小作文终于落地了！

中国人民银行行长潘功胜9月24日在国新办发布会上宣布，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。

伟哥之前就分析过，之前的小作文说降低存量房贷利率80个基点可能性不大。

1：存量房贷降低利息的影响

中原地产研究院统计：当场存量房贷平均利率大约在3.92%左右，而新增的房贷平均房贷利率在3.3%左右，也就是大约存量房贷平均和新增房贷利差在60多个基点。

如果再降低50个基点，也就是意味着，基本上存量房贷和新增房贷的平均利差只有10-15个基点！这对以前的购房者来说是一个特大利好！

50个基点的降低，意味着每个存量房贷购房者100万贷款30年每月月供减少大约280元左右。30年可以减少利息支出10万元！

根据央行《2023年第四季度中国货币政策执行报告》，已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%（2023年12月5年期以上LPR为4.2%），平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元。

实际经过一年多2次降息，当下市场的lpr已经跌到了5年期以上3.85%，降低了35个基点，也就是说，2023年四季度之前的平均存量房贷在当下执行的房贷利率已经降低都到了3.92%左右！

考虑到各地不一样的情况，整体看，除了一线城市外，大部分城市的存量房贷已经很少在4%以上了。这种情况下，按照彭博社再降低80个基点的小作文，也就是要降低到3.2%？

“517新政”实施以来，新房首套房、二套房房贷款利率持续走低。央行发布的《2024年第二季度中国货币政策执行报告》显示，6月末新发放个人住房贷款加权平均利率已经下调至3.45%，7月出现过一次10个基点的降低。

中原地产研究院统计数据显示，2024年8月全国首套房平均利率已经跌到了3.25%左右，二套房贷款平均利率为3.6%。整体房贷8月平均利率在3.3%左右。

房贷利率整体看已经经过了多轮下降，从调整幅度上看，各地对于房贷利率的降低呈现出差异性。目前，多数城市的首套房贷利率已降至2.9%~3.4%间。

目前，一线城市5年期以上房贷利率最高的北京上海是3.4%，广州低至2.9%；二线城市普遍为3.1%，南京低至2.95%。

中原地产研究院统计数据显示，2024年8月全国首套房平均利率已经跌到了3.25左右，二套房贷款平均利率为3.6%。

降低存量贷款的好处！

存量房贷利率的调整是一个复杂的问题，涉及到多方面的利益和市场预期，的确牵扯到经济、金融、社会等多个层面的考量，

但是当下房地产市场最缺的是信心，稳楼市救市的目的是救经济，而经济复苏最重要的就是要拉动消费，如果存量房贷利率再降点，那对普通老百姓来说每个月又可以多点钱去消费的。

1、北京统计局数据显示，2024年上半年，北京规模以上(即年营收1000万元以上)餐饮业利润总额1.8亿元，同比下降88.8%，利润率低至0.37%。

2、上海统计局数据2024年2季度，年主营业务收入超过200万元的住宿和餐饮业企业，营业利润数据累计亏损7.7亿。

从各方面汇集的数据来看，火腿、榨菜、瓜子、牛奶、矿泉水等民生消费全线下滑，直接给市场传递信号，地产业低迷带给了大多数人的节衣缩食，从而影响终端消费。

存量房贷利率高的确影响了消费，所以当下需要的核心还是给市场信心，如果和2009年一样，一刀切存量增量房贷利率拉平，对于市场来说，产生的积极影响会很大。

存量房贷再次降息是必然，但降低80个基点的可能性不大，毕竟当下市场平均存量房贷利率已经跌到了3.9左右，新增贷款平均利率在3.3左右！利差只有60个基点。

本次降低也就是，大部分购房者都可以在未来一段时间利率降低到3.4%左右！

2：二套房首付降低的影响

当下市场这个政策主要影响在一线城市，从全国看，大部分城市首套房二套房的分界线已经越来越淡化，只有一线城市二套房首付依然明显超过首套房，预计这对于北京上海深圳等一线城市有一定积极影响。

后续还有可能的重磅政策：

930最有可能出台的政策！

降准降息在路上！房贷利率有望降低到3以内！

土地供应调整！

8月28日，深圳公共资源交易中心发布公告，出让宝中一宗宅地。

值得注意的是，该宗地取消了限制最高地价，按“价高者得”竞价！

中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，相关政策措施或可以围绕控制供给、加快去化两方面展开，由于新房供给的源头是土地供应，因此消化存量和优化增量的政策措施也需结合土地市场进行统筹安排。

买房送户口

根据财联社报道，广州南沙区传出“买房即可落户”的消息。尽管官方还未公开发文确认该楼市政策的真实性，但在楼市销售的最前线，房产中介及售楼处工作人员称，政策已经在执行。其实不单单是广州，佛山、南京、杭州、沈阳等多个热门城市都已先后执行买房即可落户的楼市政策，旨在提高人们买房的积极性。住房政策与人口、人才政策相结合正形成趋势，买房送户口时代回归。

众所周知，在很多城市，公立学校的入学政策与户籍挂钩，即只有拥有本地户籍的儿童才能享受本地公立学校的教育资源。同时，在“人口红利”逐渐减弱的当下，各城市竞相放宽落户政策，旨在增强对人口和人才的吸引力，优化人口结构，进而提升城市的竞争力和经济活力。

税费减免

北京市最近发布了关于优化房地产政策的新实施意见，其中包括适时取消普通住宅和非普通住宅的标准。这一政策变动意味着未来在税费缴纳等过程中，非普通住宅和普通住宅将执行同等要求，这将有助于降低购房者的置业成本，特别是对于大户型房屋的购买者来说，可能会享受到更低的契税税率。此外，出售满2年的非普通住宅原本需要按差额征收增值税，税率为5.3%，而普通住宅则免征增值税。取消标准后，这种差异将不复存在，进一步减轻了非普通住宅交易的税费负担。

未来可能出台的购房税费政策：可能会出台购房契税、增值税等税费的减免政策，降低购房者的交易成本。例如，对于购买首套住房或特定类型住房（如绿色建筑、保障性住房等）的购房者，给予一定比例的税费减免。

调整二手房交易税收：二手房在房地产市场中占有越来越重要地位，可能会对二手房交易的税收政策进行优化，如降低二手房交易的个人所得税、增值税等，以活跃二手房市场，促进住房的流通和置换。

市场期待930出台重磅政策！

2024年以来，中央多次强调房地产的重要性，稳定房地产对于稳定宏观经济大盘至关重要，517为今年房地产调控政策定调后，最近的几次国常会进一步明确政策方向，也释放了更加积极有力信号，市场不稳、政策不止。房地产供需两端政策有望进一步优化调整，各地去库存相关举措肯定将加快落实。

930是一个重要的时间节点！更多的政策在路上！