楼市的小阳春，已经不复存在了，三年口罩事件积压的需求也基本释放完毕了，工作日的多个售楼部，已经冷冷清清，凄凄惨惨！

这个小阳春，来也匆匆，去也匆匆！

一些楼盘已经做好了开盘前的预热，但因为多种原因，无奈之下，只能延期开盘。

不知道那些没有在客流量最好时机点入市的楼盘，现在是否有些悔意？

现在福州楼市中，能值得刚需考虑的地段并不多，东区已经出现了阶段性断档，南二环核心地段的四大金刚中，也仅仅一个敢于露脸。

到底担忧的是什么呢？是怕蓄客不足，慌忙开盘后的打脸，还是对板块信心不足呢？

前言

图片为踩盘实拍

南二环可以分为新老四大金刚：

已经接近尾盘的老金刚分别为：福州府，凤凰原，融侨星誉（售罄），海纳新潮。

新四大金刚为：左海望悦，北园云筑，江南尚璟，新投城央境。

南二环的纯商品房库存是很高，虽然各个楼盘之间的距离并不远，实际上新老四大金刚有本质的区别。

以南二环路为界，老四大金刚在南二环路以外，城市界面略逊一筹，关键在城南人的眼里，还是属于郊区；

以地铁口作为衡量标准，老四中，融侨星誉算正地铁房，海纳新潮B区（纯商地块）算准地铁房，只是临近葫芦阵地铁口，福州府和凤凰原尚无地铁可言；

以大型商业综合体选址来看，白湖亭万达，SM广场，中骏世界城皆在南二环路北面。

新四大金刚中，无论对比哪个参照物，都有明显优势，如今却不受待见，那个曾经信誓旦旦扬言要在去年年底开卖的楼盘，如今一拖再拖。

南二环那些迟迟未开的盘，到底该何去何从呢？

PART 1

图片为实地拍摄

如今的南二环板块，已经陷入内斗了！

每次直播都绕不开南二环四大金刚的话题，对于未开的楼盘，大家都在深挖缺点。

每次销售的介绍，在介绍完板块后，就开始无止境地与竞品做对比，对于竞品的不利因素侃侃而谈。

本是同根生，相煎何太急！

三年前，几个在五四北杨廷片区的楼盘就相当团结，他们一起对泉头山脚下做了一系列的包装。

那个时候去杨廷水库踩盘，不开越野车，都怕伤到底盘。

就那种地段，几个商家也开始大肆渲染：路通前看眼力，路通后看财力。

经过一系列操作，柳岸晓风曾卖到2.5万的单价，云峰原著卖过2.2万的单价，熙悦府也曾卖过2万的单价。

时过境迁，现在路通了，价格却降了，从某种程度上说，当初他们的团结“炒作”取得过高于预期的效果。

反观现在白湖亭片区的新盘，各自为战，板块缺乏一个领军人物。

图片为实地拍摄

白湖亭片区难道真的很差劲吗？

纵观福州楼市版图，在2.7-3万单价区间内可选择和对比的楼盘还是很多的：

位于五四北琴亭湖北侧的鲁能公馆；

位于东区非核心板块的保利云上，首开香颂等；

位于金山大道以北，位于一片工业园区的万科城市之光；

如果是非地缘客户，新四大金刚所在的白湖亭片区，真不如这些楼盘吗？

论地铁，论商业等诸多已知因素，结合价格来看，不说完胜，至少不至于不敢开盘，不敢亮剑吧！

PART 2

图片为实地拍摄

如今白湖亭片区的楼盘更倾向于把假想敌设为同板块的兄弟楼盘，而忘记了后方之敌。

万科金域华府和江南尚璟的工地分别位于东濂路的东西两侧，最近处距离仅十多米。

如今万科把位于西三环的城市之光的广告放在江南尚璟的工地旁边，简直是赤裸裸地挑衅！

如果这个广告贴在万科金域华府的墙壁上，可以看做是尊重对手，在自己的地盘上展现自己的实力；

但是这个广告更靠近江南尚璟的工地，请问这种操作合理吗？

西三环的城市之光，除了价格和白湖亭片区有可比性之外，其他配套以及地段完全处于下风，现在却来别人家门口示威。

就在这个地块北侧，博士后世家开盘时，中介拿着金辉伯爵山二手房的户型图，在售楼部外围，都被保安请出来。

而竞品现在的广告直接打在了家门口！士可忍孰不可忍？

江南尚璟的售楼部在工地的南面，隔着一条跃进河，不知道售楼部的工作人员是否知道大本营被“外敌”入侵？

PART 3

图片为实地拍摄

北园云筑是最早提出要开盘的，售楼部和城市展厅也早早建立。

去年的时候说年底开盘，只是这个年早已经过了，并未看到有开盘的迹象；

后来又说会在第一季度开盘，以为是要在小阳春之际抢一波客流，结果还是没有动静；

再问的时候，说是准备4月开盘，现在的说法是准备在5月开盘。

真真假假，虚虚实实，到底做好准备了没有？

其实这个楼盘从地段到户型，以及到地铁口的距离，都有可取之处；

只是销售过于执着于和竞品的比较，庙宇，高架桥的分布倒背如流，却忘了如何展示自己了！

君子应知进退方，时机不到且隐藏。

或许是蓄客不足，或许觉得板块应该有更好的价值体现，北源云筑选择了隐藏自己。

错过了年底一战，也错过了小阳春，不知道以后在夏天，秋天，冬天还有没有更好的机会！

PART 4

图片为房交会实拍

2022年5月27日，福州市三江口建设有限责任公司以7.66亿竞得福州宗地2022-23号，楼面地价13515元/㎡。

北园最后一个金刚为新投城央境，目前，一切都显得那么神秘。在房交会上了解到的是，要等6月以后才会动工。

目前只是知道有三种户型，分别为89平米的三房，109的四房以及126的五房。

现在该公司的重心还是在长乐，目前也未看到新投城央境有进一步的消息，属于非常佛系的金刚。

落花有意随流水，流水无心恋落花！

新投城央境虽然还未开始对外推广，但这个项目在直播的时候被问及的频率颇高，或许是源于北园四大金刚的知名度吧。

按照这个进度，或许开盘时间在秋天，又或许在来年的春天。

来年再解春风意，此花亦非那花红。

那个时候，或许还有其他的客群，但是，注定要错过一波现有的潜在客群；

就像挚爱中相互错过的男女，即使未来能找到新的归宿，但错过的遗憾终究萦绕于心。

小结

图片为踩盘实拍

其实，南二环路以北的楼盘并不缺乏卖点，临近地铁口，商业综合体也大致落位，未来还有规划中的学校。

只不过，在绝大多数人的印象中，会用高库存来否定这个板块！

实际上纯商品房的库存还是积压于南二环路以南，老四的高库存对新四来说，会有一定的影响，但并没有想象中的可怕。

因为在白湖亭之北，有太多的老旧小区，因为多以框架结构为主，难逢拆迁，有不少地缘改善群体；

在白湖亭之南，一些城南人为了证明自己的家庭实力，往往会选择过白湖亭买房证明自己。

当然，白湖亭片区因为是城中村改造，南面会有庙宇，宗祠重新安置，板块自身会存在不利因素，这点也值得购房者警惕。

话说回来，这几个二环内的楼盘如果齐心协力，向外人展示一下自身的实力，同等价位下，应该强于多数楼盘。

还有，现在楼市的话语权在谁手里知道吗？就凭你们售楼部那几杆枪，在当今能和网络红利下的核武器一战？太天真了吧！

四大金刚处于南二环，本来想用起源于南二环会展片区和三叉街鼎边糊的由来给你们做一番启发，但其他房企并非倭寇，此处只能省去三千字。

要真想卖楼，总结起来就两个词：团结，分红。

于南二环而言，最悲哀的是，已经言尽于此了，你们也听懂了，但对于那些规矩，你们却无法改变！