文/周雁武 现代物业杂志

业主对共有部分享有收益权，是一项法定的权利。对小区公共收益的界定、追缴、分配、使用等问题，对小区稳定、和谐、持续、有效地管理十分重要。

小区公共收益的概念和特点

小区公共收益，也称业主共有收益或业主共有部分收益，是指小区物业服务管理人利用小区公共部分进行经营获得的收益。主要包括：公共场地停车费；楼道、电梯、外墙、车辆出入栏杆等广告费；公共场地摆摊、自助售水机、快递柜进场费；通信基站等设备占地费；物业用房、经营用房租金收入等。

小区公共收益具有以下主要特征：

1、公共收益权利主体的特定性。公共收益归小区全体业主所有。我国《民法典》第二百八十二条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。即业主是小区公共收益的主体，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等以及物业使用人不能成为公共收益的主体。

2、公共收益来源的多样性。小区公共收益包括公共场地停车费、广告费、租金收入、占用费、经营收入、赔偿金等等。

3、公共收益以共有部分为物权基础。《民法典》规定：业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

4、公共收益支配的程序性。公共收益如何分配、使用，必须依法经业主大会会议决定或者在经业主大会通过的《业主大会议事规则》中予以规定。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等无权支配和使用，业主委员会也无权擅自决定其分配和使用。根据《民法典》第二百七十八条的规定，使用和支配公共收益属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

小区公共收益的来源

由于物业类型的不同、小区占地面积和建筑面积等规模的不同、道路和其他公共场地公共场所等规划建设的不同，每个小区公共收益的来源都会有所不同，这需要各个小区根据实际情况进行梳理和确认。但从理论上，我们可以将业主共有收益的来源分为以下主要类型：

1、停车位收益。《民法典》规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。在小区内设立露天停车位，占用的是小区的公共区域，那停车费的收益必然算入公共收益。而地下人防车位收益的归属，由于从《人民防空法》、原《物权法》到《民法典》的规定过于模糊化，如《人民防空法》规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，而没有解决谁是人民防空工程的最终投资者或真正投资者问题；原《物权法》和《民法典》规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，导致绝大多数开发商在其提供的格式化商品房买卖合同中“约定”建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库（包括地面车位和地下车位）的所有权或者使用权、收益权、处分权归属开发商的霸王格式条款。因此，在司法实践中出现同案不同判的奇特现象，将人防工程及其车位分别判定为归国家所有、归开发商所有、归全体业主所有、国家所有但使用权归业主等四种情况。地下车位以及利用架空层设置的车位收益权归属，期待国家进行统一立法规定或由最高人民法院出台公平合理的司法解释，从法律制度上彻底解决共有部分界定不清、地下车位权属不明的问题。

2、广告收益。可利用电梯间、电梯口、进出门闸、社区饮水机、滚屏灯箱、多媒体电视、停车场、停车场道闸、单元门禁机屏、楼房墙体等处的广告位或广告屏等获取广告收入。

3、租金收益。临时门面或者摊位出租、临时摆摊设点、物业管理用房或公共设施出租，电信、移动、联通等公司在小区设置通信机房、在楼顶安装设备等支付的租金。

4、运营收入。自动售水机、自动售货机、按摩椅、衣物回收箱、充电桩、快递柜、商业活动、废品回收承包、中央空调等运营收入。

5、经营收益。利用小区公共配套设施如球场、游泳池、活动室等的经营收入，实行自管方式而产生的物业费支出后的结余。

6、其他收益。如物业服务企业支付的履约保证金所产生的利息、专项维修资金本金产生的利息、物业服务企业因承担违约责任支付的违约金、在设置充电桩和基站等设施设备用电所产生的电价差价、因损坏小区公共设施进行的赔偿等。

小区公共收益的追缴

开发商或物业公司利用业主共有部分从事经营活动侵害业主权利问题比较普遍，诸如广告收入、停车费等收入，多数是物业公司在管理和收取收益，事先并没有征询过业主意见，事后也没有向业主公开收益账目，业主也很难获得这部分利益。因此，在依法界定和厘清业主共有收益后，应依法追缴被开发商或物业公司等侵占的公共收益。

1、追缴主体。业主个人虽然可以对公共收益主张知情权，业主有权要求物业公司或开发商公示共有部分所产生的收益和支出情况，但业主个人起诉追回或分配公共收益，根据《民法典》的规定是有法理依据的，但实务操作起来却十分困难，最佳途径是通过召开首次业主大会选举产生业主委员会，由业主委员会代表全体业主通过与物业公司或开发商协商谈判、第三方介入调解或者提起民事诉讼等方式来解决并追回公共收益。

2、追缴方法。一是协商。如长沙君合天玺小区经过长达一年的沟通协调，开发商和前期物业公司在2022年10月31日发出联合公告，将地下室负一层、负二层218个车位无偿给予全体业主；二是通过向政府主管部门信访投诉、请求协调或行政许可或确认。如江西抚州市人防办为公元一九五九小区业委会颁发了5年期的人防工程使用权证；三是通过提起民事诉讼。如长沙市东成大厦业委会通过提起民事诉讼，将前物业约十年期间侵占的电梯广告位租赁费、大堂场地占用费80余万元通过法院判决追回。上海市静安区达安花园业委会2021年起诉上海芮达物业管理有限公司，追回公共收益133万多元。江苏无锡金马国际花园业委会通过诉讼，法院判决该楼盘196万元车位收益归全体业主；四是开发商基于良知和社会责任感或其他因素考虑，主动将地下车位收益权移交给全体业主。如2018年12月1日安徽淮南一小区建设单位主动向淮南市大通区人民法院提交情况说明及在报纸刊登公告：“我公司于2015年11月6日对东华鑫城小区地下人防工程、幼儿园、会所、锅炉房、门岗、公共厕所、变电站等设施设备的权属问题进行公告，确认以上设施归全体业主所有。”2021年7月23日广东惠州一小区建设单位主动在网络媒体刊登声明澄清：“本公司开发的惠景豪苑二期项目按照有关规定修建防空地下室（建筑面积3985平方米）是建筑区划内的公共场所，收益属于全体业主所有。本公司现将其移交给惠景豪苑小区全体业主管理和使用，本项目防空地下室管理和使用过程中收取的收益属于全体业主共有，优先用于防空地下室的日常维护，接受全体业主的监督。”

小区公共收益的分配和使用

1、关于小区公共收益的分配。

《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”在获取业主的共有部分产生的收入的过程中，物业服务企业或建设单位在事实上会产生一定的管理服务成本，并且是物业管理合同以外的成本，因此《民法典》规定允许其扣除合理成本。合理成本应当包括以下两个部分：一是扣除物业服务企业合理的管理成本，这是全体业主应当负担的部分，不应当由物业服务企业自己负担；二是扣除物业服务企业必要的利润。物业服务企业作为经营者，在对共有部分收入管理过程中，承担了一定的维护和管理义务，工作人员付出了劳动，所以物业管理企业按照一定比例取得的经营合理利润也可计入合理成本中。合理成本的计算方法有据实结算法和比例法。

笔者认为，据实结算法涉及一系列账目和举证问题，必须经过严格负责、客观公正的审计才能甄别，程序过于复杂，因此，采用比例法更为简单高效。比例法有法定比例法和约定比例法两种。法定比例法，即由省、自治区或直辖市权力机关制定地方性法规，明确公共收益的分配比例。如：《福建省物业管理条例》第六十三条第二款规定：“前期物业服务期间，物业管理区域内公共收益在扣除物业服务企业的经营管理费用后，应当存入专项维修资金专户。经营管理费用支出不得超过公共收益的30%。”《江苏省物业管理条例》第六十六条规定：“物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业费。”约定比例法，是指由经业主大会决定或授权业委会与物业服务人在《物业服务合同》中对公共收益的分成进行约定。有不少小区的业委会与物业公司约定七三开，也有约定六四开或五五开的。如武汉市武昌区东湖壹号小区业委会2019年与新招标引入的物业公司签订服务合同时，就公共收益管理做了规定：公共收益分配按照业主大会七成、物业公司三成的比例来分配；公共收益由物业公司代收，物业公司每季度将公共收益的七成打到业主大会账户上。如果地方性法规对此未作规定，《物业服务合同》也没有约定，实践中如因此发生纠纷，则由法院根据实际情况、当地行业习惯或交易习惯以及公平原则酌情按一定比例判决或直接判被告返还公共收益的数额。如辽宁省沈阳市中级人民法院（2021）辽01民终6014号二审民事判决书，法院酌定扣除停车费的40%，判决被告物业管理服务有限公司给付原告小区业主委员会2014年—2019年的停车管理费人民币255,600元（42.6万元×60%）。万方水晶城小区业委会主张宇鹏物业公司返还地上临时停车位租金收益、电梯广告收入和布设饮水机、快递柜租金一案，法院根据公平原则，酌情扣除30%的运营成本，判决宇鹏物业公司应返还万方水晶城小区业主委员会的公共收益37万余元（见（2022）皖03民终358号民事判决书）。

采用据实结算法或比例法，只有在委托管理模式的情况下才需考虑。而在业主自行管理的模式下，无须采取据实结算法或比例法，只需将有关成本相应扣减后的公共收益存入小区公共收益账户即可。

2、关于小区公共收益的使用。

小区公共收益应当如何支配使用，这是每个获取公共收益的小区所必须面对和解决的问题。如果没有完善地使用管理制度，将很可能造成公共收益的贬值甚至被挪用、侵占。

《物业管理条例》第五十四条对小区公共收益的使用作了规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《民法典》第二百七十八条的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。使用和支配公共收益属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应遵循《民法典》的规定由业主共同决定。

有的省市通过地方性法规、规章对小区公共收益的使用管理作出明确规定。如：2019修订的《深圳经济特区物业管理条例》第七十一条规定，除物业专项维修资金外，业主共有资金用于支出物业服务费、业主委员会委员津贴和业主大会聘用人员的费用、经业主大会会议决定的其他年度预算支出、业主大会会议决定或者依法应当支出的其他费用。深圳市将业主共有资金可用于物业服务费的做法是非常不妥当的，共有部分收益不能用于弥补物业服务费的不足。《湖南省物业管理条例》第十五条规定，利用共用部位、共用设施设备进行经营的方式以及所得收益的分配与使用，由业主大会决定。

有的小区经业主大会表决通过《公共收益暂行管理制度》或者专项表决业委会的提案，由业主共同决定小区公共收益的使用及其管理制度。如长沙市岳麓区某小区制定了《业主委员会公共收益暂行管理制度》，规定公共收益的支出主要包括：公共设施设备必要的更新及改造；业主大会和业委会会议支出；业委会根据工作需要聘请的员工、保险、津贴及办公支出；业委会监事会委员交通和通讯费用等补贴；奖励支出、慰问补贴，以及业主大会同意的其他支出。还如长沙市东成大厦，使用公共收益更换了五台电梯、建楼顶光伏发电、安装监控、更新中央空调等等，并连续七年给业主发红包，并从2021年起每年从公共收益中提取定存30万元作为下一个设备更新周期的专项基金。

总之，关于小区公共收益的使用，除应遵守法律、行政法规、地方性法规、政府规章的原则性规定之外，各小区可以因地制宜，根据小区的公共收益以及其他实际情况，制定合理的公共收益使用和管理制度，并与时俱进、逐步完善。

结语

《民法典》对利用业主的共有部分产生收益属于业主共有的明确规定，强化了对业主权利的保护，业主可依法行使监督权、知情权，维护自身合法权益。业委会应积极履行职责，依法厘清公共收益，依法追回被他人侵占的公共收益，并管理和使用好公共收益。

参考文献：

[1]郑宏宇/孙雪娜.《民法典》规定的业主共有收益问题探析（D）.德恒研究，2021.12.15.

[2].周瑞平/彭佳佳/刘润明.物业公司利用共有部分经营所得收益归业主共有（D）.中国法院网2022-02-16.

来源《现代物业》