最近，有关福州新房库存的探讨慢慢多起来。原因是日前福州市不动产登记和交易中心公布了“一季度福州五城区市场化新建商品住宅供销情况”。内容显示：

截至2022年3月底，五城区市场化新建商品住宅库存242.91万平方米，根据住建部门有关统计口径计算，消化周期为10.80个月，库存整体偏紧。

于是，有人担心房价又要涨了，因为供需关系对房价有着最直接的影响。也有人一知半解，对数据真实性持怀疑的态度，毕竟，福州这半年来市场的温度，不买房的人都感觉到了。

对此，东街1號可以肯定的是，数据是客观的，统计口径可以是多方面的，但如果你不会看数据，那么数据也可以是“骗人”的。

根据官方说法，五城区市场化新建商品住宅库存242.91万㎡，按照一套平均100㎡计算的话，大约就是2.4万套库存，去化周期10个月左右。

在标准的城市房地产调控中，去化周期＜12个月视为住房市场开始供不应求，去化周期>12个月视为城市房地产库存增加，供大于需。

这是否就说明福州目前供应紧张，楼市将迎来反转呢？

东街1號认为，这个数据应该是指狭义上的库存，即：

1、不包含安商房2、不包含还未备案的商品房库存

这点在中原地产统计的数据中也可以得到佐证。根据中原地产数据显示，截至2021年底，福州五区普通住宅狭义库存235.77万㎡，与此次官方公布的242.91万㎡非常接近。由于官方统计时间是截至今年一季度，中原地产统计数据截至2021年底，其间的偏差在情理之中。

如果从不动产登记和交易中心官网（包含安商房）上看，福州五区目前商品住宅库存为565万㎡，合计约6.2万套。

也就是说，目前福州市场上至少还有约4万套安商房。关于安商房，真正值得思考的是其锁定的购买力。因为这些安商房的每一套背后都有一个家庭，也就是说他们都有房了，那么会释放多少购买力去消化商品房市场呢？

另外，中原地产还指出，若从广义的地产库存指标看（包含未备案项目），福州五区大约还有708万㎡未售，消化周期2.1年。

所以仅通过待售面积指标来考察库存，会形成显著的低估。退一步说，即使是狭义的库存，也要建立在有强劲的购买力、有较快销售增速的基础之上，才能对房价起到较明显的作用。

综上，对于官方发布的数据，大家要客观来理解，无需过分担忧。

市场的总库存不是我们今天要讨论的主题，我们需要具体到每个区域的库存情况来判断，福州目前哪些区域是真的供应紧张，哪些区域是碰也不要碰。

可以先来看一下这张图：

从各个板块的色温来看，即使同为市区，但是库存存在明显的分化，分布非常不均。

在主城，中心城区、江滨板块、西区、金山、奥体、义序、南站、江南会展、马尾快安、马尾老城等板块的库存都在40万㎡或以下，这些板块相对来说去化压力不大。当然，也不能说明这些板块就最有价值，库存少的原因还要做细化。

像中心城区、江滨板块，本身供应就少，再叠加黄金地段和稀缺资源，去化快。金山、奥体、黄山、江南会展几个仓山区板块，近年来凭借日益提升的居住氛围，是很多中间大部队的选择。

而像西区、义序，因为地形地势等特殊原因原本供应量就很少，可以忽略不计。马尾的快安、老城库存较少是因为之前的去化压力太大，这两年以消化余房为主，土拍中很少再推住宅地块。即使这样，马尾现有余房依然面临较大的销售压力。

其他区域中，库存比较多的要数东区、五四北、三江口、帝封江这四个区域，库存均在70万㎡以上，未来去化比较艰难，价格战会持久一些。

如果考虑上车的话，投资可以直接拉黑了，刚需一定要结合地铁、商业等资源来看，否则具有一定的风险。

我们来说一下环榕远郊区域，以闽侯和长乐为主，一个消化周期2.8年，一个6.6年，都是库存重灾区。

尤其是长乐，福州最新限购政策发布以后，意味着未来长乐购买力会进一步被五区吸纳，去化压力持续增加。

虽然都是环榕远郊区域，但也在进一步分化中。闽侯的上街、荆溪、青口，长乐的老城相对好一些，目前库存在20万㎡上下，对于地缘和预算非常有限的刚需是安全的选择。

而像库存到了暗红色的竹岐、桂湖、琅岐、南通，是绝对的雷区，尽量不要碰。如果大家有关注市场的话，就会发现，这半年来降价声、腰斩声最大的都是来自这些区域。

竹岐金地自在城，从均价1.5万/㎡跌至1.2万/㎡；同样1.5万/㎡的南通中铁城江督府，已经跌破万元大关；亭江悦江湾部分房源只要八千多。

悲凉就是远郊的底色。

短期库存决定了区域的走向，买哪些区域一定要细品，特别是分化比较严重的情况下，我们要客观地去审视自己的需求。

在这里，给大家一些比较中肯的建议。

第一，买房一定要关注优质资源、稀缺资源，这是未来楼盘实现保值增值的基石。

第二点，警惕烂资产，包括但不限于远郊非地铁房、房龄超长无学区的老破小、非中心地段的公寓、商铺等等。

第三，有条件一定买国央企，如果你实在担心风险，就买现房，或者是挑选一些优质二手房。

未来比房价和升值空间更重要的，是安全！

上为正文。