房子无论是在哪个国家，都是一个“大物件”。因为这里承载着一个家庭的基础，无论是买的房子，还是租的房子，这里面的小家，往往是最温馨的归宿。

许多在日本有过租房经历的人都会有一个共同的感受，特别是京阪神等大城市圈。公寓的外观以及里面设计都是挺不错的。

上图的这个公寓，从外观来看，实际上看不出来哪一年建造的。其实这个公寓是1990年建成的，距今已经34年。

虽然里面的装修能够随时翻新，但是基础设计是没有办法更改的。上图的装修，也是非常简洁舒适的。全部的房间配备的有智能通话系统，能够随时看到门外或者来访人员。

在参观完房子之后，确实感受不到这个公寓已经有34岁的“年龄”了。像这种建筑时间超过30年的房子，在日本比比皆是。

上图的虽然是2017年的资料，但是作为参考是足够的了。在2017年的时候，日本调查公司就发布数据显示，日本的在库公寓超过20年的有51.8%之多，而现在已经过去了7年，这个数字只能上涨。

根据日本国土交通局的调查，钢筋构造的公寓房屋，理论上的平均寿命是68年。超过35年的公寓，应该是可以定义为“老公寓”了。日本能够定义为“老公寓”房屋并不在少数，其实也很好理解，上个世纪日本经过高速发展，在全国建设了大范围的公寓楼，这些楼是当前市场的主体，对于楼房的保养，日本人做的还是比较到位。

房屋的日常管理和大规模修缮，是保养的重要环节。想要说清楚这个事情，就需要了解日本一般公寓的管理逻辑。在房屋建设的时候，就已经选定了“管理公司”，也就是国内的物业公司。在日本比较有名的物业管理公司有三井不动产、野村不动产、住友不动产、三菱地所、伊藤忠系的管理公司等。当然这些是比较大型的物业管理公司，日本大大小小的物业管理公司有1900多家。

日本对于这些物业管理公司有着严格资格认定制度，成为公寓的管理公司需要在国土交通省登记认证，有效期是5年，每5年就要重新认定登记。不合格的是会取消认证，并且要求改善。

既然是物业，就要收取物业费。日本维护公寓主要有两个费用，一个是管理费用（物业费），另一个是修缮累积基金。既然是物业管理，就需要收取费用，日本平均的物业费是220日元/㎡，大约是10.67RMB/㎡，这部分费用是管理公司账户管理。按照70平方米的房子来算（日本公寓没有公摊，70平方米指的是实际的面积），一个月大概是750RMB。物业公司会负责对公寓的公共区域进行清扫、保修维护等。实际上，在公寓当中，至少一周会对公寓的打扫一次。

修缮累积基金，则是为了公寓未来大型维护时的费用，这个基金属于全体业主，而管理者也是业主组成的管理账户，不会有其他人或者组织介入。

当然这个基金是不能随意使用的，在购买房屋的时候，就需要建立长期的修缮计划，根据长期修缮计划来确定费用、时期以及内容等。不过，每个公寓要交的修缮积累金是不一样的，这个是根据公寓的房屋数量、入住人数、占地面积来确定的。

日本国土交通省有过统计，大规模修缮越往后越贵。第一次修缮费用平均大约4000~6000万日元（大约200万~300万RMB）；第二次修缮平均费用是6000~8000万日元（大约300万~400万RMB）；三次以上可能会超过1亿日元（大约500万RMB）。平均的修缮年数是13~15年，所以日本现在30年龄的公寓，大约已经大型修缮过至少2次。

这些制度其实也是保证日本公寓看起来比较年轻的理由之一，当然虽然花费了这么多费用用来修缮，是为了维护房子的价值，这是与业主相辅相成的。