今天上午9点，中国的新一轮贷款市场报价利率（LPR）发布，出人意料地维持不变。

刚刚，央行公布新一期LPR基准利率。出乎意料的是，1年和5年LPR均保持不变。业内不少人大呼意外！

公告显示：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%。截止目前今年国内lpr共调整过两次，一次是7月下调10个基点，一次是2月下调20个基点。

虽然这次利率不变，但下调是趋势！昨天老美降息后，香港第一步跟进，降息50个点，和A国一样。

接下来，买房成本会进一步降低！而存量房贷利率，也有机会下调。

民间呼声很高的存量房贷利率下调，8月份就传过小作文。

根据此前传出的消息，考虑分两步下调存量房贷利率，将降低存量房贷约80个基点。首次下调会在几周内完成，第二次下调将于明年年初，首套和二套房都适用。

9月11日，中泰证券发布报告称，测算本轮国内存量房贷利率下调空间在50BP左右。首轮下调就在近期，最快在9月底前。

彭博社引消息人士，说中国正考虑进一步下调存量房贷利率，允许存量房贷寻求转按揭。昨天彭博再次将消息细化，说金融监管机构已提议将存量房贷利率共计下调80个基点左右，首次下调在未来几周内，第二次下调将于明年年初，首套和二套房都适用。

前几天的传闻还有点像真的，但这个降低80个基点看着的确有点玄乎！

根据央行《2023年第四季度中国货币政策执行报告》，已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%（2023年12月5年期以上LPR为4.2%），平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元。

实际经过一年多2次降息，当下市场的lpr已经跌到了5年期以上3.85%，降低了35个基点，也就是说，2023年四季度之前的平均存量房贷在当下执行的房贷利率已经降低都到了3.92%左右！

考虑到各地不一样的情况，整体看，除了一线城市外，大部分城市的存量房贷已经很少在4%以上了。这种情况下，按照彭博社再降低80个基点的小作文，也就是要降低到3.2%？

“517新政”实施以来，新房首套房、二套房房贷款利率持续走低。央行发布的《2024年第二季度中国货币政策执行报告》显示，6月末新发放个人住房贷款加权平均利率已经下调至3.45%，7月出现过一次10个基点的降低。

中原地产研究院统计数据显示，2024年8月全国首套房平均利率已经跌到了3.25%左右，二套房贷款平均利率为3.6%。整体房贷8月平均利率在3.3%左右。

房贷利率整体看已经经过了多轮下降，从调整幅度上看，各地对于房贷利率的降低呈现出差异性。目前，多数城市的首套房贷利率已降至2.9%~3.4%间。

目前，一线城市5年期以上房贷利率最高的北京上海是3.4%，广州低至2.9%；二线城市普遍为3.1%，南京低至2.95%。

中原地产研究院统计数据显示，2024年8月全国首套房平均利率已经跌到了3.25左右，二套房贷款平均利率为3.6%。

最近全国各地都在呼吁降低存量贷款利率：

那么从实际市场情况看，再次降低“存量房贷”利率的时机的确到了。

公积金贷款方面，一方面利率一降再降，另一方面，各城市因地制宜重启和优化“商转公”业务，且降低贷款门槛和提取条件。

目前，吉林、河南、湖南、河北、山东、安徽、四川等省份超30个城市陆续执行、优化“商转公”（商业性住房贷款转住房公积金贷款）政策，但一线城市中只有深圳开办“商转公”业务。

多地开办房贷“商转公”业务的背景之一是，存量房贷利率与新增房贷利率之间的利差扩大，除深圳外，国内开展“商转公”业务的城市基本体量较小，北上广等大城市未来是否会跟进落实还有待观察。

“商转公”后，此前利率较高的存量房贷就能够转为利率较低的公积金贷款，节省家庭利息开支。当前，全国五年以上首套住房公积金贷款利率为2.85%，低于商贷平均利率。

商贷和公积金贷组合优惠，购买成本实实在在降了。

国家统计局发布数据显示，2024年8月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比降幅总体略有扩大，其中一线城市新建商品住宅销售价格环比降幅收窄、同比降幅与上月相同。

8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.8%，上海上涨0.6%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.8%，降幅均比上月扩大0.1个百分点。8月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月扩大0.4个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.0%、0.6%、0.7%和1.3%。二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降1.0%和0.9%，降幅比上月分别扩大0.2个和0.1个百分点。

8月是房地产市场的惯例淡季，因为天气原因，每年的8月市场都处于一年的低点，市场处于调整，2024年也不例外，整体全国房地产市场在前期政策影响下，有所升温后，在8月再次出现了调整。

在市场需求疲软、房价下行、市场竞争加剧等背景下，8月整体房地产市场销售去化受阻，“以价换量”成为去库存常用手段。2024年8月房地产市场继续保持低位运行，重点房企销售降幅仍较大，市场仍处于深度调整过程。前期的政策影响逐渐减弱，整体看购房者信心仍然不足。未来，房地产市场的走势仍然需要进一步观察。

本轮楼市下行幅度和周期已经刷新历史记录，从目前看，517政策主要影响了京沪等一线城市，特别是北京和上海二手房市场，6-7月整体市场出现了企稳现象，最近2个月的成交量都是最近一年多来的最高点。但随着政策影响降低，8月市场成交量出现了调整。

楼市政策频繁调整是最近一年多市场反复波动的原因之一。每一次政策调整，都会对市场产生不同程度的影响。例如，降低首付比例、降低贷款利率等措施，虽然在短期内可以刺激购房需求，但如果市场预期不稳定，购房者仍会持观望态度，市场难以实现持久复苏。517政策对一线热点城市影响明显大于其他城市。

存量房贷利率高的确影响了消费，所以当下需要的核心还是给市场信心，如果和2009年一样，一刀切存量增量房贷利率拉平，对于市场来说，产生的积极影响会很大。

存量房贷再次降息是必然，但降低80个基点的可能性不大，毕竟当下市场平均存量房贷利率已经跌到了3.9左右，新增贷款平均利率在3.3左右！利差只有60个基点。

和2009年一样，所有存量房贷与新增房贷拉平是大概率事件，也就是，大部分购房者都可以在未来一段时间利率降低到3.3%左右！