当下京楼，成交平稳，除德胜上地这些学区房板块，整体还处于买方市场，存量多，价格可谈，所以也给广大购房人留出了更多的思考和找备选的时间，避免被忽悠上当。 今天盘一盘，买房过程中哪些话术会误导你的决策。 1.“现在兜里有钱就得投资买房！该反弹了！” 房子的确有金融属性，变现是有价值的，租售比也很重要，但要随行就市，结合当下市场做判断，毕竟价格是浮动的，你当下租售比合适，不代表房价和租金不会变，你买了就稳赚，反弹与否，是市场行为，除了看大环境，政策扶持力度以外，供求关系，成交量价情况才是关键，也是市场“好与坏”的唯一验证数据。 目前北京单月网签13000左右，大中介月实时成交稳定在7000+，和往年的“热”是存在差距的。 有些人鼓励投资买房，说十年后，二十年后必涨，但现状是短持看不到止跌迹象，长持占用资金，产生利息，这个过程，你能不能接受，需要考虑，毕竟这些人考虑的是你买不买，而不是你的房子涨不涨。 2.“你别买这个，保值增值不行！” 很多粉丝买房在网上求助，也咨询了身边的很多人，想知道a房子能不能买，但常听到的一种声音，就是a不行，保增不行，流通不行，你得看看b。 但我想说的是，随大流，人云亦云未必行得通。 现在的行情是购房人可买可不买，出手非常谨慎，买了就是为了自住，选房师，自住合适是确定的，保增是不确定的， 这房子你买了为了住10年或是一辈子不折腾了，住着舒服是确定的，当然，有的人混淆概念，说远郊别墅是舒服，六环外无地铁大平层是舒服，谁买谁入坑，在这我想说不是让你去荒郊野岭买别墅洋房，我认为住的舒服是指，买一个能满足上下班通勤，每个家庭成员都有地方住，东西够放，车有地方停，买菜不用坐公交等让自己生活方便的基础上，居住品质得到改善的选择。 举个实例，1000万预算银谷美泉，华纺易城大三居买哪个？很多人选华纺认为这个小区离地铁近，位置更好，保增流通更强势，如果看朝青板块的二手房换手率，我认为有道理，但美泉有可能是你想要的，那你的选择就没错，毕竟： 1. 小区观感美泉是不是比华纺好一档； 2. 他是不是比华纺新； 3. 他是不是比华纺环境好； 4. 他是不是物业更好。 5. 他是不是7层小板楼，华纺十几层高板。 6. 他是不是500多户密度更小，更安静，华纺3000多户。 7. 他是不是也就和华纺相聚700米，同样是朝青板块。 另外看看历史成交。 华纺易城3居24年6月成交单价65000，23年3月80000，21年87000，20年65000左右； 银谷美泉家园3居24年6月72000+，24年2-3月85000左右，21年到过88000，20年60000。 流通银谷确实不如华纺，但保增真的差距很大吗？其实都是随着市场行情，起起伏伏，毕竟是同板块内的商品房，走势是趋同的。 总结来说，就是如果你单纯就是想住的舒服，换三居改善居住品质，短期不可能再换房了，明明可以住的更舒服，为什么要买一套“别人喜欢，由你买单”的房子呢，保值未知，住着又低于自己的预期，何必呢？ 如果你担心保值，心里就过不了这道坎，我给两个建议。 1. 除了流通关注流速，流通证明小区换手率好，流速是指有些体量没有那么大的品质小区，流通没有那么强势，但出房很快能卖掉，这两样数据都不行，这套房子的保值就好不了，因为变现能力不行。 2. 硬伤越多，保值越差，刚需盘地段，交通，产品，物业，楼层，户型缺失越多，保值越差；高端盘，除了地段，物业，产品等因素，认可度也很重要，豪宅是讲圈子的，很多都是通过物业，管家和高端中介成交，很多房子都是房主推荐给朋友促使成交，所以买高端盘，口碑和流通也很重要。 3. 观点前后颠倒，今天xx还是潜力无限，明天xx就一文不值了。 去年说XX是下一个CBD，下一个万柳，下一个望京，今年说别买XX那地方不行。 去年还说不知道买哪，就买XX，买XX稳，来年跌了又说XX不行或干脆沉默装死。 弃旧割新，是这个行业每天都在发生的阴暗面，你想避免成为韭菜，在咨询房子那些事儿前，你要看看这个人过去说过什么，观点是否前后颠倒？尤其你是要花钱买服务的朋友，你要明白，买房是要自负盈亏的，你买错了，充其量最后别人云淡风轻的给你来句，对不起，我承认错了，我打脸了，但摸摸钱包，肉疼的是你。。。 4. 极度看多或极度看空的预测帝，突然变客观。 极度看多或看空，一直是房产内容流量的密码，一套房涨20万，可以描述成整个板块怒涨20万，某房子回调100万成交，而你看到的可能是xx小区崩了，怒跌100万，也有不少人照抄作业，反复输出类似内容，提供情绪价值营销，以上内容虽然使人焦虑，但是可以溯源的，为什么涨，为什么跌，都可以通过成交实例去探究分析的，但当流量出现瓶颈，要小心“理中客”又出现了，去年还在跟你讲闭眼买xx和xx的人，现在可能跟你说，别买房，怒砍100万，要理智。。 我认为破解之术很简单，多踩盘，多了解市场，多溯源，多动脑分析验证，别说没时间，不你不懂，否则你多花的每一分钱，赔掉的每一分钱，都不是无辜的。 上周做了场二手房答疑，一个粉丝的话让我印象深刻，他最近一年操作了换房，为此跑了1年的小区，了解市场，了解房子，也咨询了不少从业者，他认为很多人确实没他了解的深入和详细，所以要我说，别人的观点肯定有用，好的解答拓宽你的思路，不负责任的回答，就是你的避坑指南，你就是自己的老师。 5.不同身份，话术不同，不要尝试去咨询一个销售和中介v该不该买，该不该卖，你只能靠自己。 你可以尝试切换买家卖家的身份，找销售去咨询该不该买房和该不该卖房的问题，答案很明显，绝大部分销售都会告诉你，现在可以买了，跌的差不多了；亦或是，趁着市场还行，您赶紧卖吧，后面不好说，报价都很低。 换位思考其实可以理解，如果你是销售，你的目的只有一个，促成交。如果你要买房或卖房，你从销售口中能获取的价值信息，应该是小区成交情况和房源信息，再做参考。 6.假数据。 每天你会接受到很多的数据和观点，因为信息不对称，导致里面也会有一些误导数据，随便举几个例子。 1） 网签数据 这个数其实是唯一的，但为什么有人说这个月网签14000，也有人说17000，出现两个数呢，原因在于官方的数据统计分为纯住宅和包含商业的成交量两种，有人误把17000统计成了纯住宅的量，那么问题来了，很多人说北京的二手成交枯竭线是15000套，14000和17000的量是不是就会产生错误的判断了？当然枯竭线我个人认为也是动态变化的，你存量16万套和10万套的枯竭线判定肯定也是不一样的。 2）实时成交 目前北京二手房市占率50%左右的大中介会每天透露出头一天的签约情况，但数据存在两个出口，一版是新房+二手房签约统计，一版是纯二手房成交统计，说实话我认识的很多经纪人都没搞明白这两个数据，更别提网上看到的版本了，有人解读单月成交9000套，有人说卖了8000套，这对于分析市场趋势，热度也是有误导的。 2） 单套房源涨跌论。 你关注的小区，成交判定涨了跌了，我认为尽可能拿到这个小区单套房源更全面细致的数据，之前我看到一个对比。 a小区6月比5月涨了20万，但其实6月成交那套小户型是豪装，装修就花了40-50个，有人愿意买单也实属正常； b小区800万的价格，6月比5月涨了30万，但都标注低楼层，一个是2层，一个是7层，所以如果你想买到或卖出的价格合适，除了拿到的历史成交案例多，每一套房源的情况尽可能细化了解，对你把握价格一定是有帮助的。 7.“我是大善人，我敢说京楼没有比我更实在的！” 如果你担心被人设套路，听到了类似观点，有一个办法可以验证该人是否靠谱，现在大家都在做线下活动，都在拉粉丝群，可以听听老粉铁粉和该公司员工对于ip的口碑反馈，前者听节目多年，了解主播的观点是否真实客观，后者尤其是参加活动和该公司刚入职1-2年的00后小孩，反馈往往是最真诚的。 8.直播和视频观点对不上，咨询和视频观点差距大。 买房是大事儿，你知道电视剧电影都是演的，都是编剧写稿，演员背稿，那为什么你就认为喜欢的短视频主播就一定是出镜人自己原创的口播文案，他就一定了解市场和楼盘呢？当你发现直播和视频观点和内容反差很大时，比如视频里a小区说的条条是道，但直播和面基却支支吾吾，憋出一句，这小区不行或可以买，讲不出原因，你应该知道为什么了吧？ 另外很多人是因为看了主播的内容，产生信任，线上咨询购房问题，想得到真诚实用的解答，但有的时候电话那头，微信背后，给你做出重要决策的并不是你心心念念的那个“老师”。 半个小时码了这么多字，只希望大家，在这个行情没有那么浮躁，但很多人盯着你钱袋子的市场环境下，也静下心来，独立思考，多问问自己，想要什么？值不值？压力大不大，知行合一，你不辜负时光，时光终究不会将你错付。 将本文献给那些一直支持佳爷房谈二手房内容，和小白同频共振的人，下期见！ 如果想进群或1对1和小白线上线下咨询，或想让小白拍粉丝家栏目可以后台私信，“备注找小白”。