2020年3月，闽侯首次提出举全县之力推动“荆甘一体化”战略，荆溪和甘蔗14个村掀起了成片旧改热潮，不到40天，2370亩征迁首战告捷。

但这之后，说好的“近期启动”的二期征迁迟迟不见动静。时隔4年，此事再被提及，无数人的预期落空。

3月6日，闽侯县甘蔗街道办事处在人民网“领导留言板”回复网友：荆甘一体化二期已停止实施。

“打造现代化宜居宜业的福州西新城”被按下暂停键，继福州地铁5号线二期被8号线取代之后，荆溪又挨了一刀。

更残酷的事实是，这个埋了无数福州刚需的“鼓楼西”，房价和地价都已经跌懵了。如今又缺乏利好规划支撑，被遗忘的荆溪新城会不会逐渐被市场抛弃？

闽侯实施福州西新城荆甘一体化战略的初衷是：打破镇街界限、对标福州中心城区、做大做强核心县城。毕竟甘蔗作为闽侯县城，无论是规模体量还是配套资源都被“高大上”(高新区、大学城和上街）压了一头。

同时这也是闽侯融入福州大都市圈的阳谋。荆溪是距离福州核心城区鼓楼最近的乡镇，也是闽侯唯一一个不过江不过桥就能到达鼓楼的板块，全面提速城市化进程，可以实现与鼓楼城区互融互通。

这一战略对于荆溪居民来说，最直接的利好是补齐片区城建和配套短板。荆甘一体化一期拆迁地块中就有超过三分之二的地块是用于建设安置房、教育、医疗、文化、道路、绿化等项目。

这几年，白龙洲大桥和地铁5号线一期的通车确实拉近了荆溪和甘蔗、竹岐以及福州市区的距离，但片区内的教育、医疗、商业等配套能级仍属于乡镇水平。

本来指望荆甘一体化二期征迁能带来配套的升级，等来的却是一句“已停止实施”。城市化进程放缓，那荆溪的板块价值就需要重新审视了。

闽侯荆溪虽然有着背靠鼓楼、地势平坦的优势，无奈被纵贯东西的铁路切割。

虽然半个鼓楼软件园都建设在荆溪的土地上，但也改变不了工业园区、物流园区的印象。像可口可乐和苏宁物流园，占地面积大，短期内又很难搬迁。

从规划图也能看出，荆溪大道两侧的光明片区遍布着大量物流仓储园、工业园区，噪音粉尘都是居住硬伤，再加上安置房，城市界面一般。绕城高速南侧、接壤鼓楼的杜坞片区还充斥着大片农田，更谈不上居住氛围。

虽然地铁5号线串联起了荆溪和南台岛，但荆溪厚屿站只到达板块边缘。如果地铁距离项目都超过3公里了，那不提也罢！而在荆溪光明片区设置3个站点的地铁8号线还未立项审批。

对于购房者来说，项目三公里范围内的配套才能真正让生活更便捷。但荆溪板块内部缺乏大型商业规划，主要依赖小区底商；省直机关医院荆溪分院“只闻楼梯响，不见人下来”；教育配套也被诟病是村小……

以上种种制约着荆溪楼市的上行空间。荆溪目前的房价已经从前两年的一万四五跌到了万元以内，这里也渐渐沦为开发商的“弃子”。

2019年-2020年，6年无宅地供应的闽侯荆溪板块突然爆发，土拍可售楼面价一度高达8512元/㎡，刷新板块地价记录。

但随着楼市下行，最先冲击的便是远郊。去年底，荆溪厚屿地铁口2023-03号宅地（即入园路原东方希望地块）起始楼面价仅3527元/㎡，地价几乎跌回10年前了，结果还是惨遭流拍。

从最近官方的回复也能看出，土地卖不出去，大型商超等基础配套更难以完善。这就足够劝退一批购房者，导致开发商只能通过打价格战去化。

最夸张是凤翔湖滨世纪。2018年初，首邑卖过1.8万/㎡，去年11月开始，新组团揽邑喊出“9333元/㎡，楼层面积任选”。不过六年时间，房价腰斩，老业主瞬间蒸发了七八十万！

同样卖到现房的万科城市花园和金辉优步悦山二期，高峰期均价也有一万四五，如今单价回落到1.1万。

就算是10年前7千左右入手中铁城的业主，现在二手房1.1万的均价计入通货膨胀也是亏损。

尽管荆甘一体化二期征迁已停止实施，但”滨江新城“和“荆甘竹协同发展区”的概念还在：

根据《闽侯县国土空间总体规划（2021-2035年）》，“荆甘竹新城”将发展商贸服务、总部经济、文化旅游以及软件开发、智能制造等高新技术产业。

尽管配套落地相对缓慢，荆溪仍然是那个不过江不过桥、十几分钟车程进鼓楼的刚需之地，比起南通、竹岐等地更具区位优势。连接荆溪新城与福州大学城的鲤鱼洲大桥（即闽侯三桥）近日也被列入2024年福州市重点项目。

所以，当房价回落到万元以内，新房供应的又大都是90㎡以下小户型，荆溪新城依然能够承接得住鼓楼的外溢需求，特别是在软件园、洪山桥、五四北一带上班、首付预算只有十几万的年轻客群。另外，产业人口和本地居民也催生了一定购房需求。

但如果你不是预算十分有限的地缘客户，不建议上车这类远郊板块。

一方面，荆溪的发展周期预估很长，生活便利性短期难有改善。连滨海新城这种国家级新区的兑现都需要付出时间的代价，更可况没有太多故事可讲的荆溪新城。

另一方面，荆溪的新房/次新房供应量很大，单单凤翔湖滨世纪就有两千多套住宅，渠成置业和中铁建设的安商项目也有几百套住宅待入市，未来你的房子要想快速出手大概率只能割肉。

“鼓楼西”毕竟不是真鼓楼，不要在价格面前盲目入手！

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