（曲涛/文）“房地产在三季度筑底之后，还会有长期筑底的过程，城市分化也会加剧。肯定对预售制度有所调整，会有封闭的管理，未来融资方面也会有一些改善”。

这是易居企业集团CEO丁祖昱9月8日在“第十一届金砖论坛”上对未来房地产行业的最新预判。

谈市场：新房二次探底，二手房基本回稳

谈及当下的房地产市场，丁祖昱认为，政策的量和质“肯定是够了”。

在他看来，新房市场在五、六月份回稳，七、八月份又有所回落，基本可以判断为二次探底。年内最后四个月考虑到基数原因，可能同比降幅会有所收窄，全年可能比去年同期下降三分之一或者多一点。

二手房方面，丁祖昱认为比一手房的情况要好，七八月份基本回稳。由于有交付的焦虑，很多消费者，特别是刚需购房者转而购买二手房，也使得市场出现回稳。

其中，上海、杭州和成都等城市，市场相对较好。天津、武汉和郑州则市场压力相对较大，究其原因还是整体的供求关系所致。

在消化周期方面，如果从狭义的消化周期来看，一线城市约为1-2年的时间，但其他城市差异很大，部分二线、三线、四线城市的狭义消化周期有五六年，广义消化周期有20年、30年甚至40年。

谈房企：现状没有得到明显改善，最终将“三分天下”

“企业过去五年太追求规模了”，这是丁祖昱对房地产企业过去五年的一个定义。

丁祖昱称，目前房企状况没有得到明显改善，在销售没有回稳的情况下，融资越来越少。今年房企融资现金流与销售均为负，这也是很多企业暴雷的原因。

在到年底前的四个月内，政策仍是宽松期。丁祖昱表示，不希望有新的大房企再出现违约、暴雷的情况。至少希望市场、购买力和需求端都能够稳定住。

另一方面，中央对民企的态度最近也在发生改变，至少从复工的角度，还在对民企采取一些如征信、担保等方面的措施。

对于房企，虽然中小企业的暴雷情况没有得到缓解，但几家大型企业暂时平稳。丁祖昱认为，房地产企业最终将出现央企、地方国企和规模民企与地方民企三分天下的格局。

谈未来：三季度筑底之后，还有长期筑底的过程

目前，房地产行业整体信心仍略显不足，对于绝大多数业内人士而言，更关注的是行业未来的走势。

对此，丁祖昱认为未来将是“L型”走势。在其看来，“一竖”差不多已经走完了，但“一横”还有得走。三季度筑底之后，还有长期筑底的过程，同时城市分化将加剧。

另外，今年的土地市场肯定是“小年”，这个影响会很深远。如果今年继续做“小年”，可能比去年还要下降40%以上的投资，从而影响下半年和明年上半年的供应。

对于明年，不管是房地产开发投资增速还是新开工，还是最后的销售，由于供应问题，都会受到很大影响。“别看现在不买地，好像大家都在自救，但实际上对后面的影响还是非常大的”。丁祖昱说。

而对于未来房地产开发新模式，丁祖昱称肯定对预售制度有所调整，会有封闭的管理，未来融资方面也会有一些改善。从第二曲线看，他相对看好物业，租赁长期市场会越来越大，养老空间也很大。“商业这次会大洗牌，办公楼未来三年我都认为租金出租率和资产价格会不断下降”，丁祖昱对行业未来，给出了自己的判断。