（亚晨/文）今年前五月，全国楼市成交行情偏弱，市场陷入低谷。

CRIC数据统计显示，全国100个典型城市1-5月商品住宅成交面积约1.16亿平方米，同比下降51%，较2020年和2019年同期降幅分别达到24%和38%。

多数城市去库存压力攀升

随着今年以来楼市的低迷，多数城市去库存压力急剧攀升，再次步入高库存时代。

根据CRIC数据，5月份百城商品住宅库存量达6.07亿平方米，同比增长5%。截至5月末，百城库存去化周期达23.3个月。虽然比4月末减少了1.3个月，但整体库存风险依旧较大。

在库存总量TOP20城市中有19个城市库存总量超1000万平方米，3个城市库存总量更是超过了2000万平方米。而在库存总量TOP20城中，二线城市占比达到65%。

其中，青岛库存总量最高，以2525万平方米排在全国首位。除青岛外，武汉和沈阳的库存总量也超过了2000万平方米。包括三明、泰州和盐城在内的部分三四线城市，其库存正在加速上涨。

在库存同比涨幅TOP20城市中，库存总量大、涨幅靠前的城市多以二线城市为主。比如南京和郑州，5月末库存总量分别为794万平方米和1335万平方米，同比分别上涨36%和33%，涨幅位列全国第15和16位。

去化周期方面，三四线城市普遍较长。在5月库存去化周期TOP20城市中，北海、钦州、宝鸡去化周期均超50个月，而广西防城港去化周期更是达到157个月，意味着至少需要13年才能消化完毕。此外，嘉兴、惠州、珠海和汕头因为前期需求透支，短期内成交低迷，造成去化周期攀升。

从一二线城市来看，5月末有14个城市库存消化周期超过了24个月。其中，长春去化周期拉长至125个月，同比增长479%，排在二线城市首位，这也意味着长春现有库存至少需要10年才能消化完。哈尔滨的去化周期也达到了106个月，是一二线城市中仅有超过100个月的两个城市之一。此外，一线城市库存压力也不容小觑。其中，北京5月末商品住宅去化周期达到27个月，同比增加44%。

6月新房成交预计环比增长两成

另一方面，自3月份以来持续性的稳楼市政策助力之下，房地产交易层面有所改善。

根据易居研究院监测，6月份全国100个城市新建商品住宅成交面积预计为2506万平方米，环比预计增长21%，同比预计下降41%。今年5月份，这100个城市环比增长14%，同比下降56%。

从历史数据来看，自2021年6月份以来百城数据呈现了明显的下降态势，且降幅总体扩大。但今年5月份以来，降幅扩大态势得到遏制，进入到收窄通道之中。

从各线城市来看，6月份26个一、二线城市新建商品住宅成交面积预计为1314万平方米，环比增速预计为13%，同比增速预计为-44%。

根据易居研究院统计，包括上海、西宁、长春、济南、北京、青岛、深圳、苏州、成都和西安这10个城市环比拉升相对快。厦门、福州、昆明、南宁、宁波、合肥、广州、重庆、兰州和大连等城市市场数据偏弱，购房政策有待进一步出台或发酵，以促进交易市场的复苏。

三、四线城市方面，74个城市新建商品住宅成交面积预计为1192万平方米，环比增速预计为31%，同比增速预计为-36%。

其中，嘉兴、桐乡、菏泽、嘉峪关、吉林、九江、铜陵、太仓、昆山和淮南等10个城市环比拉升相对快。包括安顺、衡阳、衢州、六盘水、东营、资阳、淮北、清远、建德和晋江在内的城市数据偏弱。

去库存仍是维稳市场的主要抓手

从六月份成交数据的特点上看，三四线城市环比成交拉升略快。

贝壳研究院此前发布的报告称，本轮房贷利率下调过程中，三四线城市利率下调幅度较大，其中多个城市首套主流利率较去年9月的高点下调超过200个基点，这也意味着银行对三四线城市住房的支持力度更大。

易居研究院认为，还不能简单认为三四线城市复苏的动力更强，这与三四线城市最近几年楼市偏低迷，近期政策利好下滞后和积压的需求有所释放有关。但从客观上看，也要肯定三四线城市近期出台稳楼市一揽子政策的积极效应。

另外值得注意的是，尽管环比数据有所改善，但累计情况仍然较差。对此，易居研究院强调，对当前市场行情走势要有清晰、客观的认识。既要看到市场有复苏的趋势、空间和动力，同时也要警惕今年上半年交易偏弱对全年数据所带来的拖累影响。

丁祖昱评楼市文章指出，房地产行业从“去杠杆”到“稳杠杆”，在这一过程中，去库存也已成为当前楼市的一大典型特征。市场真正回稳之前，去库存仍将是压力城市维稳市场的主要抓手。