各位亲爱的读者，听说房价最近跌得挺欢腾？

您没有听错啊！相对于2021年的巅峰时期，中国房价已经出现了大幅度下滑，有些地方甚至超过了50%。

感觉有点像打折大甩卖，一线城市虽说跌幅较小，但平均也跌了25%~30%。豪宅跌得少，但最近也有点扛不住了，瞧着补跌的节奏。

那么，现在是不是个好时机，赶紧抄底买房呢？

这问题，咱们得分情况聊——

首先，刚需朋友们请单独入场开个席。对于刚需一族，不管是买首套房还是改善住所，只要资金与经济实力能对上号，哪怕看着一套心头好，想买就买吧！

毕竟，房子不是单纯的投资品，更多时候，它带来的幸福感是无法用钱来衡量的。

但要是一心想靠买房发财致富，现阶段可能还不是最佳时机哦！这一波楼市调整的原因，是居民收入水平与高房价不匹配，简单点说，就是钱包跟不上房价！

大家回想一下，2015年底，中国居民部门的负债率约为40%；而到了2023年上半年，已经上涨到63.7%。

更惊人的是，用居民可支配收入来算，这个比例从100%变成了148.6%。还不清楚这个比例有多夸张？

来看看1990年日本房地产泡沫时的情况：负债占GDP比值分别为71%和120%。这就相当于我们在负债比上，已经远远超过当时的日本了，实际负担能力更是让人心跳加速。

由此可见，2015年之后房价噌噌上涨，主要靠的是居民负债率的猛增。中国房价一度飙到全球罕见的高位。衡量房价高低，咱们就用租金收益率（年租金/房价）来讲道理吧。

全球主要城市（纽约、伦敦、东京、香港等）租金收益率一般都在3%以上，而中国一线城市2015年时就只有2%左右，2021年房价高峰时竟跌破1%。当年日本房市疯狂时，东京的租金收益率还有1.5%~2%呢。

从上面的数据分析来看，居民收入疲软、房价仍然高企，这矛盾一时没法调和，所以当前的房价还没跌到头！

那这一波房价啥时候能见底呢？特邀专家宋雪涛最近给出他的乐观预测，认为房价可能明年就能跌到尽头。

他的理由是，现在全国住宅的平均租金收益率大概是2.2%，一线城市1.6%，已经很接近30年期国债的收益率2.22%和50年期国债的2.53%。

为啥要和这俩比？

因为高层住宅的寿命大约30~50年。当租金收益率接近或超过长期国债收益率，投资大军可能从国债转向房产，因为除了租金回报，还有房价上涨的可能。虽说这个乐观观点本人保留意见，但退一万步，按照宋首席的假设，一线城市房价还得跌20%！

乐观点分析完，咱们再来点悲观预言：日本东京房价在1990年见顶，2002年见底，12年累计跌了53%。日本全国房价见顶后的5年里跌了43个百分点，后面7年里虽然跌的只剩10%，但如果你95年底买了房，在接下来的7年间，还得继续跌22.8%。

更重要的，看2002年，利率很低，但东京房屋租金收益率已超6%以上。

综上所述，房价大概率还没见底，所谓抄底的时间段可能在乐观与悲观情形之间徘徊。想投资房产的朋友，还要多关注居民收入何时好转，因为收入一旦回升，那对租金和房价的双重拉抬作用会很明显。

最后再说个长期风险：纽约、伦敦、东京等大城市的房产市值主要集中在永久产权的house，而中国一线城市的房产则多为寿命30~50年不等的高层住宅。所以啊，选房地段和稀缺性，真的，超级超级重要！