文/刘晓博

3月20日晚上，楼市传来一个大消息：石家庄和惠州，竟然上调了房贷利率。

石家庄宣布，从4月1日开市，首套房贷利率从“LPR-50BP”上升到“LPR-20BP”，按当前5年期以上LPR利率3.95%计算，该地区自下月起房贷利率将从当前的3.45%上升至3.75%。

广东惠州则是从3月1日起上调的首套房贷利率，从之前的“LPR-50BP”上调至当前的“LPR-35BP”，即从3.45%上调至3.60%。

在楼市仍然低迷的情况下，为何石家庄、惠州突然上调了房贷利率？这传递了什么信号？未来会有更多城市上调房贷利率吗？

我个人的看法是：石家庄和惠州上调房贷利率，带有对市场测试的成分，不意味着整体房贷利率的反弹。

目前官方确定的房贷利率政策是：首套房允许在5年期LPR基础上，下降20个基点，也就是“LPR-20BP”。除了一线城市外，其他城市基本上都执行这个政策。一线城市房贷利率稍高一些。

但央行允许“新房连续3个月同比、环比均下跌”的城市，打破上述利率下限，这个政策是从2023年1月开始落地的，名称是“首套住房贷款利率政策动态调整机制”。

符合条件的城市，可以实施更低利率，比如“LPR-30BP”或者“LPR-40BP”，有些城市甚至执行了“LPR-50BP”的政策，石家庄和惠州就是如此。

但上述动态调整机制还规定：对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

最近3个月，石家庄新房的同比环比价格均出现了上涨，触发了上调房贷利率的条件，所以直接恢复到了“LPR-20BP”。

惠州的情况跟石家庄完全不同，最近3个月只有一个月的新房环比“无涨跌”，其他数据都是下跌的。但即便如此，惠州还是收窄了利率优惠力度，从“LPR-50BP”上调至当前的“LPR-35BP”。

不过，惠州的首套房贷利率仍然处于“打破下限”的状态，没有恢复到“LPR-20BP”。

熟悉楼市的朋友应该知道，5年期LPR利率（房贷基准利率）在2月出现了一次大力度下调，下调了25个基点。

在这种情况下，房贷基准利率下降到了3.95%，降低20个基点就是3.75%。

如果继续允许部分城市比基准利率低50个基点，相对于目前的存款利率就有点太低了，在存款利率尚未大幅下调情况下，银行利润空间会受到大幅压缩。

而银行业是A股估值的基础。

我们现在常说，A股很便宜，一个重要的原因是：银行股很便宜。大部分银行股都跌破了净资产。而银行股的权重非常大，拉低了A股的平均市盈率、市净率。

近年来，随着利率不断走低，银行的息差受到挤压，利润增长放慢，甚至可能负增长。这不仅会影响金融安全，也会影响A股的稳定。

利率市场化之后，央行对各银行存款利息没有了指导价，只能通过行业自律机制等方式引导银行降低存款利息。

如果存款降息力度不大，那么继续允许很多城市把首套房贷利率定在“LPR-50BP”，对于银行来说是很难受的。

如果在某个时间点，允许某几个城市上调房贷利率，是否能产生“逼单”效应呢？

比如新能源车都在降价，但特斯拉准备提价，据说就有逼单的意思。

让石家庄、惠州上调房贷利率，带有测试市场的意味。

不过我个人认为，目前楼市依然偏冷，这从2月国家统计局公布的成交数据就可以看出来：

1到2月的新房销售额面积同比下降了20.5%，销售金额同比下降了29.3%。

在这种情况下，房贷利率整体需要继续下降才行。反弹，不应该是主基调。

所以未来即便有个别城市跟进，取消“LPR-50BP”优惠幅度，但全国房贷利率继续走低是大趋势。

在当前情况下，5年期LPR利率应该再降息50个基点以上，最好能降低100个基点，才能让楼市显著回暖。

展望2024年剩下的时间，全国平均房贷利率会继续下调。当然，存款利率也要同幅度下调，以维持银行合理的利息差。