华夏金地世博一号、金地云溪九境、金地十一峯、金地学府名著八个精品项目，其中五个项目已全部或部分交付入住，品质、服务都有良好口碑。

由于拥有片区少见的约2.5容积率，项目引入了金地高端产品系“格林系”，以“森氧、人文、健康”为理念，营造“自然、自由、精致、健康”的生活方式，打造低密国际生活社区。

在社区配套和服务方面，项目内建约1万方北欧商街，规划连锁超市、自驾咖啡、深夜食堂等丰富配套，构建便捷生活；打造区域唯一中央湖景、第一条樱花溪谷观景走廊，以及360°plus玩呗系统，以北欧森林主题景观串连“自然、自由、精致、健康“四大主题故事，营造丰富生活体验。

项目规划3所幼儿园+小学+中学，12年全龄教育资源一站即享。除此外社区配置极光书吧、文体中心（含恒温泳池、羽毛球场、兵乓球场）等，帮助孩子全方位发展。

项目的物业服务也属于片区一流水平，金地物业为国家物业管理一级资质企业，中国物业服务百强企业，为业主提供贴心、私属服务的专职管家，还有深夜食堂、预约接机、兴趣社群等特色服务，让业主感受家一般的温暖。

金地云溪九境的板式户型均为南北朝向，方正而精致，如下图的高层约89平3房户型，动静分区、干湿分离、明厨明卫，三个卧室拓展大飘窗，宽景阔境，凸显生态健康特色。

项目1T2的纯板式8层洋房，户型建面110-128㎡，以下图128㎡四房为例，为典型的大面宽浅进深板式户型，三房朝南，6.8米宽景大阳台加上大飘窗，小区自然景观尽揽眼底。

目前，项目建面约69-103㎡阔景高层，110-128㎡墅质洋房正火热销售中（Tel:0871-6311 1377）。

金地云溪九境售楼部

总体而言，空港作为主城五区中房价最低的片区，是不折不扣的房价洼地，而片区的发展现状和巨大潜力又决定了价值高地的地位，此时正是性价比最高的时机。