刚刚，央行发布公告，2024年10月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

今年之前LPR已经从年初的4.2%降到3.85%。这次下调，已经是今年的第三次调整，也是降幅最大的一次。

这意味着近期热议的降LPR正式落地，大部分存量房贷利率（浮动利率，90％以上）都可以再下调25BP，房贷又降了！

今年第一次降息出现在2月20日，5年期LPR降息了25个基点，但1年期LPR没有降息。第二次降息出现在7月22日，1年期和5年期LPR都降息了10个基点。本次5年期再降低25个基点，相当于一年内，5年期lpr已经降低了60个基点，刷新了历史记录。

累计60个基点的降息，相当于全国所有购房者都可以享受到起码每100万30年每月月供减少344元，100万累计利息减少12.38万。本次25个基点相当于100万30年月供减少142元，累计30年可以减少5.11万！

首先：大家关心的存量房贷将全面降低到3.3以下！

10月25日的批量调整只加减点，调整后到重定价日前，大家的利率会有差异，之后才统一为最新LPR-30bp.除了北京上海深圳，基本上全国房贷利率将全面跌下3.3以下！

中原地产研究院统计：本次降息之前存量房贷平均利率大约在3.92%左右，而新增的房贷平均房贷利率在3.3%左右，经过本次降息，未来全国房贷存量平均在3.3左右，新政房贷平均跌到3左右，除了少数一线城市，新增房贷将全面2字头！

这对购房者来说是一个特大利好！

其次：这只是开始，从趋势看，降息还将持续

美国开启新一轮降息周期，打破了中国货币政策的天花板，让我们获得了更大的降息空间。过去几年，中美利率出现了罕见的倒挂，中国10年期国债收益率比美国低200个基点左右。为了减少资金流出中国，中国降息步子很小，幅度有限。美元开启降息周期后，中国未来几年降息空间加大，低利率时代来临了。

美联储开启降息周期，对中国是利好。它让中国货币政策空间加大了，对楼市、股市和经济都构成利好。

在经济下行压力之下，货币政策仍会趋于更加宽松，中国的降息周期会继续。而且随着美国大幅度降低，国内未来几个月降息也会加速。

第三：房贷利率全面跌入2区间

中原地产研究院统计数据显示，2024年10月全国平均利率已经跌到了3.3%左右，房贷利率整体看已经经过了多轮下降，从调整幅度上看，各地对于房贷利率的降低呈现出差异性。目前，多数城市的首套房贷利率已降至2.8%~3%间。

目前，一线城市5年期以上房贷利率最高的北京上海是3.4%，广州低至2.9%；二线城市普遍为3.1%，南京低至2.95%。经过本次降息，一线城市首套房最高跌到3.15！

今天降息之前：一线城市首套最低3.4，经过本次降息将跌到3.15！

之前北京5年期以上商贷利率下限为：首套LPR-45BP，五环内二套LPR-5BP，五环外二套LPR-25BP。

之前上海房贷利率执行情况如下：

首套是LPR减45个BP：3.85％-45BP=3.4%二套（主城）LPR减5个BP：3.85％-5BP=3.8%二套（临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山）LPR减25个BP：3.85％-25BP=3.6%

预计一线城市的市场有望继续维持930新政后的热度一段时间。

第四：楼市的政策宽松井喷

进入9月后，各种政策开始升级！

在市场需求疲软、房价下行、市场竞争加剧等背景下，8-9月整体房地产市场销售去化受阻，“以价换量”成为去库存常用手段。房地产市场继续保持低位运行，重点房企销售降幅仍较大，市场仍处于深度调整过程。前期的政策影响逐渐减弱，整体看购房者信心仍然不足。未来，房地产市场的走势仍然需要进一步观察。

本轮楼市下行幅度和周期已经刷新历史记录，从目前看，930政策主要影响了京沪等一线城市，特别是深圳、北京和上海二手房市场出现了企稳现象。

日本5大银行将浮动型房贷的基准利率设定为2.475%。在进行贷款时，银行会根据借款人的信用情况在基准利率的基础上给予优惠，确定适用的具体利率。

国内5年期lpr降低到3以内已经很快了！

第五：房企融资可能好转

降息叠加后续的降准，对于国内房地产企业而言，融资成本会降低。这将有助于房企增加融资渠道，降低融资成本，利于房地产企业的资金周转和项目开发。

持续宽松的货币政策，这会影响国内购房者对房地产市场的预期。市场可能认为经济环境将更加有利于房地产市场的发展，对房价上涨的预期增强，从而进一步刺激购房需求。不过，如果购房者对未来经济形势仍存在担忧，这种预期的改善可能会受到一定限制。

2024年以来，中央多次强调房地产的重要性，稳定房地产对于稳定宏观经济大盘至关重要，9月大会今年房地产调控政策定调后，最近的几次国常会进一步明确政策方向，也释放了更加积极有力信号，市场不稳、政策不止。房地产供需两端政策有望进一步优化调整，各地去库存相关举措肯定将加快落实。

全球大放水时代来了！

2014年930全面放松，2016年930全面调控收紧，2022年930“降低公积金贷款利率、放宽首套房按揭利率下限”，2023年9月“调降存量房贷利率，放松认房不认贷”。每一次930都牵动着地产人的心。2024年再次开始政策大宽松时代。

当前市场期待的政策很多，从存量房贷利率调降，到一线城市不限购，再到融资全面支持。

楼市的根本还在经济！

单纯依靠政策放松并不能持久地提振市场信心，还需要综合考虑市场需求、经济环境以及购房者的心理预期。楼市政策频繁调整也是市场反复波动的原因之一。每一次政策调整，都会对市场产生不同程度的影响。例如，降低首付比例、降低贷款利率等措施，虽然在短期内可以刺激购房需求，但如果市场预期不稳定，购房者仍会持观望态度，市场难以实现持久复苏。

整体看，短期内居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着房地产市场的企稳，目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，在房地产库存积压的影响下，稳定依然需要更多时间。

整体看，2024年楼市的需求、购房者的收入和信心都还需要一定时间恢复，还在逐渐见底过程中，国家救房地产的决心已经全面体现在政策上，美联储降息周期来了，伴随美国步入降息通道，人民币汇率压力将极大缓解，国内货币政策空间将显著扩大，lpr降低到3以内已经是100%趋势。

政策空间更大了，未来更多更重磅的政策会加码落地，对房地产可以比之前乐观一点了！降息有利于保持房地产预期稳定。部分城市特别是一二线城市逐渐见底，市场快速企稳将是趋势。有望在2024年初再现一定范围市场的暖冬。