今天的拿地排名，就是明天的销售排名。

连续3年拿地额“数一数二”，22年~24年拿地总量更是“勇超”行业一哥保利，2025年一季度更是百亿地王不断，拿地金额又是行业第一……

中海，这是要冲行业第一吗？

不是所有企业都能挑战第一。

但中海挑战第一是够格的。

曾经过去，中海一直是“千年老二”的存在。第三方数据显示，2007年之前，中海地产的销售规模就仅次于万科，位列老二。

而2007年之后，中海接连被绿地、保利、恒大、碧桂园等超越，多年沦为“”老七老六”。直到2017年中海迎来颜建国时代，之后连续5年，中海拿地开启“年年千亿”的节奏，2017年957亿，2018年1085亿，2019年1134亿，2020年1318亿，2021年1650亿。

而对比之前2013年到2016年，中海每年拿地都低于500亿。

种瓜得瓜，种豆得豆，终于在中海在2024年，再次回归地产“老二”宝座！

2023年第三，2024年第二，而且2024年中海第二的行业曝光度，远远超过第一的保利！

其一，2024年保利销售3230亿，而中海销售3107亿，等于说中海与保利的差距仅仅只有123亿。

两个都是超3000亿量级的选手，但差距只有123亿，只有3%的微弱差距！

显然，只要中海稍微用力，或者保利稍微打个盹，从微弱缺口看，中海是有机会、有可能超越保利，成为新的地产一哥的。

当然如果看权益销售额，中海24年2889.43亿，保利只有2545亿，显然，中海其实已是妥妥的行业第一。而且远超保利344亿，差距有点大！

其二，中海的增长势头高于保利。

比如2024年中海销售增速和势头远远领先于保利的增长势头。

2024年百强销售总额同比降31%，10强房企销售额平均下滑超20%，而作为行业一哥的保利销售也是相比23年下滑23.5%。但对比之下，中海24年销售竟然逆势正向增长0.3%，是TOP10房企中唯一实现正增长的企业。

其三、中海单城单盘的影响力，正在超越保利。

比如

北京中海以439亿连续5年是销冠；

上海中海24年更是以704亿独占鳌头，位居上海第一；

深圳中海同样以267亿位居行业第一；

广州也是实现200亿销售，位居第三。

一个房企，在四个一线城市，三个第一，一个第三，中海2024年成为“”一线城市地产之王”，这也证明了中海在中国顶级城市高权益占比深耕策略“事半功倍、立竿见影、成效显著”。

不仅如此，中海更是拿下全国单盘年度销售记录，比如中海上海建国东路项目更是单项目拿下387亿的全国最高单盘年度销售记录。

指标

2024年数据

行业地位

合约销售额

3106.9亿元（同比+0.3%）

TOP10中唯一正增长

权益销售额

2857.5亿

行业第一

一线城市占比

61%（北京/上海/深圳销冠）

京沪深市场占有率第一

单盘表现

上海建国东路项目387亿元

全国单盘年销售额纪录

2024年，中海晋级为行业第二，而且离第一仅仅只有123亿，3%的微弱差距。

那么2025年乃至2026~2030年，中海的追求，中海对做行业第一是什么态度和展望了？

客观的说，做事高调做企低调的中海并没有“表态”冲击第一的信号。

但事实上，从十五五战略，从掌舵人对中海下个5年战略的“企图心”，从中海具体拿地的强度和势头……我们也可以推测，当下老二的中海，实际是有想做老大的“迹象、态度和行为”。

“看表态，看目标，看行动”，中海挑战第一的可能性，大概率是存在的！

其一，看目标。

2024年业绩会，中海总裁张智超表示：中海已经在开始展开十五五战略的准备，下个五年（2026年~2030年）中海针对住宅开发产业将继续做大做强，保持行业领先地位，保持全国市占率领先。在主流城市核心城市保持领先，持续在盈利、规模、盈利水平方面保持行业领先地位。

显然十五五规划和目标都显示出当下已是老二的中海，依旧不满足于当前的行业地位，而是有进一步冲击行业第一的进取心。

其二，看表态。

中海都已经3100亿，已经行业老二了，而且行业蛋糕还在下行，这样背景下，中海十五五还要继续做大做强，听上去有点信口开河。

但中海是理性研判，中海对此有过分析，即中海未来还有继续做大的空间。

总裁张智超对比过欧美成熟房地产市场后表示：“美国和英国TOP3住宅开发商的市占率可达到22%~23%水平，目前中国TOP3市占率还不到10%，所以未来中海的市占率还会有很大提升空间。”

老潘算了一下，中海布局的4（一线城市）+14（强二线城市）城市的房地产销售规模在5.5万亿~6万亿左右，未来做到8%市占率，都能实现了4800亿的销售额！

其三，看行动。

无论是十四五，还是2025年收官之年，还是十五五，老潘看到中海这个10年是中海重回老二且赢在行业终局的关键十年。

正如行政总裁张智超所说：“中海一直坚持一个判断，即在十四五期间，中海判断这五年决定了中国房地产行业未来 20 年竞争的基本格局。”

事实上，如同从2017年之后中海连续5年拿地超1000亿的持续加仓，从当初行业第六进入到2024年的第二，而且即使在行业下行期的22年~24年，中海依旧拿地总额超越保利，拿地总量第一……整体都说明，中海抓住了十四五的战略机遇期甚至逆势反弹期，一旦2025年能有机会登上行业第一的宝座，那么，中海的“十四五”战略是可以交出一个圆满且超精彩的答卷。

毕竟行业自21年掉头向下，整个行业从18万亿到9万亿，在行业腰斩下行期，中海如果能从行业老六逆势晋级为行业第一，中海是值得骄傲的。

2021年到2025年，是行业下行的5年。

尤其2024年行业下行到9.7万亿，众多业内人士判断2025年预计还会下跌到8.5万亿到9万亿左右。

这也意味着从21年到25年是个“单向下行”的市场，而且是行业蛋糕和房价下跌的5年。

在这样一个下行市场，头部房企往往面临“成也拿地，败也拿地”。

其一，早期21年高位海量拿地，往往意味着后续几年连续亏损，需要3年多时间消化。其二，市场下行，消费者信心不足，也导致去化率骤降，从过去70%到30%，库存也在增加。

在这样两大背景下，中海如何弯道超车，如何从老六进入老二？核心还是

“以增量优存量、以拿好地促总量优化”。

而在21年到25年这一轮“以增量优存量”破局上，我们看到中海有了挑战保利第一的破局机会，总结下来，中海在新增土储上有2点领先。

一则是总量投资领先，更容易催生更大销售；

二则高能级城市面粉够多够好，更容易高去化。

其一，总量中海拿地领先。

比如2022年到2025年（一季度）间，保利权益拿地金额分别是

873亿，1125亿、583亿、121，拿地总投资是2702亿。

对比之下，中海分别是751亿、1101亿，697亿，273亿，总拿地金额是2822亿。

这其中中海近2年最为凶猛。

比如2024年中海权益拿地金额行业第一，25年一季度拿地再次行业第一，对比之下保利在24年拿地收缩厉害，相对中海拿地更谨慎一些。比如23年保利拿地1359亿，103宗，而24年拿地仅583亿，37宗，收缩60%以上。

其二，土储结构，中海城市能级更高。

对比之下，在2021年之前保利在三四线投资占比相对较高，而中海自2017年开始就提出回归主流城市主流地段的定位。

比如2021年保利投资重点还依旧在三四线，占比高达49.3%，直到2022年保利在加大了一二线拿地力度和占比。

对比之下，中海不仅仅是聚焦一二线，而是聚焦“流速、去化”确定性更强的一线城市拿地。

比如2023年中海一线城市新增货值占比达 60%，而2024年四个一线城市权益购地金额占比约73.5%！比如中海在北京，从2023年至2025年第一季度累计拿地超640亿，种瓜得瓜，最终北京单城占有率连续三年冠军。

应该说，在行业下行和筑底调整期，这2年一线城市及重点二线城市修复情况，止跌回暖情况显著好于三四线城市。

对比之下，保利在一二、三四线均有布局，会导致某些低能级城市销售下行，而中海在一线城市前瞻重仓布局拿地，甚至超百亿拿地，最终收获了这2年一线城市率先复苏回暖的城市红利，最终也带来中海2024年的业绩爆发和TOP10唯一一个正增长的房企！

2025年开局一季度，中海与保利拿地又形成两个画风。

即保利继续相对谨慎拿地，中海继续重仓一线城市高强度超过2倍于保利大手笔拿地。

比如2025年中海再次重仓北京、深圳等一线城市，拿地金额273亿更是位居行业第一，对比之下，保利一季度还相对谨慎，权益拿地金额为121亿。

事实上，2025年高能级城市开盘去化率显著在提升，比如2025年29个重点城市3月平均开盘去化率为45%，而大多三四线城市去化率继续在30%甚至更低水平。

2025年中海拿地会加大力度吗？

对此，业绩会中海地产行政总裁张智超表示：“中海地产2025年投资将保持稳中有进的态势，继续保持行业领先的投资强度，强聚焦一线和部分强二线城市。”

显然，哪怕24年中海拿地第一，但2025年将是中海的拿地进取年，2025年中海拿地金额大概率将超过24年。

事实上，25年一季度拿地273亿，而24年中海全年才拿地697亿，等于说中海25年一个季度就占了去年全年40%的比重。

销售第一，行业第一，中海在乎吗？

事实上，中海过去多年的心头好是利润王，是利润第一。

在过去10多年公开场合，中海高层都一直强调的是规模与效益之间的平衡，核心目标并非规模做到第几位，真正核心的是利润的持续稳定增长。同时，中海高管还表示：“中海并不太看重年度销售业绩，相比销售额，更重要的是资产质量、负债率、毛利率、净利润率等指标。”

的确，利润始终的中海的第一诉求。

早年间，颜建国曾表示，中海对利润要求是毛利率不低于30%。但事实上，随着2021年行业下行，房价下行，中海的利润也不得已开始失守。

在这个过程中，中海开始重视“规模”的间接意义。

中海高层曾表示：“我们历来追求利润危险，不为规模而做大规模，但是在新形势下，没有规模支撑，保持利润增长和领先也是不可能持续的。”

也因此，颜建国表示：“未来地产行业利润率会有一定下降，在这种情况下，为了确保利润总额在未来5年的持续增长，中海地产的销售规模必须有比较大的提升。而要支撑规模的大幅增长，每年就必须购入大量的土地。基于此，中海需要在公开市场更加勤奋，在所在目标城市里面，以频率换概率，用更多的机会拿到符合投资标准的土地。”

2025年中国楼市核心城市一季度延续止跌回暖良好趋势，但二季度却面临来访降低、销售承压和回暖持续性拷问，加上眼下关税大战开启的更激烈、更长久的经济对抗赛，最终势必让2025年楼市全年走向，充满诸多变数和不确定性。

在这样一个背景下，重仓聚焦一线城市且尝到甜头的中海地产在2025年因为一线城市“更好的确定性、安全性”反而在加码拿地抢地，希望凭借“一线城市复苏市场红利+高权益高金额精准投资+ 领先的豪宅产品力红利”策略，在规模兑现、利润潜力上占据优势。而相对重仓均衡布局38个核心城市的保利，则希望通过“广域均衡的布局”和“稳健投资”维持经营的安全和规模领先。

一边是进取的老二，一面是稳健的老大

一个是稳规模，一个是求利润

当中国地产进入10强主导新时期时，老大老二，终于在2025年开启“近距离”的规模拉锯战！

保利，能否稳住第一宝座，我们也拭目以待！