海南自贸港的崛起，曾让无数投资者眼红心热，感觉好像是找到了下一个财富的来源。但当海南房价泡沫破裂，那些曾经信誓旦旦说要在海南买房养老、投资升值的人，却遭到了亏掉首付、血本无归的尴尬处境。我曾多次强调，中国房地产的价格在2015年到2020年间经历了一轮非理性的大涨后，终于迎来了漫长的回调。这两年下来，随便拉出来一个城市都跌掉了百分之二三十，像炒房客比较多的城市比如深圳、南京，跌去百分之四十的楼盘比比皆是。但即便是这个跌幅，在海南那都是小巫见大巫，啥也不算。

要知道，在海南三亚，有一个名为凤凰岛的顶级豪宅，房价的跌幅在80%左右。现在的年轻人可能不太了解凤凰岛这个楼盘，但四十来岁的朋友们肯定都知道，这个楼盘于2010年开盘，首推出来的700多套房源的售价大概在7万元/平左右。别拿现在的7万元/平跟15年前的7万元/平比，根本没任何可比性。就是这么离谱的价格，但遇上离谱他妈，房子还是很快就被洗劫一空了。你有钱也买不到了，对不起。

但嗅到铜臭味的炒房客，还是从全国各地奔赴三亚，准备来一场轰轰烈烈的财富大转盘。因为炒房客的不断炒作，凤凰岛房价最高时被炒到16万元/平，这个价格都能比肩豪宅汤臣一品了。所有买了凤凰岛的炒房客，都期待着房价能上20万元/平、30万元/平。但很快，到了2017年，凤凰岛因为违规破坏生态环境而被暂停了项目。后来，违建的二期项目也被强拆了。过完年后的2018年，海南成立全球自贸港。顶层设计大手一挥，海南岛成为担负起高质量对外开放的排头兵。也因为此，房地产成为背重点打击的对象，外地资本被严禁进入海南炒房。没有了外来的接盘侠，被炒作到16万元/平的凤凰岛的房价也扛不住了。

再加之凤凰岛炒房客和投机者十分集中，闻到风吹草动的他们纷纷选择抛售，“踩踏出货”成了他们唯一的选择。如此情势下，凤凰岛的价格迅速暴跌，直接从16万元/平跌到了10万元/平。因为海南要放弃靠房地产吃放，所以整个海南岛都在执行严格的限购政策。眼看房价从16万元/平跌到10万元/平，感觉跌了蛮多，但事实上因为执行严格的限购政策，所以并没有多少接盘侠来买房。所以，10万元/平的价格又一路下探，最后跌到了3万元/平。这个价格相比于高峰期的16万元/平来说，跌掉了80%，这是妥妥的脚踝斩。

这个盛况，比当年东京楼市暴跌还让人惊骇。3万元/平的价格，不仅让16万元/平高价进场的炒房客亏掉了底裤，就是后面6、7万元/平进场的人，通通被深套，无一例外。可能很多人就说了，现在3万元/平的价格入场怎么样？我觉得自住可能还说得过去，投资的话大概率不值得搏。在我看来，海南一直是一个充满神秘色彩的地方，这里有中国最早的炒房客，也给中国带来了第一个房地产泡沫，同时也是中国第一个挤破泡沫的地方。如今，海南很多地方还能看到烂尾楼，那是挤破泡沫之后的伤痛，至今未见愈合。

当然，不只是海南。在经历一轮非理性大涨后，最近几年买房的朋友都在为中国房地产前十多年种下的恶果买单。举个郑州的例子。从2017年到2020年，是郑州经济发展最猛的几年。2018年，郑州GDP突破万亿元关口，成功挤入万亿俱乐部，成为中部仅次于武汉的中心城市。借着郑州凶猛的势头，很多媒体都在炒作郑州即将取代青岛成为北方第三城的消息。但明眼人都能看得出来，郑州经济高增长的背后，是对房地产的高度依赖。那几年，郑州每年都在出让大量的土地，为了把土地卖个好价钱，郑州在2015年至2017年间还推出了史上最大规模的棚户区改造项目。两三年的时间，郑州把市中心的城中村全给拆掉了，然后每家每户大几十万上百万的拆迁补贴，拿到巨额拆迁补贴的居民纷纷涌入了售楼处，短时的购房需求一下子推高了郑州的房价。

也就是那两年，郑州的房价均价就从每平7000多元涨到了每平1.6万元左右。像郑东新区北龙湖的改善高端盘，售价3、4万元的也不少见。趁着这一波大干快上，郑州继续大量出让土地。2017年郑州土地出让金是900多亿元，2018年直接到了1200多亿，2019年干到将近1300个亿。天量的土地出让背后是天量的新房，要消化这些新房，必然要源源不断涌入的接盘侠来买单。但是，问题就出在这里了。

郑州对于外来人口来说并没有多大的吸引力，能吸引到的也就是本省一些地市的人口，像信阳市的大多去了武汉，三门峡的则多去了西安。在本地购买力消耗完后，外地购买力增速又放缓后，郑州楼市被快速打回了原型，房价跌掉百分之三四十的很常见。同时还有很多烂尾楼，我们熟悉的亮亮丽君夫妇，就曾因烂尾楼事件被打，一时间在互联网上造成了十分不良的影响。原本依靠土地财政的郑州，因为房子卖不出去，经济的增速快速下跌。2022年GDP增速跌到了1%左右。当然，不只是郑州。

只是郑州作为个例，让我们意识到，没有一个城市能依靠房地产实现长久繁荣。我们作为普通老百姓也一样，老老实实把实业做好，才是正道。