小阳春过后，福州楼市已经归于平静了，三年口罩事件积压下来的购买热情早已消耗殆尽，最近的售楼部也冷清了很多。

但是积压了那么多库存，总得要卖啊，那就动员福州的中介吧，全城撒网，总能获取客户。不过，这些房源真的有性价比吗？

金茂悦

图片来源于中介朋友圈

奥体的金茂悦已经是现房了，为什么能从期房卖到现房呢？

最早开盘的时候，金茂悦还是把自己的楼盘定位为奥体改善型楼盘，但这个地段在奥体板块真没什么优势，离5号线盘屿站地铁口约为1.8公里；

从品质上看的话，这个楼盘就不太高端，还能半夜改沙盘，当时令人哭笑不得，谁的手机没有拍照功能呢？掩耳盗铃而已！

在2020年6月底的时候，业主也进行了一系列维护自身利益的行动。

在售房源中，看低楼层的参考意义不大，7楼的四房户型单价在2.5万左右。

如果说是奥体核心板块，临近地铁口的品质社区，但是该楼盘在地段和轨道交通上并无优势，社区品质只能说是中规中矩吧。

该楼盘有31%的安置房，直接拉低了购房者的预期，再加上楼盘周边界面相对会差一点，卖到2.5万的单价也不便宜。

图片为踩盘实拍

如果参考南二环白湖亭片区在售楼盘2.7万的单价，属于二环内，紧邻地铁1号线，周边商业综合体基本就位，那就没有多大优势了。

当然，期房和现房没办法对比，那么一套117平米的房源，假设每个月租金为3500元，南二环距离交付还需要33个月，总成本约为11.55万，摊到房价上每平米约为1000元。

那就等于2.4万单价的奥体非核心片区PK2.7万单价的白湖亭片区。

地段＋地铁＋纯商的优势，差不多能抹平这些价差，关键是金茂悦可选择的房源已经不多了，在清尾盘的时候，这种价格没有太大优势。

至于板块未来的发展，绝大多数人会更看好临近地铁口的白湖亭片区。

简单说，早些买入金茂悦的业主亏大了，至于现在，价格中规中矩，只能说你到楼上串门，邻居告知他的价格时，你会有点欣慰。

保利云上

图片来源于中介朋友圈

保利云上属于东区刚需上车的纯商品房社区，其实也有25%的限价房。

在1月初的时候，保利云上89平米的房源5号楼，17楼的房源单价约为2.7万多点；

现在2楼89平米的户型要卖到251万，这哪来的勇气啊？2楼一直是不太讨人喜欢的，现在单价要卖到2.8万？

同一个楼栋，2楼和17楼的每平米的实际价值差距在2千元左右，而三个月后，中介居然说这个韭菜房是周末必卖房源，福州真有那么多韭菜吗？

图片为实地拍摄

保利云上只是东区一个边缘板块的楼盘而已，并没有售楼部吹嘘的那么好。

大家把寺庙看作是不利因素，那尼姑庵算不算不利因素呢？很多楼栋的视野都能看到这座红色的建筑物。

从地铁的距离上看，保利云上到前屿地铁口的距离约为600多米，只能算准地铁房，周边城市界面也很一般，楼盘自身没太多卖点，所以说是东区的边角料。

至于114平米的四房户型，没那么快消化掉，从不动产登记中心查到，高层还有大量房源，现在拿一个2楼出来，根本没有诚意。

咱理性分析，保利的楼盘在市场行情不好的时候，敢做大幅度的让步，但在去化一批库存后，就开始飘了。

这个时候，真不建议入手这种所谓的“特价房”。

国贸凤凰原

图片来源于中介朋友圈

中介说国贸凤凰原叠拼产品梧桐院抢疯了！

能不能理性思考一下，如果真那么好卖到要抢的话，中介还有机会插手吗？

客观说，国贸的营销团队还是比较理性的，或许卖得并不好，但在产品的宣传上并不浮夸。

梧桐院的叠拼分为上叠，中叠和下叠，在上叠宣传中，提前告知没有露台，因为涉及到违建，开发商也知道点分寸。

458万买下叠，如果光看使用面积的话，好像并不吃亏，前庭后院还有超大的地下室。

一个做装修的朋友看了宣传视频后，笑了笑，说这是给他送生意啊，如果要按照样板房的装修风格，所需的费用早就超过了房源的原值。

稍微有点追求的装修，要涉及到地下室和花园，以及一二楼，差不多也要在300万左右。

图片为踩盘实拍

话说回来，作为叠拼产品，能在南二环已经算是不错的地段了，至少会比总价差不多的三江口叠拼好很多，地段上看应该高两个档次。

还有就是对比奥体板块的某个叠拼产品（自称金山叠拼），想要地下室还要加钱的那种，会实在很多，地段也会略站优势。

但是双地铁的广告就显得有点夸张了，这里双地铁是指滨海快线和1号线，离滨海快线的盖山预留站是比较近，但是到1号线白湖亭站的直线距离约为1.3公里。

多层使用空间看似很美好，但这只是增加了装修费用，事实上，很多买下叠的业主，地下室都变成了杂物间，这就是叠拼产品和大平层最大的区别。

光说价格的话，或许不算很贵，但购房者要想清楚，交房后你的下叠能不能用得到！

小结

图片为踩盘实拍

其实，在小阳春过后，楼市已经趋于平静了，从某种意义上说，福州楼市已经迈入了一个新的周期。

哪有天上掉馅饼的好事，所谓的特价房，只是开发商包装出来的，动用分销是一笔不小的费用，真那么好卖的话，这笔钱完全可以省下来。

如果真有自住需求的话，基于现在的利率为LPR-50个基点，是可以考虑上车的，但是真正有价值，值得入手的房源，并不会刷屏于中介的朋友圈。

在新的楼市周期里，买卖双方经过一番博弈后，还会出现一些愿意以价换量的房源，后期会专门做一期有性价比房源的分析，记得点赞关注！