2021年下半年开始，我国房地产市场进入深度调整，至今已超过3年，这一期间国家和地方层面出台了不少托举楼市的政策，虽然有一定的效果但楼市信心依旧未完全恢复。

与此同时，“暴雷”房企的日子并没有好起来，如融创的境外债务重组协议无法按计划执行，不得不进行二次重组；而地产“优等生”万科近期频传利空，徘徊在“暴雷”边缘，只能由国资大股东全面接手，才换来一线生机。

中央多次提出要稳楼市，防止房地产市场风险进一步外溢。如何稳呢？在我看来很重要的一步是救房企，不能再出现第二个恒大或是碧桂园了。

于是，我们看到了楼市方面的化债新动作。

化债，是2024年的经济热门词汇，去年的重点是化解地方政府隐性债务，说是化债，本质上其实是“换债”，即用地方政府负有偿还义务的显性债置换隐性债。这种化债形式并不会导致本金减少，原来欠多少钱化债后还是欠多少钱，只不过利息大大降低了，如从8%以上的年利率下降到3%左右。

楼市化债延续了该方法。

2024年10月，财政部明确允许地方专项债收购房企的闲置土地和卖不出去的存量商品房；一个月后，自然资源部发布相关通知，标志着政策面已没有任何障碍。

实践层面，已经有恒大和碧桂园两家巨型出险房企的广东省借着专项债“自审自发”试点的机会率先行动起来。根据机构梳理，仅在2月7日至9日期间，广东省内便有珠海等7个城市披露收储计划，总价为171亿元。

广东省是自发专项债的试点省份，从某个角度来说各个城市之间是零和博弈，动作慢的城市可能就没有化债额度了。

通过专项债筹集到资金后便可以向房企们“采购”了。

注意，这里说的房企要做广义理解，既包括传统开发商，也包含了城投公司。有人可能会觉得奇怪，城投公司怎么也有闲置土地？这是因为前两年楼市萧条导致地方土拍市场冷清，很少有正儿八经的房企有实力拿地，卖地收入减少影响地方财政，部分地区要求城投公司参加土拍，买下无人问津的地块。

大部分城投公司拍下土地后既没有开发意愿，又没有开发能力，土地就这么闲置下来了，需要承担高额资金成本以及未来还本压力。

为了给这批“临时工”解套，收储的主要对象便是城投拍下的闲置土地，将托底土拍市场的高息城投债务置换为低息地方政府专项债。

广东是全国第一个实现零政府隐性债务的省份，不能让托底土拍市场而产生的城投债成为新的隐性债务。从这个角度来说先替城投解围是无可厚非的。

传统开发商是收储的另一主要对象。它们之所以陷入现金流和债务危机是因为库存卖不出去，回款困难，用地方专项债向他们购买存量商品房和闲置土地确实能起到消除“暴雷”的风险。

2月12日，市场传言，外媒报道深圳政府将给万科提供68亿美元，也就是将近500亿元人民币的资金支持以彻底解决万科的现金缺口。其中，有200亿元便是用来收购万科存量商品房和闲置土地的地方政府专项债。

虽然官宣前任何小作文都只是猜测，但结合近期广东各地频频披露的专项债揽储计划以及万科管理层大换血，真不能认为小作文完全是空穴来风。

城投公司和万科极有可能成为首批从地方政府专项债入市中获益的主体，彰显了政府在拯救楼市方面的坚定决心。

通过专项债的入（楼)市，政府旨在为市场注入新的活力，推动房地产行业的稳定发展。在今年剩余的时间里，预计将有更多的存量房及土地被“收归国有”。

这一措施不仅有助于优化资源配置，更体现了政府促使房价止跌回稳、维护房地产市场健康发展的强烈意愿。一系列行动无疑为楼市注入了一剂强心针，预示着房地产市场风险正在被逐渐消除。

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