伴随着立夏的到来，京楼也步入了年中的节点，就在2023年的前4个月，一个低调的刚需项目在新盘全面倾向改善的市场基调下，以累计成交套数第一的高光站位，立足北京商品房住宅成交热榜，它就是位于房山良乡板块的北京建工·揽星宸。

5月5日，揽星宸二期开盘，距项目一期首开不到70天，1277套总已去化破千，整体去化效率惊人。

当销冠成为一种习惯，必然少不了购房者真金白银的投票支持，而又是什么样的特质，使揽星宸成为刚需客群的人心所向？惯例，我们来复盘一下这份热销背后的成交基因。

从优势“独家”

到成绩“独大”

项目的热销背后，实际折射的是北京刚需市场“房荒”。

一方面，在楼市整体倾向改善的供应背景下，刚需客群的购房门槛也被迫提升至6万/㎡，单价更低的项目，或位置偏僻，缺少基本的配套支持，或户型偏大，总价偏高， 以“近郊养老房”的形式充当改善人群的第二居所。

据建委数据统计，京楼自2021年后拿地入市的上百个新房项目中，销售均价低于4万/㎡的住宅仅8宗，其中又只有4宗位于五六环间，其余4宗均在六环外，而在这仅剩的六环里的4宗地，距现有轨道交通站点＜500米的，仅揽星宸一盘。项目距地铁房山线苏庄站直距仅约300米，是毫无争议的地铁盘，同时苏庄站还临近房山线始发站点阎村东，对地铁通勤的上班族是一项显著优势。

成熟轨道交通

优质主城资源

作为从业者，当我们谈论起新盘，总是习惯着重对规划、预期的描摹，却常常忽略现有配套的实用性和价值感。

二手房市场长期以来之所以在新房不断的供应挤压下仍占有强势的一席之地，除了体量的优势，更在于二手房所在地段通常发展成熟、价值可见，无需担忧规划的变更和延期。揽星宸作为房山主城区内的新房产品，其周边醇熟、丰富的生活配套，也是吸引买房人的价值关键。

轨道交通方面，地铁房山线已进入成熟运营阶段，并于近期在郭公庄站与9号线实行早晚高峰跨线运行，提升与总部基地、科技园等产业区的连接效率。规划的房山线北延还将与城南产业新地标丽泽商务区实现“无缝衔接”，依赖房山线这条交通纽带，区域也预计迎来从产业到人口的结构升级。

同时，房山的交通路网建设也在不断提速。北京建工·揽星宸周边，除京港澳高速外，还有京良路和正在建设的京雄高速两条城市主干道，均全线无红绿灯直达北京城区。

教育方面，除项目自建公立幼儿园并在南侧规划12年一贯制教育用地外，附近的北师大良乡附中，也是房山老牌重点名校，丰富的教育资源让项目在本地客群中颇受认可。

医疗方面，项目南侧就是在建的房山区中医院新园区，未来房山区还将陆续引入宣武医院新院区、北京中医药大学附属医院等优质医疗资源，改善房山现有医疗格局的不足。

除了上述基础配套以外，房山区还引入了大型项目为区域发展作铺垫：乐高主题乐园、国家大熊猫科研繁育基地、国际葡萄酒小镇等。利用房山特色的自然环境重点打造旅游经济，通过教育、商业、医疗、文化、产业的持续引入构建区域整体的宜居业态。

实用的户型产品

友善的总价预算

北京新房市场的户型产品，整体呈现与单价成反比的“近小远大”的面积规律。城六区内，遍布单价高昂却难以享受到居住质量的“改善豪宅”，近郊板块，户型的一味做大又有形拉高了产品的总价范畴，浪费了原本的单价优势，北京刚需、刚改客群一度面临进退茫然的窘境，直到揽星宸的出现，为这一人群提供了两全的置业方案。

项目利用自身的体量优势，打造不同的户型产品，兼顾刚需、刚改客群，此次开盘的二期主力户型为84㎡三室两厅一卫、93㎡三室两厅两卫，和118㎡四室两厅两卫，沿用一期的爆款户型设计，在有限的预算前提下释放更大的生活空间，同时满足购房者对功能的实际需要，优秀面宽配合270°转角飘窗，打造市场少见的无承重格挡的通透效果。

其实，通过对上述优势的复盘，我们不难得出揽星宸热销的结论，独家的区位条件、实用的户型产品、合理的价格把控和优秀的品质呈现，都是吸引刚需市场为它买单的理由。而对于还在观望的朋友，尽管已经有了前两轮的热销，但1277套的房源总量，后期依然有可以把握的上车机会。